금융위원회와 금융감독원은 이러한 내용의 '가계부채 관리방안'을 29일 발표했다.
차주 단위 DSR 3단계 나눠 확대 도입
DSR은 대출 심사 때 차주의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표다. 주택담보대출(주담대)뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.
현재는 금융기관별 평균치로만 DSR을 관리하면 됐고, 투기지역과 투기과열지구 내 9억원 초과 주택을 살 때 주담대를 받거나 연소득 8000만원이 넘는 사람이 1억원 초과 신용대출을 받을 때만 차주단위 DSR이 적용됐다. 그 외의 경우는 신용도가 높은 차주라면 은행에서 DSR 40%를 넘겨 대출을 받을 수 있었다는 얘기다.
금융당국은 차주 단위 DSR 적용대상을 3개로 구분해 단계별로 확대 도입한다는 계획이다.
우선 오는 7월부터 전 규제지역 내 6억원 초과 주택을 살 때 주담대를 받는 경우 차주단위 DSR이 적용된다. 지난 2월 기준 서울 아파트의 약 83.5%, 경기도 아파트의 약 33.4%가 해당된다. 또 1억원이 넘는 신용대출을 받으려는 사람도 차주별 DSR을 적용 받는다.
내년 7월부터는 총 대출액 2억원을 초과하는 주담대와 신용대출을 받을 때 DSR 규제를 받는다. 여기서 총대출액은 원칙적으로 모든 가계대출을 합한 것을 말한다. 단 소득 이외 상환재원이 있는 전세자금대출 등 대출은 제외되고, 한도대출의 경우 한도금액을 대출금액으로 계산한다. 현재 약 243만명이 총대출액 2억원을 넘겨 대출을 받고 있는 상태라고 금융당국은 설명했다.
아울러 2023년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 대출에 대해 차주단위 DSR이 적용된다. 전체 금융권 차주 중 28.8%(약 568만명)가 대상이 될 것으로 전망된다.
금융당국은 다만 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출 등 소득 외 상환재원이 인정되는 대출과 서민금융상품 등 정책적 목적의 대출, 300만원 미만 소액대출 등은 차주 단위 DSR 적용 대출에서 제외키로 했다.
청년층 DSR 산정 때는 '장래소득' 인정
대상은 대출 만기 내에 '소득이 20% 이상' 증가할 것으로 예상되는 차주로, 주택구입 목적의 주담대가 해당한다.
장래소득은 소득증가가 예상되는 대출만기 범위 내 연평균 예상소득을 감안해 계산한다.
예컨대 월 급여가 300만원인 만 30세 무주택 근로자의 예상소득증가율이 23.3%라고 하면 이 사람의 장래소득은 연 4014만원이 된다. 이 사람이 연이율 2.5%의 대출을 DSR 40%까지 20년 만기로 대출을 받는다면 한도는 2억5200만원이 된다. 현재소득을 기준으로 했을 때(2억2600만원)보다 11.5% 대출한도가 느는 셈이다.
여기에 현재 소득이 낮은 청년층의 내집마련 비용부담 경감을 위해 '40년 초장기 모기지'도 하반기 도입된다. 만 39세 이하의 청년과 혼인 7년 내 신혼부부가 대상이다.
아울러 금융당국은 청년·무주택자 등 실수요자에 대한 대출 규제를 다소 완화하는 방안은 여당과 협의를 거쳐 다음달 중순 발표할 예정이다.
무주택자 주택담보대출비율(LTV) 우대를 확대하는 게 골자다. 우선 현행 연소득 8000만원 이하인 우대대상을 1억원 가량으로 상향하고, 대상 집값 기준도 현행 6억원 이하(조정대상지역의 경우 5억원 이하)에서 더 높이는 방안을 협의 중이다. 또 10%P(포인트)인 우대폭도 더 넓히는 방안을 검토한다.
규제 사각지대 비주택담보대출 규제 강화토지·오피스텔 등 비주택담보대출(이하 비주담대)에 대한 LTV(담보인정비율) 한도 규제도 강화된다. 최근 LH(한국토지주택공사) 직원들의 땅 투기 의혹을 계기로 비주담대가 규제 사각지대로 지목받은 영향이다.
현재 행정지도 등을 통해 상호금융권에 적용되는 비주담대 최대 LTV 70% 한도를 전 금융권으로 확대하고, 규제방식도 금융권 자율규제에서 감독규정 반영을 통한 강제규제로 방향을 틀었다.
또 7월부터는 토지거래허가지역 내 신규 비주담대에 대해선 LTV 한도를 40%로 조인다. 다만 기존 농업인의 경우 농지원부·농업경영체 확인서 확인을 통해 LTV 40% 적용을 예외하는 등 실수요자 보호방안도 강구할 방침이다.
가계부채 급증 따른 금융시스템 전이 막을 '안전판' 마련
먼저 올 하반기 은행권에 '가계부문 경기대응 완충자본'을 도입한다. 은행에서 취급하는 가계대출 규모가 급증하는 경우 금융당국이 은행에 추가로 자본 적립(최대 2.5%)을 요구하는 것이다. 하도록 하는 것이다.
현재 일반 시중은행이 의무적으로 적립해야 하는 BIS 기준 총자본비율은 10.5%다. 여기에 주요 시중은행과 같은 시스템적 중요은행(D-SIB)의 경우 11.5%가 규제 비율이다.
예컨대 A시중은행이 가계대출 취급 비중이 높아 금융당국으로부터 2%의 추가자본 적립을 요구 받으면 이 은행은 총자본비율을 13.5% 이상으로 유지해야 한다.
금융당국은 추가자본 적립의무를 이행하지 않는 은행에는 배당과 자사주 매입, 성과연동형 상여금 지급 등을 제한할 예정이다.
또 가계대출 리스크 요인을 차등보험료율 제도에도 반영한다. 가계대출 위험도와 연체율, 증가율, 고 DSR 비중 등을 평가해 업권별 차등보헙료율 계산 �� 활용하겠다는 것이다.
아울러 저축은행과 여전사, 상호금융의 한도성 여신과 여전사 지급보증에 대해 충당금과 자본규제를 도입키로 했다.
박광범 기자 socool@mt.co.kr
▶부동산 투자는 [부릿지]
▶주식 투자는 [부꾸미TALK]
▶부자되는 뉴스, 머니투데이 구독하기
<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>
