비거주시 양도세 감면 최대 30% 불과
거주기간 못 채운 '갭투자' 매물 촉각
절세 위해 '개인→법인 전환' 움직임도[이데일리 경계영 기자] 서울 마포구에 전세로 거주하는 A씨는 보유한 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡를 연내 팔 예정이다. 남편의 지방근무에 주말부부로 떨어져있다보니 앞으로도 2년 이상 직접 거주하기 어렵다는 결론을 내렸다.
실거래가 9억원을 넘는 고가 주택 보유자의 고민이 커진다. 주택 한 채만 보유했더라도 2년 이상 거주하지 않고 2020년 1월1일 이후 매도한다면 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 대폭 줄어들기 때문이다. 양도세 장특공제 혜택을 받으려 연내 매물이 많아질지 관심이 쏠리는 이유다.
◇2년 거주 않으면 1주택자여도 장특공제↓
현재 소득세법 시행령상 고가1주택자는 거주 기간 요건 없이 10년 이상 보유하면 장특공제 80%까지 받을 수 있다. △3~4년 24% △4~5년 32% △5~6년 40% △6~7년 48% △7~8년 56% △8~9년 64% △9~10년 72% 등도 양도세 과세 구간을 줄일 수 있다.
정부는 지난해 9·13 대책에서 오래 보유했더라도 2년 미만 거주하지 않은 자에겐 일반 장특공제를 적용하기로 방침을 바꿨다. 15년 이상 보유했어도 2년 이상 거주하지 않고 2020년 1월1일 이후 매도하면 감면 받을 수 있는 폭은 30%에 불과하다.
이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰한 결과, 강남구 역삼동 e편한세상 전용 84㎡를 2008년 7월 10억원에 사들여 20억원에 매도하는 시점이 올해 10월이라면 내야 할 양도세는 2500만원 수준이지만 내년 1월이라면 양도세는 1억6000만원에 육박한다. 1주택자여도 2년 거주 요건을 채우지 않는다면 양도세 부담이 수배 뛸 수 있다는 얘기다.
연내 매도하는 것이 유리한 만큼 매물화 가능성이 나온다. 국토교통부 관계자는 “양도소득세 장기보유특별공제 혜택 폭이 크다보니 고가 1주택자로선 중요하게 볼 것”이라며 “가을부터 이같은 조건에 있는 매물이 나올 분위기가 만들어질 수 있다”고 봤다.
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우병탁 팀장은 “2년 이상 거주하지 않은 1주택 보유자가 장기보유특별공제 혜택 축소를 두고 문의하는 상담이 많을 정도로 시장 참여자도 이를 인지하고 있다”면서도 “서울 아파트값을 하향 안정화할 만큼 매물이 나오진 않을 것”이라고 진단했다.
여윳돈이 있지 않는 이상 서울 강남권과 마용성(마포·용산·성동)에 몰려있는 실거래가 9억원 이상 아파트에 갭투자(전세 끼고 주택을 매매)하기 어렵기 때문이다. 부동산114에 따르면 7월 말 기준 강남3구(강남·서초·송파)의 평균 전세가율(매매값 대비 전셋값 비율)은 45.4%로 서울 전체 53.6%보다도 낮다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “다른 지역에서 원정 투자하는 등 앞으로 거주 요건을 갖추기 어렵다고 판단한 1주택자가 일부 매물을 내놓을 수 있겠지만 그 영향이 크지 않을 것”이라고 분석했다.
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시장에 매물로 내놓는 대신 법인에 현물출자하는 형태로 세법망을 빠져나갈 수 있다는 전망도 나온다. 역삼동 e편한세상을 연내 법인에 현물출자한다면 당장 양도세 2500만원을 낼 필요는 없다. 추후 현물출자한 법인이 e편한세상을 매도할 때 이월된 양도세액 2500만원과 더불어 출자 당시보다 오른 만큼의 차액 관련 세액을 더해 양도세를 납부하게 된다.
한국감정원에 따르면 개인이 법인에 주택을 매도한 비중이 지난해 1월 1.6%에 불과했지만 지난해 11월 3.2%·12월 4.7% 등으로 높아졌고 5월 5.7%, 6월 5.1% 등 상승 추세가 이어진다. 주택임대사업자 혜택 축소, 대출 규제 등으로 법인으로 전환하는 사례가 늘어나는 것으로 풀이된다.
안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 “앞으로도 2년 거주 요건을 채울 수 없더라도 제값이라면 매도하고 그렇지 않다면 연말에 법인 전환하겠다는 보유자가 상당수”라며 “법인 전환이라는 절세 방법이 있다보니 2년을 채우지 않은 고가 1주택자는 매도를 서두르진 않는다”고 전했다.
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경계영 (kyung@edaily.co.kr)
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