정부가 주택임대차보호법 시행령 개정을 통해 현행 4%인 전·월세 전환율을 10월부터 2.5%로 내리기로 했다. 바뀐 전환율을 적용하면 전세를 월세로 전환할 때 내는 월세가 지금보다 줄어들게 된다.
집주인과 세입자가 전·월세 전환율보다 높은 월세를 내기로 계약을 하더라도 세입자는 전·월세 전환율 범위 내에서만 월세를 내면 된다. 전·월세 전환율을 초과한 금액은 법적 근거가 없어 무효이기 때문이다.
만약 세입자가 전·월세 전환율로 환산한 것보다 많은 월세를 이미 집주인에게 지급했다면 소송을 통해 초과분을 돌려달라고 요구할 수 있다. 전·월세 전환율 하향으로 인해 달라지는 임대차 제도 관련 내용을 문답 형식으로 정리했다.
월세 얼마나 낮아지나
→예를 들어 전세 보증금 5억원을 3억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다고 하자. 전·월세 전환율을 현행 4%로 적용하면 2억원에 4%를 곱한 800만원에 12를 나눈 66만6000원이 매달 내야 하는 월세다. 전·월세 전환율이 2.5%로 낮아지면 2억원이 전환되는 월세는 41만6000원으로 줄어든다.
Q. 계약을 갱신할 때 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 해 이에 응하고 계약을 맺었다. 그런데 알고 보니 전·월세 전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 어떻게 대응해야 하나.
→법정 전·월세 전환율보다 높은 비율이 적용된 경우 세입자는 초과분은 내지 않아도 된다. 이미 전·월세 전환율을 초과한 월세를 냈다면 주택임대차법 제10조의 2에 ‘초과 차임 등의 반환청구’ 규정에 의거해 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 예를 들어 올해 2월 전세를 월세로 일부 바꾸기로 계약을 했는데 전·월세 전환율이 5%로 적용됐다면 지금까지 낸 초과분(1%) 월세를 돌려달라고 할 수 있는 것이다. 오는 10월 이후에 5% 전환율로 계약을 하고 월세를 내다가 뒤늦게 돌려받을 수 있다는 사실을 인지다면 이미 지급한 월세의 절반을 돌려달라고 할 수 있다. 만약 집주인이 이를 거부하면 소송을 제기할 수 있다.
월세를 전세로 바꿀 때, 부담 커지지 않나
→전·월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시장 전환율을 적용한다. 이 숫자는 한국감정원이 매달 발표한다. 올해 6월 기준 전국 5.9%. 서울 5%다.
Q. 계약을 맺은 지 6개월 밖에 안 됐는데 집주인이 임대료를 올려달라고 한다.
→주택임대차법 상 조세, 공과금 등 경제사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론, 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년이 지나야 행사할 수 있는 권리다. 집주인과 세입자 간 합의가 안되면 조정할 수 없다.
Q. 계약한 지 6개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다.
→전세를 월세로 바꾸는 것은 재계약 뿐 아니라 계약기간 중에도 언제든 할 수 있다. 하지만 이 역시 세입자가 거부하면 그만이다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있는데, 이때도 집주인이 합의하지 않으면 안된다.
[정순우 기자 snoopy@chosun.com]
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