[법률S토리] 바뀐 주택양도세, '시점' 확인하라

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수정2019.08.08. 오전 7:06
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/사진=이미지투데이


지난 몇년간 주택 양도와 관련해 규정들이 개정되면서 양도소득세가 얼마나 과세될지 정확하게 판단하기가 어려워졌다. 개정 내용을 다 숙지하는 것이 쉽지 않을 뿐더러 정확한 개정 시점을 알기도 어려운 상황이다. 그렇다면 주택 양도와 관련하게 알아두어야 할 주요한 개정안은 어떤 것이 있을까.

◆조정대상지역 내 ‘양도’

먼저 조정대상지역 내 주택 양도에 관한 중과세 규정이다. 1세대 2주택 이상을 가지고 있는 다주택자가 조정대상지역 내에 소재한 주택을 양도할 경우 기본세율에 10%(3주택자 이상인 경우에는 20%)를 가산한 세율을 적용받게 된다. 이 규정에 해당하는지 여부를 정확히 판단하려면 양도하고자 하는 주택의 취득시점과 해당 지역의 조정대상지역 지정일을 비교해야 한다.

조정대상지역으로 지정되기 이전에 매매 계약을 맺고 계약금을 이미 지급한 상태였다면 이 중과규정을 적용받지 않기 때문이다. 각 지역별 조정대상지역 지정여부 및 효력발생일은 국토교통부 홈페이지에서 공고된 내용을 참고하는 것이 가장 정확하다. 또 조정대상지역은 각 지역의 주택시장 상황에 따라 추가로 지정되거나 해제되는 경우가 있기 때문에 계약 이전에 한번 더 확인하는 게 필수다.

◆일시적 2주택·보유기간 개정

다음으로 일시적 2주택 특례에 관한 개정 규정이 있다. 종전 규정은 기존 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 뒤에 신규 주택을 취득하더라도 3년 안에만 기존 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 봤다. 일시적 2주택자는 1세대 1주택과 같이 비과세 규정을 적용받았다. 이는 거주이전의 자유를 보장하고자 3년간 유예기간을 두고 적절히 기존 주택을 처분할 수 있도록 배려하는 취지였다.

하지만 이 규정도 지난해 개정되면서 기존 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내에 소재한 주택인 경우에는 그 유예기간이 2년으로 단축되었다. 단 2018년 9월 13일 이전에 신규 주택을 취득하였거나 매매 계약을 맺고 계약금을 이미 지급한 경우와 분양권에 당첨돼 분양계약금을 이미 납입한 경우에는 기존 규정을 적용받도록 하고 있다.

마지막으로 주택의 보유기간과 관련된 개정 규정이 있다. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받으려면 기본적으로 2년 이상 보유해야 한다는 전제조건이 필요하다. 그동안 보유기간은 실제 해당 주택의 취득일부터 양도일까지의 기간이 2년 이상이면 충족됐다.

그러나 개정안은 중간에 2주택 이상을 보유한 기간이 있으면 이 기간을 제외한다. 해당 주택 외에 모든 주택을 양도해 1세대 1주택자가 된 시점부터 2년을 기산하는 것으로 바뀌었다. 해당 주택을 단순히 2년 이상을 보유하는 것이 아니라 1세대 1주택자로서 2년 이상을 보유하다가 양도하는 경우에만 비과세를 적용받도록 바뀐 것이다.

다만 당장 적용하지 않고 2021년부터 적용하도록 하고 있다. 이 규정을 고려하면 2020년 안에 1주택을 처분해서 비과세를 적용받아야 한다. 2021년 이후에 양도해야 한다면 1주택인 기간을 2년 이상 지속한 뒤 양도해서 비과세를 적용받아야 한다. 이 규정은 앞선 규정들과는 달리 언제 취득했는지 여부보다 양도시점이 중요하기 때문에 2021년을 전후해서 양도할 계획이 있는 경우라면 반드시 주의해야 한다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제604호(2019년 8월6~12일)에 실린 기사입니다.


정태길 Sh수협은행 세무사

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