서울 아파트 전세가율 ‘53.6%’서울 아파트값 상승세가 주춤하고 전셋값이 빠르게 뛰면서 ‘전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)’이 51개월만에 반등했다. 전세가율은 집값 흐름을 판단하는 주요 지표로 주택시장이 침체되면 상승한다.
12일 KB국민은행에 따르면 지난 9월 서울 아파트 전세가율은 53.6%로 전달(53.3%) 보다 0.3%포인트(p) 올랐다. 이로써 지난 2016년 6월 75.1%로 정점을 찍고 줄곧 하락하던 서울 아파트 전세가율이 51개월 만에 오름세로 돌아섰다.
전세가율은 일반적으로 집값 상승기엔 떨어진다. 집값이 전셋값에 비해 더 오르기 때문에 집값 대비 전셋값 수준은 상대적으로 낮아진다. 집값 상승기엔 전세입자도 매매에 나서는 경우가 많아 전세수요가 줄어 전셋값 자체도 안정되거나 약세를 보인다. 이게 지난 2016년 6월 이후 최근까지 서울 아파트 시장에 나타난 현상이다.
반대로 매매 시장이 침체를 겪고 전셋값이 오르기 시작하면 전세가율은 상승한다. 집값 오름세가 주춤한데, 전세 수요가 늘면서 전셋값이 매매값보다 더 뛰기 때문이다.
최근 전세가율 반등은 서울뿐 아니라 경기, 인천 등 수도권 전역에서 나타난 현상이다. 경기도 아파트 전세가율은 9월 69.9%로 7월(68.5%)을 최저점으로 8월 68.7% 등을 기록하며 2개월 연속 올랐다. 인천 아파트 전세가율도 9월 71.4%로 전월(71.0%) 보다 0.4%p 뛰면서 반등했다.
최근 수도권 아파트 전세가율이 상승 반전한 건 정부의 강력한 규제의 영향이 크다. 대출 및 세금 규제로 집값 상승폭이 줄었고, 새 임대차보호법이 시행되면서 전세 매물은 귀해지고 전셋값은 더 오르는 상황이 조성됐기 때문이다.
요즘 3기신도시 주변에 전세가율이 많이 오르는 건 이 때문이다. 집값은 별로 오르지 않았는데, 시세보다 싼 분양 아파트 당첨을 위해 해당지역 전세 거주가 늘어 전셋값이 많이 올랐다. 예컨대 하남시 아파트 전세가율은 지난 4월 최저점(61.0%)을 찍은 후 계속 올라 9월 66.0%를 기록했다. 하남시는 3기신도시 중 선호도가 가장 높은 교산신도시가 위치한 지역이다.
전세가율이 올라가면 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 쉬워진다. 서울 아파트 전세가율이 75%까지 올랐던 2016년엔 전세 보증금에 집값의 30%만 대출하면 집을 살 수 있었다. 2016년 이후 갭투자가 늘어난 배경이다.
앞으로 매매시장 침체와 전셋값 오름세가 이어진다면 전세가율은 더 오를 수밖에 없다.
곽창석 도시와공간 대표는 “전세가율이 높아지면 급등하는 전세에 지쳐 집을 사려는 세입자가 많아지고, 전셋값에 조금만 보태면 새 집을 마련할 수 있는 여건이 조성되는 것”이라며 “매매값을 자극하는 전세가율 변화에 주목해야 한다”고 말했다. 박일한 기자
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