재건축·리모델링 위해 특별법 필요
용적률 상향땐 6만 가구 추가공급
군포·고양·성남·부천·안양 등 조성 30년이 된 1기 신도시들의 노후화 문제가 주거환경 개선을 넘어 향후 수도권 주택공급의 변수로 떠오르고 있다. 이들 1기 신도시는 연대해 용적률 상향 등 정비사업 추진을 위한 특별법 제정을 통해 6만 가구를 추가 공급할 수 있다는 입장이다. 분당은 재건축 추진을 위한 아파트 단지간 연합체까지 결성되는 등 1기 신도시 주거정비 이슈가 대선과 맞물려 뜨거운 감자가 될 전망이다.
■2026년 1기 신도시 전체 노후화
6일 서울 여의도 국회의원회관에서 1기 신도시 5개 지자체가 마련한 '노후 1기 신도시 활성화를 위한 공동토론회'에는 한대희 군포시장, 이재준 고양시장, 은수미 성남시장, 장덕천 부천시장, 최대호 안양시장이 참석한 가운데 열띤 토론이 이뤄졌다.
1기 신도시는 △군포산본 △고양일산 △성남분당 △부천중동 △안양평촌에 조성된 계획도시다. 1989~1992년까지 순차적으로 약 29만2000가구가 입주했다. 분당이 지난해 입주 30년을 맞았고, 올해 일산과 평촌에서 준공 30년 단지가 등장한다. 2026년이면 1기 신도시 모든 단지가 30년 이상 노후 주택에 편입된다.
현재 1기 신도시 주민들은 노후화로 인한 층간소음, 주차장 부족, 커뮤니티시설 부재 등 주거환경 불만이 커지고 있다. 장 시장은 "노후화로 대규모 정전 사태가 빈번히 일어난다"고 말했다. 최 시장은 "출근길에 아랫층 어린학생을 만났는데 '아저씨 시끄럽게 하지 말라'고 하더라"며 "현재는 (바닥두께 기준) 23㎝지만 1기 신도시 조성 때는 13㎝였다"고 지적했다.
1기 신도시 지자체장들은 노후주택 문제를 해결하기 위해 재건축 및 리모델링을 추진해야 하지만 현재 법체계에선 불가능하다고 성토했다. 1기 신도시는 대부분 아파트 단지로 이뤄져 재건축을 하려고 해도 용적률 상한 규제를 받기 때문이다. 또, 현 정부들어 엄격해진 규제때문에 재건축 첫 관문인 안전진단 통과도 쉽지 않다. 리모델링도 수익성의 관건인 세대수 증가형 수직증축이 어렵고, 세대간 내력벽 철거도 아직 허용이 안돼 사업 추진을 기피하고 있다.
이 때문에 지자체장들은 특별법 제정을 통해 1기 신도시 정비사업에 숨통을 틔워줘야 한다고 주장했다. 한 시장은 "주택법, 도시정비법은 제약이 많아 1기 신도시를 묶어서 처리하는 '특별법'이 필요하다"고 했다. 은 시장은 "성남시는 대단위로 리모델링을 진행하고 있다"며 "1기 신도시 주거환경개선을 위해 공동주택 리모델링특별법 제정과 다양한 세제 완화 정책이 필요하다"고 밝혔다.
■용적률 230% 적용시 6만 가구 추가 공급
전문가들도 신도시 노후화 문제는 용적률 상향을 담은 특별법 시행만이 해법이라고 지적했다. 1기 신도시 평균 용적률은 170~226% 수준으로 용적률 상한 규제를 바꾸지 않는 한 재건축·리모델링을 해도 세대 수를 늘리는데 한계가 있다. 1기 신도시 지자체장들은 용적률을 평균 230%로 상향 시 약 6만가구를 추가 공급할 수 있다는 분석이다.
특히 1기 신도시 노후화로 서울 주택수요 분산효과도 약화됐다는 지적도 나왔다. 1기 신도시가 재정비 과정을 거치면 주택공급을 늘릴 수 있고 주거환경이 쾌적해져 주택시장 안정화에도 기여할 수 있다고 봤다. 주제발표에 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "최근 이사 가고 싶은 집은 직주근접, 교통이 아닌 좋은 집"이라며 "주거선호 트렌드가 달라진 만큼 양적·질적으로 주택을 늘려야하는 상황이다"고 말했다.
이런 가운데 1기 신도시 정비사업 활성화를 요구하는 연대 움직임도 있다. 대표적으로 분당은 지난해 12월 26일 시범단지 4곳(삼성·한신, 한양, 우성, 현대)과 한솔한일, 상록우성이 뜻을 모아 '분당 재건축 연합 추진위원회'를 결성했다.
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