Q : 임대인 갑과 임차인 을은 임대차계약을 체결했다. 을이 임대차보증금 담보를 위해 전세권 설정등기를 요청하자 갑은 전세권설정등기를 해주었습니다. 그런데 을은 장사가 되지 않자 병 은행으로부터 대출을 받았고, 병 은행은 대출금을 담보하기 위해 전세권에 근저당권을 설정했습니다. 병 은행은 당시 위 전세권이 임대차보증금의 담보를 위한 것이라는 점을 알지 못하였습니다. 하지만 을은 계속 장사가 되지 않아 임차료를 지급하지 못하였고, 결국 연체임차료가 임대차보증금보다 커지자 갑은 임대차계약을 해지하였습니다. 한편 병 은행은 을이 대출금을 상환하지 않자 갑에게 을의 전세금을 자신에게 지급하여 달라는 내용의 채권압류 및 추심명령을 받았습니다. 이럴 경우 갑은 연체임차료를 공제하고 나면 임대차보증금이 남지 않는다는 이유로 병 은행의 요청을 거절할 수 있을까요?
A : 임대차보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로 임대차관계 종료 후 보증금에서 당연히 공제된다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554). 이는 임대차보증금 반환채권에 질권을 설정하거나 가압류를 하는 등 임대차보증금 반환채권에 이해관계가 있는 제3자가 있는 경우에도 동일합니다.
사안에서 전세권설정등기가 없는 경우라면 임대인 갑은 병 은행에 대해서 연체차임을 공제하고 나면 남은 보증금이 없다는 이유로 병 은행의 청구를 거절할 수 있습니다.
문제는 사안이 단순한 임대차가 아니라 전세권설정등기가 되어 있다는 것인데요. 차임이 지급되는 임대차의 보증금을 담보하기 위해 전세권설정등기를 할 경우, 전세권설정등기에 부합하는 실질이 없기 때문에 해당 전세권은 민법 제109조의 통정허위표시로서 무효가 됩니다. 따라서 임대차 당사자 사이에서는 무효인 전세권설정등기를 무시하고 임대차 관계에 따라 법률관계를 정리하면 됩니다.
그러나 전세권에 대하여 제3자(사안에서는 병 은행)가 이해관계를 갖게 되는 경우, 통정허위표시에 따른 무효는 선의의 제3자에 대항할 수 없다는 법리에 따라 전세권이 무효인 것을 모르는 제3자에 대해서는 전세권의 무효를 주장할 수가 없습니다.
그리고 임대차보증금과 달리 전세권에 따라 지급된 전세금은 민법 제315조가 정하고 있는 손해배상채권(목적물의 멸실 훼손에 따른 손해)외에 다른 연체차임 등의 채권은 공제할 수 없다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2006다29372,29389 판결).
사안의 경우 갑과 을 사이에서는 전세권설정등기가 무효이나 갑과 을 사이에 전세권설정등기가 무효임을 모르는 제3자인 병 은행에 대해서는 전세권이 무효임을 주장할 수 없습니다. 따라서 갑이 병 은행에 임대차보증금을 지급할 때에는 연체차임을 공제할 수 없다는 전세권의 법리에 따라 연체차임을 공제하지 않은 임대차보증금을 지급하여야 합니다. 결국 갑은 병 은행에 목적물의 멸실 훼손에 따른 손해만을 공제한 나머지 금액 전액을 지급하여야 합니다.
임대인으로서는 전세권 설정시 위와 같은 피해를 볼 수 있으므로 유의하여야 하며, 전세권설정등기 시 '전세권의 담보제공을 금지한다'는 부기등기를 함께 할 경우 위와 같은 예상치 못한 피해를 막을 수 있습니다.
최정원 변호사(법무법인 우리하나로)
배성훈 기자 bsh@imaeil.com
▶ 네이버에서 매일신문 구독하기
▶ 매일신문 네이버TV 바로가기
ⓒ매일신문 - www.imaeil.com
