[절세미남 절세미녀] 공시가격 1억 이하 아파트…투자 시 가장 주의할 점은?
공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다! 세금 줄여주는 솔루션 코너 "절세미남 절세미녀" 김명수 회계사 나오셨습니다. 오늘 공시가격 1억 원 이하 아파트 투자와 관련된 세금을 알려주신다고요? 먼저 주제 함께 보시죠.
Q. 취득세가 중과 안 되는 공시가격 1억 원 이하 아파트 투자, 작년에 많은 관심을 받았는데요, 다주택자에 대한 세금 규제가 강화되지 않았습니까? 투자해도 되는 건가요?
다주택자가 추가로 주택을 취득했을 때 최대 12%의 세율이 부과됩니다. 그런데 여기서 공시가격 1억 원 이하 아파트는 다주택자라 하더라도 1%의 세율에 불과합니다. 그래서 많은 투자자들이 몰리게 된 것입니다. 지금도 여전히 이러한 투자전략은 계속될 것으로 보이지만, 세법상 기존주택의 종합부동산세, 양도세 등에도 영향을 미치기 때문에 자칫 잘못하면 세금폭탄을 맞으실 수 있습니다. 그러므로 투자 전에 모든 세금 효과를 알고 투자하셔야 합니다.
Q. 그러니까 취득세에 대한 것만 볼 것이 아니라 모든 세법을 고려해야 한다는 말씀이시군요. 그중에서도 가장 중요하게 고려해야 할 부분이 있을까요?
공시가격 1억 원 이하 주택을 투자하는 분들은 다주택자분들이 많기 때문에 1 주택 이상을 보유한 분들을 기준으로 말씀드립니다. 제가 생각하기에 가장 위험한 부분 중에 하나가 종합부동산세 중과입니다. 기존 1주택자가 공시가격 1억 원 이하 아파트라 하더라도 추가로 취득하면 다주택자가 됩니다. 종합부동산세법상 1주택자가 다주택자가 되면 각종 공제 등을 못 받고 세율도 두배 이상 중과됩니다. 그래서 종합부동산세가 매우 커질 수 있습니다.
Q. 그러니까 추가로 구입하는 주택의 가격과 상관없이 다주택자가 됐을 경우 종합부동산세가 얼마나 늘어나는지 따져보라는 말씀이신데, 1세대 1주택자와 2주택자, 종합부동산세가 얼마나 차이 나게 되는 겁니까?
화면을 보며 설명드리겠습니다. 이 표는 서울에 공시가격 14억 원인 아파트를 한 채 보유하고 있는 분이 조정대상지역의 공시가격 1억 원 이하 아파트를 추가로 취득했을 때의 종합부동산세 변동을 나타낸 표입니다. 그런데 과세가액에 공시가격 1억 원이 추가되었을 뿐인데 보시는 바와 같이 산출세액이 무려 기존에 180만 원에서 1,500만 원으로 되었습니다. 이렇게 크게 증가하게 된 이유는 앞서 간단하게 말씀드린 바와 같이 1주택자가 다주택자가 되어 공제액이 줄어들고 세율이 2배 이상 늘어났기 때문입니다. 이처럼 경우에 따라 매년 1,300만 원이 넘는 세금을 더 납부해야 할 수 있기 때문에 추가로 투자하시기 전에 종합부동산세 중과여부 반드시 체크하셔야 합니다.
Q. 세금 차이가 굉장하네요. 취득세 혜택만 볼 것이 아니겠습니다. 그런데 취득세도 기존에 주택을 보유한 상태에서 공시가격 1억 원 이하 아파트를 취득하더라도 중과가 되는 경우가 있다는데 그런 경우는 어떤 경우죠?
정비구역으로 지정된 지역 내의 주택을 구매하면 공시가격 1억 원 이하라 하더라도 다주택자의 경우 중과세율이 적용됩니다. 그러므로 반드시 공시가격 1억 원 이하 아파트를 투자하기 전에 정비구역으로 지정되어 있지 않은지 확인하셔야 합니다. 정비구역 지정 여부는 국토교통부에서 제공하는 토지 이음이라는 사이트에서 부동산 소재지 주소를 검색해 보시면 쉽게 확인하실 수 있습니다.
Q. 공시가격 1억 원 이하 주택 취득 시 취득단계와 보유단계에서의 발생하는 세금 문제를 설명해주셨는데요, 그러면 매도 시에도 세금과 관련해서 주의할 점이 있을까요?
공시가격 1억 원 주택을 매도 시에는 중과를 받을 것인지 안 받을 것인지가 가장 중요한 부분일 것입니다. 경우에 따라 중과를 받게 될 수도, 안 받게 될 수도 있는데 공시가격 1억 원 아파트 취득 후 2년이 지난 뒤 매도 시에 중과 여부에 따른 세금 차이는 화면과 같습니다. 1억 원의 차익이 발생했다는 가정하에 보시는 바와 같이 중과 여부에 따라 무려 2,200만 원의 세금 차이가 발생했습니다. 따라서 공시가격 1억 원 이하 아파트에 투자할 때에 매도 시 중과세율이 적용되지 않을 수 있는 조건들을 미리 숙지해 두셔야 합니다.
Q. 매도 시에 중과세율을 적용받지 않으려면 어떤 조건이 필요한 겁니까?
네, 다주택자가 공시가격 1억 원 이하 아파트를 매도할 때에 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받기 위해서는 3가지 조건 중에 하나만이라도 해당만 하면 됩니다. 첫 번째로 매도 시점에 매도하려는 주택이 비조정대상지역 내에 소재하고 있는 상태라면 중과에서 배제됩니다. 두 번째로 추가로 취득한 공시가격 1억 원 이하 아파트를 포함하여 2주택일 때, 매도 시에도 공시 가격이 1억 원 이하일 경우 조정대상지역 여부와 상관없이 중과대상에서 제외됩니다. 세 번째로, 보유하고 있는 주택 중 수도권이나 특별시, 광역시 외에 소재하거나 군, 읍, 면에 소재하면서 기준시가 3억 원 이하인 주택을 제외하고 1주택만 소유하고 있는 상황이면 기본세율을 적용받을 수 있습니다
Q. 조건을 들어보니까 매도 시점의 상황이 중요한 거 같네요?
맞습니다. 이러한 중과 제외 요건의 판단기준 시점이 모두 매도시점 기준입니다. 예를 들어 투자할 때에는 비조정대상지역이었는데 그 이후 정부가 조정대상지역으로 변경되었거나 공시가격이 일정 금액을 넘어버리면 양도세 중과가 적용될 수 있습니다.
Q. 공시가격 1억 원 이하 아파트를 매도하고 나면 기존에 보유하고 있는 주택의 양도세는 1주택 기준으로 되는 건가요?
네, 그런데 매도 후에 기존 주택의 양도세에도 영향을 미칩니다. 조정대상지역에서 1세대 1주택 비과세를 적용받으려면 해당 주택에 2년 이상 거주해야 합니다. 그런데 2주택이 되었다가 매도하고 1주택이 되면, 기존에 거주한 기간이 초기화돼서 1주택이 된 시점부터 다시 2년을 거주해야 비과세가 적용됩니다.
Q. 공시가격 1억 원 이하를 투자할 때 주의해야 할 점이 상당히 많은 것 같습니다. 오히려 투자하려다가 세금만 더 낼 수 있겠어요?
네, 제가 주의해야 할 점 위주로 말씀드려서 그렇게 느끼실 수 있는데요. 이러한 위험에서 벗어나 투자하고 싶다 하신 분들은 법인을 통한 단기 매도의 방법도 있습니다
Q. 법인을 통해 매도한다. 이게 무슨 말인가요?
법인을 설립해서 본인이 주주가 된 후에, 법인이 공시가격 1억 원 이하 아파트를 취득해서 매도하는 방법입니다. 법인은 별도의 법인격이기 때문에 본인이 소유하고 있는 주택수 수와 구분되므로 다주택자가 되는 것을 피할 수 있습니다. 세율 면에서도 장점이 있습니다. 개인의 경우 주택을 1년 이내 매도하면 지방소득세 포함 77%의 세율을 적용받게 됩니다. 반면에 법인은 연간 매매차익의 합이 2억 원 이하일 때는 33%의 세율에 불과합니다.
Q. 그런데 법인으로 투자하는 경우 단기에 매도를 해야 하는 이유는 무엇인가요?
법인 투자 시 단기 매도를 해야 하는 이유는 종합부동산세 때문입니다. 법인이 주택을 보유하고 있는 경우 개인과 다르게 공제가 전혀 없고 세율도 높습니다. 따라서 법인이 주택을 보유하는 경우 종합부동산세 부담이 매우 커집니다. 하지만 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월 1일이기 때문에 그전에 매도하시면 종부세를 전혀 부담하지 않게 됩니다. 그렇기 때문에 법인 투자 시 매년 6월 1일에 보유하는 것을 피하시는 단기 투자가 유리할 수 있습니다.
Q. 그런데, 작년에 정부에서 이렇게 법인을 통해 주택을 투자하는 것에 대해 집중 조사하겠다고 밝혔습니다. 향후 법인 투자와 관련해서 문제는 없을까요?
네, 이미 국회에 법인으로 주택 매매 시 세율을 높이는 법안이 제출되어 있습니다. 이 법안이 통과된다면 법인의 주택 매도, 특히 단기 매도에 대해 개인과 같이 높은 세율이 부과되어 법인 투자의 장점이 상당히 감소할 수 있습니다.
Q. 네 마지막으로 공시가격 1억 원 이하 아파트 투자에 따른 세금 효과에 대해 정리해주시죠.
네. 첫 번째로, 공시가격 1억 원 이하더라도 정비구역으로 지정된 경우 취득세 중과세율을 적용받기 때문에 정비구역으로 지정되었는지 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 두 번째로 조정대상지역에 투자하는 경우 중과세율 등이 적용되어 기존 대비 종부세가 많이 증가하게 되지는 않는지 미리 알아보셔야 합니다. 세 번째로 개인으로 투자 시 매도 시점에 중과세율이 적용되거나 기존주택 양도세에도 영향을 미치기 때문에 법인을 통한 단기 투자도 고려해 보시기 바랍니다.
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무주택 서민의 주거안정을 찾겠습니다.
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