마포·용산·성동 등 구축아파트도 9·13대책 이전 가격 회복 가능성
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최근 정부의 민간택지 분양가 상한제 도입 여파로 재건축 단지가 위축되고 신축 단지가 가격이 오르면서 기존 10년 된 구축 아파트도 갭 매우기에 들어갔다. 올해 6~7월 거래가 많이 이뤄지면서 호가가 2~3억원씩 오르고 매도인도 물건을 거둬들이면서 9월 들어 매수세가 조금 주춤한 상황이다. 다만 강남의 경우 분상제로 공급은 위축되고 있지만 오히려 수요는 늘어나고 있어 향후에도 가격 상승이 이어질 것이라는 분석이다.
■반포, 신축 오르며 10년차도 상승
4일 반포의 한 공인중개소에 따르면 2009년 입주한 반포래미안퍼스티지의 전용 59.9㎡(24평)가 최근 22~23억, 84㎡(34평)가 27억2000만원에 거래됐다. 84㎡의 경우 28억5000~30억원까지 나와 있다.
D공인중개소 대표는 "현재 84㎡의 경우 30억원대도 거의 없고 30~31억원이 주를 이룬다"면서 "한강이 보이는 단지는 호가가 34억원에 달한다"고 말했다.
실제 국토부 실거래가에 따르면 지난달 래미안퍼스티지 123동 전용 222.8㎡ 26층이 48억원에 거래됐다. 지난해 11월 43억원에 거래된 후 5월과 6월에도 42억8000만원, 41억8000만원을 밑돌다가 불과 2개월 만에 6억2000만원이나 올랐다.
래미안퍼스티지는 121동~124동 중 121동이 관악산 조망이고 124동이 도로 앞이라 121동에서 124동으로 갈수록 가격이 낮아진다. 123동이 48억원에 거래된만큼 121동이나 122동은 더 높은 금액에 거래될 가능성이 높다.
최근 가격이 급등한 이유는 정부의 민간택지 분양가상한제 도입 때문이다. 그 전부터 가격이 오르고 있는 상황에서 정부의 상한제 발표 후 신축이 먼저 오르다가 10년 정도 된 아파트도 따라 오르는 중이다. 특히 구축 중에서도 래미안퍼스티지는 내부도 좋고 커뮤니티 시설이나 조경이 워낙 잘 돼있어 가격 상승이 큰 것으로 분석된다. 인근 반포 힐스테이트도 단지가 규모가 작아서 가격대가 낮았지만 최근엔 래미안퍼스티지를 따라와 전용 84㎡가 26억원, 155㎡(57평)가 최저 32억~33억원에 거래된다.
■신고가 현상, 마포 용산, 성동 확산
매도인들 역시 재건축 아파트가 위축된 만큼 기존 구축 아파트에 수요가 몰릴 것으로 예상해 가격을 올리고 있다. 이로 인해 거래량이 일시적으로 줄고 있지만 매도인 측에서는 결국 수요공급 원칙에 따라 오른 가격에 거래될 것으로 예상한다.
반포의 B공인중개사무소는 "반포가 학군도 좋고 투자가치와 미래가치도 높아 전국 수요"라면서 "서울에서도 진입하려 하는데 최근 전라도 광주, 군산에서도 투자문의가 오고 있다. 점점 진입장벽은 높아지면서 돈 많은 그들만의 리그가 되고 있다"고 말했다. 이어 "반포는 정부 규제책이나 정책을 내면 가격이 보합상태를 유지하다가 오르면 수직 상승한다"면서 "상승과 보합을 반복하는 '계단식 상승'을 이어가고 있어 이 곳 집값은 절대 떨어지지 않을 것"이라고 덧붙였다.
반면 반포 구축 아파트가 신고가를 기록하면서 기존 마포, 용산, 성동 등 강북 지역 신축 아파트들도 일부 갭매우기에 들어가면서 9·13 대책 이전 가격을 회복할 가능성도 있다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10년이 안 된 서울 신축 아파트의 거래 비중이 증가하고 있다. 5월 18.7%이던 신축 아파트 거래 비중은 7월 20.5%로 늘어난 뒤, 8월 25.8%까지 치솟았다.
지난달 말 마포구 공덕동 '공덕래미안5차' 전용 84㎡가 12억9000만원에 거래되면서 9000만원이나 오른 신고가를 찍었다. 청량리동 '미주아파트'는 6월 말께 전용 101㎡가 8억9500만원에 거래되면서 신고가를 기록했다.
다만 재건축이 조정을 받고 있어 반포의 기존 아파트 역시 계속 오르긴 힘들 것으로 보여 당분간 보합세를 유지할 것으로 보인다.
반포 P공인중개소는 "매수자 역시 대출 규제로 자금 동원에 한계가 있고 공급도 많지 않아 가격 상승이 유지되긴 힘들 것"이라며 "매도자 역시 집을 팔고 마땅히 이동할 곳도 없어 추가 물량이 나오기도 쉽지 않을 것으로 예상된다"고 전했다.
kmk@fnnews.com 김민기 기자 전민경 인턴기자
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