임야란?
숲은 임야(林野), 삼림(森林)이라 불리기도 하는데, 엄밀한 의미에서 임야는 숲과 들을 함께 부르는 말이며 주로 법률이나 임업, 생태학 등에서 쓰이는 용어이고, 산림은 산에 있는 숲만을 가리키는 말!
산림 및 들판을 이루고 있는 숲, 습지 황무지 등을 말하며 산처럼 생긴 땅은 대부분 임야라고 할 수 있고 지번앞에 '산'이 붙습니다.
임야의 특징 4가지
1. 규모가 크고 땅값이 쌉니다.
2. 지분투자가 많습니다.
3. 대규모 매매가가 비쌉니다.
4. 전, 답 등 보다 규제가 많습니다.
좋은 임야의 조건 6가지
1. 조망이 좋은 임야
임야를 고를 때 향(向)은 매우 중요합니다. 가장 좋은 향은 남향이지만 주거 등을 목적으로 하는 경우 동향도 나쁘지 않으며 그 앞이 탁트이고 주변을 내려다 볼 수 있는 조망이면 좋습니다. 연수원, 요양병원, 숙박업소 등과 같은 용도로 활용할 것이라면 향에 큰 구애를 받지 않습니다. 이와같이 특별한 용도로 사용할 것이 아니라면 골짜기, 북향이나 서향으로 앉은 임야는 햇볕이 드는 시간이 많지 않고 해가 늦게 오릅니다. 이는 햇볕이 드는 시간이 많지 않으며 음산하고 난방비가 많이 들 수 있습니다.
2. 도로와 가까운 임야
임야는 도로에 가까울 수록 좋습니다. 그 도로는 폭 4m이상의 지적상으로 포장도로면 매우 좋으나 3m정도의 도로라도 감수해야할 때가 있습니다.
당연 진입도로가 가까운 임야는 매매가가 높은 경우가 많습니다. 그렇지만 그 비용을 지불하더라도 특별한 사유가 없는 경우에는 진입도로가 붙은 산을 사는 것을 권합니다.
임도나 현황도로에 접한 임야는 후일 팔거나 개발을 할 때 매매가 이뤄지지 않는 경우나 제값을 받지 못하는 경우가 많기 때문입니다.
3. 입지가 적절한 임야
임야는 당연 수도권, 광역시, 도시 주변으로 접근성이 있는 임야가 좋습니다. 임야는 대체로 면적이 넓어 전원주택단지사업이나 펜션 요양원 연수원 등의 개발사업을 하려는 사람들이 찾는 경우가 많기 때문입니다. 지도나 지적도에서 지적경계선을 잘 보고 입지를 잘 판단 하는 것을 권합니다. 이런 수도권에 가까울 수록 매매가는 높게 거래됩니다.
임야의 면적은 목적과 용도에 따라 다르겠지만, 투자용 혹은 귀농용도라면 최소 1만평(3만3천㎡) 이상이 유리합니다. 이유는 두 가입니다. 후일 산림조합에 가입해 임업인이 될 수 있는 자격이 보유 임야 3만㎡(9천평) 이상이어야 하므로, 귀농 시 유리합니다. 두번째, 임야는 그 높이 경사도 계곡 암반 입목 등으로 100% 쓸 수 있는 것이 아닙니다. 50% 내지 70% 정도 쓸 수 있다면 좋은 임야라고 할 수 있으므로 넉넉한 면적이 좋습니다.
4. 개발이 가능한 임야
일반적으로 임야는 대지와 비교해 땅값이 저렴하긴 하지만 개발 및 활용에 제약이 많은 편입니다. 최근 임야를 개발해 전원주택단지를 조성하려고 하는 투자자들이 늘고 있는 상황입니다. 하지만 개발이 제한될 수 있는 임야는 무용지물이 될 수 있으므로 보전산지, 산림보호구역, 분묘기지권 등의 여부를 꼭 살펴봐야합니다.
우선 보전산지나 산림보호구역은 전원주택이나 공장을 짓는 개발허가를 받는 것이 상당히 어렵습니다. 다만 준보전산지는 전원주택과 펜션, 숙박업소 등 다양한 용도로 개발이 가능합니다. 남의 토지에 무덤을 둔 경우 관습법상 인정되는 땅이 있습니다. 그런 분묘기지권이 성립되는 땅이라면 토지 소유자라도 그 무덤을 함부로 이장할 수 없어 개발에 제약이 될 수 있습니다. 이런 경우에는 매도인의 책임특약을 두고 산지매매계약하는 방법도 있습니다.
5. 경사도가 완만한 임야
현지 산지관리법상 개발가능한 임야의 경사도는 25도입니다.(개발용도에 따라 다름) 이 개발 규제는 법이정한 최대 한도이며 각 행정구역별로 지방자치단체 조례에 위임해 그 이상도 규제할 수 있으므로 지자체 확인이 필요합니다. 임야라하면 보통은 평지를 찾기는 쉽지 않고 그나마 20도 경사 이하의 땅이면 양호한 편이라 할 수 있습니다. 산지 평균 경사도에 따라 평지 조성작업이나 옥벽 축대 구축비용, 토사반출 등 공사비가 많이 들 수 있습니다.
6. 토질과 산림 상태가 좋은 임야
토질 또한 중요합니다. 토질은 배수에 영향을 미치며 일반적으로 자갈과 암반이 적은 곳이 좋습니다. 암반이 공사에 지장이 없으면 상관 없으나 대형 암반의 경우 개발 자체가 불가능할 수 있습니다. 또한 토질이 질거나 단단하면 배수가 어려운 경우도 있습니다. 대상부지의 나무의 상태도 중요합니다. 산지관리법상 지상의 수목울창도를 계산하게 됩니다. 그 결과로 입목축적이 그 지역 평균치의 150% 이상이면 개발 허가를 내주지 않는 경우가 발생하기도 합니다.
산림 상태가 좋은 임야라면 그 자체로도 수익을 창출할 수도 있습니다. 수종갱신이란 제도가 있는데 산에 심어진 쓸모 없는 나무를 산림조합에서 대신 벌목해주고 새로운 나무를 심어주는 사업을 말합니다. 이 때 지자체로부터 보조금을 받고 산림조합으로부터 벌목이 가능합니다. 또한 돈이 되는 나무를 심을 수도 있습니다.
지금까지 좋은 임야를 선택하는 5가지 방법에 대해 알아보았습니다. 모두 성공하는 토지투자가 되길 바랍니다.
