[부동산 시장 전문가 진단] "최소한 상반기까지 침체...수도권 외곽 하락 폭 클 수도"

입력2019.02.28. 오후 5:31

수정2019.02.28. 오후 6:49

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이혜진 기자

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정부 정책기조 바뀔 가능성 희박
일부 "서울은 올 반등" 전망 불구
"조정거쳐 내년에나 가능" 우세
지방 부동산 침체골도 깊어질 듯
규제 미세조정...시장 숨통 터줘야

[서울경제] 28일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트 값은 지난 주 대비 0.09% 하락하며 16주 연속 떨어진 것으로 조사됐다. 전셋값도 0.17% 내려가며 18주 연속 하락세를 이어갔다. 이 같은 하락국면은 과거 침체기에 견줄만한 기록이다. 그렇다면 앞으로 부동산 시장은 어떻게 전개될까.

서울경제신문이 전문가 8인을 대상으로 조사한 결과 아파트 값 하락세는 지속 될 것으로 전망됐다. 최소한 올 상반기까지는 현재의 하락국면이 이어질 것으로 보고 있다. 단 지방과 수도권 외곽 등 일부 지역을 제외하고는 추가 하락 폭이 크지 않을 것이라는 분석이다. 이런 가운데 거래 활성화를 통한 시장 정상화를 위해서는 일부 규제 완화도 필요하다는 주장이 나오고 있다.

◇ 하락국면 연내까지 지속 의견도 = 서울 등 수도권 주택시장 전망에 대해 전문가들은 하향 안정세가 최소한 상반기까지 이어질 것으로 예상했다. 이런 가운데 하반기 반등도 쉽지 않다고 보는 전문가도 여럿이었다.

박원갑 KB 국민은행 부동산팀 수석전문위원은 “단기 급등에 따른 후유증이 크다. 시장에서는 아무도 집을 안 사려고 하는 집단적 사고가 팽배하다”며 “적어도 상반기까지는 약보합세가 지속 될 것”이라고 말했다. 채상욱 하나금융투자 연구위원은 “4월 말 공동주택 공시가격이 나오면 지금보다 하락할 것”이라며 “내년부터는 양도소득세가 더 강화 되는 데 이에 앞서 처분하려는 수요로 인해 추가 하락 가능성도 있다”고 내다봤다.

다만 추가 하락 폭은 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장이 예상한 수도권의 변동률은 연간 -1% 수준이었다. 이남수 신한은행 부동산투자자문 센터장은 “정책 스탠스가 바뀔 상황이 아니어서 수도권 매매가격이 평균 5% 이상 더 빠질 가능성도 있다”며 “현재 급급매만 팔리고 있는데 여기서 보유세가 부과되기 시작하면 그때 더 경색될 수 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “전국적으로 올해까지는 조정이 될 것 같다”며 “토지보상, GTX 같은 호재가 있는 내년이 돼야 반등이 가능할 수 있다”고 내다봤다.

다만, 일부 전문가들은 서울은 올해 오를 것이라는 전망을 내놓기도 했다. 저가 매물과 증여거래가 일단락되면 여전히 매수 대기수요가 많다는 이유다. 채 애널리스트는 “현재 서울은 중랑구, 구로구 등 외곽지역의 저렴한 물건이 소화되는 중이고 강남도 증여거래가 이뤄지면서 가격이 빠지는 것 같은 착시 현상이 일어나고 있다”며 “이런 상황이 마무리되면 지난해 만큼 뜨거운 장세는 아니어도 올해 서울은 평균 8.4% 오를 것으로 전망한다”고 말했다. 지방 주택 시장에 대해서는 대구, 광주, 대전 등 일부 지역을 제외하고는 침체의 골이 더 깊어질 수 있다고 전망하고 있다.

◇ 시장 정상화 위해선 정책 조정 필요 = 전세시장에 대해서는 올해 내내 안정세가 될 것으로 전망했다. 일부 전문가는 하반기부터 일부 지역에서 전셋값이 상승할 수 있다는 분석도 내놓고 있다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “최근 송파 전셋값이 반등하는 사례가 나오고 있다. 잠실 미성·크로바·진주 아파트 이주 물량으로 슬슬 전세가 오르기 시작할 것”이라고 전망했다. 이어 “입주물량을 고려해 볼 때 강북은 빠지고 강남은 오를 가능성이 있다”고 덧붙였다.

이런 가운데 거래 정상화를 위해서는 정책의 미세조정이 필요하다는 의견이 나오고 있다. 이 센터장은 “다주택자들의 임대사업자 등록 및 양도세 중과에 따라 매물이 끊겼다”며 “양도세를 낮춰 퇴로를 열어줄 필요가 있다”고 말했다. 함 빅데이터랩장도 “수요 억제 정책이 정상적인 실수요자 거래까지 제한하고 있다”고 정책 변화의 필요성을 언급했다.

물론 정책 일관성을 위해 아직은 규제가 더 유지돼야 한다는 입장도 있다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “지난해 워낙 많이 올랐기 때문에 거품 빠지는데 시간이 필요하다”며 “아직은 정책을 유지해야 한다”고고 진단했다.

내 집 마련 시기에 대해서는 대부분이 “기다려야 할 때”라고 조언했다. 이 센터장은 “기존 재고 아파트 매입은 내년까지 상황을 지켜볼 필요가 있다”며 “서울 신규 청약이나 북위례, 신도시 등은 조건이 맞으면 도전해봐야 한다”고 조언했다. 채 애널리스트도 “무주택자는 조정 초입이기 때문에 하반기까지는 관망해야 한다”고 말했다.
/이혜진·박윤선·이완기·이주원기자 hasim@sedaily.com