투기 수요를 잡기 위한 부동정책은 유난히 뜨거운 여름에 집중됐다. 연도별 주택가격 시황을 분석해보면 2017년 여름, 2018년 여름에 서울의 주택 가격은 5%대 이상 급등했다. 부동산정책 중 가장 강도가 높은 8·2대책과 9·13대책이 나왔을 때다.
이번 여름에도 정부는 분양가 상한제 카드를 꺼냈다. 분양가 상한제는 말 그대로 분양가격을 통제하는 제도다. 토지 감정평가액과 정부가 정한 기본 건축비를 토대로 분양가를 정한다. 주변 아파트값이 시세에 반영돼 분양가가 오르고 또 다시 주변 집값을 견인하는 순환 관계를 끊겠다는 의도다.
분양가 상한제는 2005년 공공택지에 도입된 후 2007년 9월 민간택지로 확대됐으나 2015년 4월 민간택지는 조건부 실시로 바뀌어 유명무실해졌다. 그 이후 적용된 사례가 나오지 않았다.
◆규제+규제, 2년간 정책만 ‘우르르’
잇따른 부동산정책에 올 하반기 부동산시장 전망은 오리무중이다. 내집 마련을 계획 중이거나 부동산 투자를 계획하는 사람들은 어떤 전략을 세워야 할지 관심이 커지고 있다.
지난 2년간 부동산정책을 살펴보자. 2017년 5월 정부가 출범했을 당시 주택가격은 상승세였다. 2016년 11월에 나온 ‘11·3 대책’의 효과가 약해져 새정부 출범에 대한 안정감과 투기 수요 억제정책을 예견한 발 빠른 투자자의 움직임 등이 원인이다.
당시 정부는 빠르게 대응했다. 출범 한달 만인 6월19일 청약조정대상지역 확대와 대출규제를 주내용으로 첫번째 부동산 대책을 발표했다. 하지만 서울 등 일부 지역 주택가격은 더 올랐고 두달 만에 규제들을 총망라한 ‘8·2 대책’을 추가했다. 가격 상승이 가파른 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역으로 나눠 차등 규제하고 다주택자를 본격적으로 규제한 것이다.
지난해 4월에는 규제지역 내 2주택 이상 보유자에게 양도소득세 중과를 예고했고 서울 전 지역과 세종시 등은 투기과열지구로 지정해 대출규제를 강화했다. 그러나 기대만큼 주택시장이 안정되지 않았고 9월에는 성남시 분당구 및 대구광역시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이어 10월24일에는 ‘가계부채종합대책’을 발표하면서 대출 문턱을 높였다.
지난해 2월에는 안전진단 기준을 강화하면서 재건축을 규제했다. 주택가격은 계속 올라 강북의 주요 아파트 중소형 면적 아파트 가격이 10억원을 넘겼고 강남 중형 아파트는 30억원을 넘나들었다. 결국 정부는 7월 종합부동산세 강화 방안을 발표하고 8월에는 가격 상승지역을 추가 규제했다.
9월에는 더 강력한 9·13대책을 발표했다. 대출규제 강화와 신규 취득 주택임대사업자 혜택 축소 등을 담아 전국 주택 거래량은 눈에 띄게 줄면서 가격도 하락보합세에 들어섰다. 최근 정부는 수요억제 분위기 속에 3기신도시계획 등 공급 확대로 더 주택시장 안정화를 꾀하고 있다. 분양가 상한제는 공공택지와 마찬가지로 민간택지의 투기수요를 잡아 집값 상승세를 막겠다는 의지다. 집값상승은 막고 주택공급을 늘리는 두마리 토끼 사냥에 나서게 됐다.
정부의 지난 8·2대책 발표 직후부터 2019년 5월까지 지역별 주택 매매가격 변동률을 보면 ▲서울(11.84%) ▲광주(7.02%) 등은 크게 올랐고 ▲창원(-8.18%), ▲울산(-6.82%) 등은 내렸다. 정부가 부동산 수요를 억제하기 위해 내놓은 정책이 지방에만 통했다는 것을 보여준다.
◆하반기 하락보합세… 성급한 투자 금물
올해 상반기 전국 부동산시장은 정부의 정책 기조유지와 강력한 대출규제 및 세제강화, 공시지가 급등 등 다양한 하방 요인으로 거래가 감소하며 하락보합세를 보이고 있다.
무주택자 위주로 재편된 청약시장에서도 무주택자 당첨 비율이 95% 이상으로 월등히 높아졌고 매매 시 제출하는 자금조달계획서 중 보증금 승계(갭투자) 비율 집계 결과를 보면 9·13 대책 이전 59.6%였던 비율은 올해 1월 45.7% 대로 감소하면서 투기수요가 억제됐다.
하지만 서울과 수도권 집값을 잡기 위한 부동산 규제가 지방에도 미쳐 양극화 현상은 더 심화됐다. 상승폭이 컸던 지역 위주로 잠재적 매수수요는 여전한 상황이다.
부동산 시장은 당분간 하락보합세를 유지할 가능성이 높다. 부동산에 투자 하기에는 규제가 많아 부담스럽고 내 집마련을 원하는 실수요자도 현금 여력이 필요해서다. 게다가 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 발표로 6월 이후 서울 주택시장 상승을 견인했던 재건축 아파트의 상승세마저 꺾였다.
분양가상한제는 수요자 입장에서는 가격 메리트가 분명해 청약시장은 활성화되겠지만 이미 강화된 대출규제 영향으로 일부 입지가 좋은 아파트 단지에 수요가 몰릴 것이다.
부동산 정책에서 수요억제는 단기변수고 공급확대는 장기적인 트렌드다. 정책을 뒷받침할 수 있는 3기 신도시계획과 분양가상한제 등으로 인한 공급량 감소가 향후 가격 상승의 견인책으로 부메랑처럼 돌아올 수 있다.
현재로선 부동산정책의 방향성이 확고한 만큼 성급한 투자보다는 현금 유동성 비중을 높이고 보유한 부동산의 수익성을 높이는 전략을 세우는 등 건강한 자산관리를 하면서 지켜보는 자세가 필요하다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제606호(2019년 8월20~26일)에 실린 기사입니다.
김효선 NH농협은행 WM자문센터 수석위원
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