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올해부터 주택연금의 노후소득보장기능이 강화됩니다. 지난해 11월 금융위, 기재위 등 범부처 인구정책 TF는 26차 경제활력대책회의에서 ‘고령인구 증가 대응방안’의 세부 내용인 주택연금 활성화 방안을 확정했습니다. △가입요건 완화, △지급액 확대 △가입주택 임대 허용 등의 내용을 담은 주택연금 활성화 방안은 지난해 4분기부터 적극 추진되어 이르면 올해 1분기 안에 시행될 예정입니다.

주택연금은 주택을 소유하고 있으나 소득이 부족한 고령층을 위해 고안된 연금제도입니다. 한국주택금융공사에 집을 담보로 맡기고, 본인의 집에 체류하며 매달 국가가 보증하는 연금을 받을 수 있습니다. 가령 70세의 가입자가 5억원의 주택을 맡기고 종신지급방식(정액형)으로 지급받게 되면 월 149만2,000원을 수령하게 됩니다.
 
주택연금은 고령자 빈곤 문제의 해결책으로 중요성이 점차 강조되고 있습니다. 2019년 기준 가계순자산의 주택비중이 50.5%에 달하는 가운데, 실질 소득대체율(생애평균소득 대비 연금수령액 비율)이 21.4%에 불과한 국민연금 등의 빈자리를 채워줄 수 있을 것이라는 기대 때문입니다.
 
하지만 2018년 기준 주택연금 가입률은 1.5%에 불과합니다. ‘집값이 오르면 손해를 본다’는 오해도 있지만(집값이 오르면 가입자 사망 후 차액이 상속인에게 지급되고, 생전에도 가입을 취소해 지급받은 연금수령액을 돌려주면 되므로), △까다로운 가입 요건, △부족한 보장성으로 인해 고령층의 외면을 받고 있어서입니다.

주택연금 활성화 방안에서 처음으로 다룬 내용은 가입연령을 55세(기존 60세)로 낮추고, 가입주택 가격 상한을 공시가격 9억원(기존 시가 9억원)으로 현실화 하는 것입니다. 여기에 전세를 준 단독∙다가구주택이나 주거용 오피스텔도 가입이 가능하게 됩니다. 정부는 이에 따라 135만여 가구가 주택연금 가입 대상이 될 수 있을 것으로 예상하고 있습니다.
 
현행 기준인 ‘연령 60세, 시가 9억원’은 이에 해당하지 않는다면 ‘상대적으로 생활에 여유가 있다’는 정책적 판단에 따른 것인데요. 지난해 통계청에서 발표한 ‘2019년 5월 경제활동인구조사 고령층 부가조사 결과’에 따르면, 55~64세 취업 유경험자가 ‘가장 오래 근무한 일자리’에서 퇴직한 평균연령은 만 49.4세였습니다. 이후 경제활동을 하더라도 연령의 증가와 함께 기대소득이 낮아지는 가운데, 주택연금에 가입하려면 60세가 되기까지 마냥 기다려야 한다는 뜻입니다.
 
주택가격 상한 역시 시가 9억원 이상의 고가주택을 보유하고 있으나 실질적인 소득은 부족한 ‘하우스푸어’에게 반가운 변경안입니다. 지난해 3월 국토부가 발표한 공동주택 공시가격 현실화율이 68.1%임을 고려하면 시가 13억여원 수준의 주택을 보유한 사람도 주택연금에 가입할 수 있게 됩니다. 다만 지급액은 시가 9억원 주택의 지급액과 같게 제한합니다.

가입률을 제고하기 위한 주택연금 보장성 강화안도 포함되었습니다. 취약고령층에 대한 지급우대율이 최대 13%에서 최대 20%까지 늘어납니다. 필요 재원은 주신보(주택금융신용보증기금) 여유재원의 일부를 주연보(주택담보노후연금보증)로 이전해서 확보합니다.
 
여기에서 취약고령층이란 1.5억원 이하 주택을 보유한 기초연금수급자를 의미합니다. 이에 따르면 주택가격 1.1억원으로 가입한 75세 가입자(취약고령층)는 45만5천원에서 48만원까지 지급액이 늘어납니다.
 
또한 수익자로 지정된 배우자가 수급권을 취득하게 하는 유언대용신탁을 활용하여 가입자 사망 시 자동으로 연금을 승계 받을 수 있게 됩니다. 연금 승계에 자녀의 동의가 필요하다는 제도상 취약점을 개선해 보장성을 강화한 조치입니다. 

공실이 발생하는 주택을 임대주택으로 활용할 수 있는 방안도 포함되었습니다. 비어있는 집을 적극 활용하여 청년∙신혼부부 등 주거취약계층이 시세 80% 수준의 임대료로 거주할 수 있게 하고, 이를 통해 발생하는 임대료로 주택연금 가입자에게 추가수익을 제공하는 방안입니다. 이 방안은 서울시∙SH공사와의 협약을 통해서 서울시에서 우선 시행됩니다
 
가령 전용 59㎡에 매매가 3억원, 전세 1억7천만원 주택의 경우 주택연금 가입자는 주택연금 외에 매달 25만원을 더 받을 수 있게 되며, 임차인은 보증금 5,800만원, 월세 27만원으로 거주할 수 있게 됩니다. 임대료 차액은 SH공사가 시설관리, 임대주택 공실관리 등을 위한 관리비로 사용합니다.
 
다만 가입주택 전부임대는 특별한 사정이 있는 경우에만 가능합니다. 가입자가 병원이나 요양소 등에 입원한 경우나, 자녀의 봉양으로 인해 다른 주택에 장기체류하는 경우 등을 예로 들 수 있습니다. 또한 시가 9억원 이상의 주택을 임대할 때는 추가수입을 일정수준으로 제한하는 내용이 검토되고 있습니다.
 
이 방안은 향후 주택 소유권을 주택금융공사로 이전하는 신탁방식 주택연금이 도입되면 전국단위로 확대 시행할 계획입니다. 대상 임차인도 신혼부부에서 일반임차인으로 요건이 완화됩니다. 신탁방식 주택연금의 도입으로 소유권을 가진 주택금융공사가 직접 임차인과 전세계약을 맺는 방식을 선택할 수 있게 되기 때문입니다. 

이 방안들은 대부분 현행 한국주택금융공사법 및 시행령 개정이 필요한 내용입니다. 금융위원회는 방안을 발표하는 동시에 시행령 개정에 착수했습니다. 우선 주택연금의 가입대상을 만 55세 이상으로 확대하는 내용의 시행령의 입법예고 기간이 1월 6일부로 종료되었습니다. 방안의 세부내용 중 연령 제한의 완화가 가장 먼저 적용될 것으로 보입니다.