신규계약·기존 갱신 매물간
이중가격 체제 당분간 이어져
장기적으로 신규계약 늘면
전세금 상승 불가피할 전망
임대차법 시행후 매매시장서도
전세 유무가 가격 핵심 변수로
4일 서울 영등포구 한 공인중개사는 김상조 전 청와대 정책실장 전세보증금 인상 논란에 대해 "임대차법이 시행되면 시장이 엉망이 될 거라는 걸 미리 알았나 보다"며 "집주인들이 '법 지키고 살면 손해'라고 한다"고 꼬집었다.
서울 아파트 전세시장 '이원화'가 심해지고 있다. 지난해 임대차법 시행 직전 청와대·범여권 일부 인사들이 보증금을 대폭 올리며 촉발된 '내로남불' 논란과 함께 전세시장 교란이 고착되며 실수요자 불만도 커지고 있다. 이 같은 이중 가격이 바로잡히기도 전에 매매시장으로까지 전이될 것도 우려된다.
이날 국토교통부 실거래가 조회시스템에 따르면 서울 마포구의 마포래미안푸르지오(마래푸) 전세는 4억원 가까이 가격 차가 벌어진다. 지난해 12월 마래푸 전용면적 84㎡는 각각 11억원, 7억1400만원에 전세계약이 됐다. 11억원은 마래푸 3단지 전용 84㎡ 최고가격이다. 상계주공7단지도 전세가격이 두 배 가까이 벌어진다. 상계주공7단지 전용 59㎡는 지난해 9월 3억원, 올해 초 1억5750만원에 전세계약이 됐다.
서울 강남구 은마아파트는 더욱 극적이다. 은마 전용 84㎡ 전세는 지난해 12월 11억원에 손바뀌며 최고가를 기록했다. 반면 지난 2월 그 절반도 안되는 4억3050만원에 전세계약이 체결됐다. 최근 시세보다 낮은 전세계약은 임대차법에 따른 갱신계약이 유력하다. 부동산 빅데이터 아파트실거래가(아실)에 따르면 4억3050만원에 거래된 은마 전용 84㎡ 전세는 인상률 5%를 기록했다. 이 집의 이전 계약은 2019년 2월 4억1000만원이었다. 상계주공7단지 전용 59㎡도 2019년 1월 기존계약(보증금 1억5000만원)에서 5%(750만원) 인상된 1억5750만원에 도장을 찍었다. 마래푸 전용 84㎡는 보증금이 6억8000만원(2019년 2월)에서 5% 인상돼 7억1400만원이었다.
전세시장 교란은 높아진 전세금이 지렛대로 작용해 매매시장으로 이전될 조짐도 보인다.
서울 동작구 래미안이수역로이파크 전용 84㎡는 최근 매매가 16억원대 후반, 전세는 9억원대 후반에서 거래되고 있다. 중개업소 관계자는 "7억~7억5000만원 갭투자로 집을 살 수 있다"며 "낮은 보증금을 낀 매물은 시세보다 저렴해도 매매가 잘 안된다"고 말했다.
서울 잠원동 롯데캐슬갤럭시2차도 비슷하다. 인근 공인중개사는 "42평(전용 109㎡)은 실입주되는 물건은 24억~25억5000만원에도 팔리지만 전세 낀 물건은 23억원도 매매가 잘 안된다"며 "당장은 전세 낀 물건이 1억5000만원 정도 싸도 바로 전세금을 올려 내줄 수 있다면 팔리고, 이들 중심으로 신고가가 형성돼 가격이 왜곡되는 셈"이라고 말했다. 기존 로열층이 무의미해졌다.
장기적으로 갱신 물량이 모두 신규로 전환되면 전세 이원화는 잦아들겠지만 전셋값 급등은 불가피할 전망이다. 2019년 초 입주해 갱신 물량이 많은 서울 송파구 헬리오시티는 임대차법 시행 후 지난해 8월부터 지난달까지 전세 거래가 194건 이뤄졌다. 이 가운데 KB부동산 리브온 기준 강남 11구 평균 전세가격(7억630만원) 미만 거래가 153건(78.4%)에 달한다. 같은 기간 은마아파트 거래 679건 중 강남 11구 평균 미만 거래는 절반에 가까운 327건(48.2%)이다.
[정석환 기자]
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