임대 계약기간이 끝난 세입자의 권리금도 보호받을 수 있을까요?
최근 대법원에서 기존 관행을 뒤엎는 권리금 판결이 나와 화제가 되고 있습니다. 임대인에게는 임대차기간과 상관없이 임차인의 권리금 회수를 보호해줄 의무가 있다는 취지의 판결인데요.
자영업자 김모씨는 2010년 10월부터 2015년 10월까지 공모씨의 건물에서 음식점을 운영해왔습니다. 계약기간이 만료되기 전인 2015년 7월, 김씨는 음식점 양도를 원하는 A씨와 영업시설과 비품, 거래처 등을 넘기는 대가로 1억4500만원을 지급한다는 권리금 계약을 체결하는데요. 이후 김씨는 건물주 공씨에게 A씨와 새로운 임대차계약을 체결해달라고 요구했습니다.
하지만 건물주 공씨는 건물 재건축을 계획 중이었고, 이를 이유로 A씨와 임대차계약을 맺지 않았습니다. 이에 김씨는 A씨로부터 권리금을 받지 못했습니다.
결국 김씨는 건물주 공씨가 자신의 권리금 회수를 방해해 손해를 입었다며 공씨를 상대로 손해배상청구소송을 제기하기에 이릅니다.
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하거나 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 신용 등 유·무형의 재산적 가치를 양도하거나 이용을 허락하는 대가로 받는 금전을 말합니다. 보증금이나 차임(월세)과는 구분됩니다.
권리금은 임차인이 새 임차인에게 가게를 넘겨주며 받는 경우가 일반적인데요. 가게뿐 아니라 해당 장소에서의 영업의 권리를 넘긴다는 의미이기 때문입니다다. 이와 관련한 구체적인 법규정은 없었지만 일종의 관행처럼 지켜져 왔습니다.
하지만 법적 근거가 없는 만큼 오랫동안 일궈온 가게를 넘기면서도 권리금을 받지 못하는 경우도 적지 않았습니다. 사례의 김씨 경우가 권리금을 날리는 대표적인 형태인데요. 이에 국회는 2015년 권리금 조항이 포함된 '상가건물 임대차보호법(상가임대차법)' 개정안을 만들었습니다.
개정안에 따르면 임대인은 정당한 사유 없이 기존 세입자가 주선한 새 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다.
이때 '정당한 사유'란 ▲임차인이 차임을 연체한 경우 ▲임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대인 동의없이 건물을 전대한 경우 ▲임차인이 건물을 파손한 경우 ▲건물이 멸실된 경우 ▲건물 철거 또는 재건축이 필요한 경우 등입니다.
아울러 이중 철거 또는 재건축의 경우는 임대차계약 체결 당시 임차인에게 이를 고지하고 동의를 얻었거나 안전사고 우려가 있는 건물 또는 법령에 따라 재건축이 시행되는 건물에 한정됩니다.
만약 '정당한 사유' 없이 임대인이 계약 체결을 거절해 세입자에게 손해를 입힌 경우, 임대인은 이에 따른 손해배상 책임을 지게 됩니다.
관련 재판에서는 김씨의 권리금 회수를 언제까지 보호해야 되는지가 쟁점이 됐습니다.
상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권을 최장 5년까지 보호하고 있었는데요. 지난해 개정된 법에 따라 현재는 10년입니다. 하지만 권리금 회수 보호기간에 대한 별도 규정은 없습니다. 따라서 김씨처럼 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수를 주장할 수 있는지가 문제가 됐습니다.
1·2심은 건물주 공씨의 손을 들어줬습니다. 2심 재판부는 "임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 건물주에게 권리금 회수를 보호할 의무가 없다"고 설명했습니다.
하지만 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 우선 계약갱신 기간의 만료가 권리금 회수 기회 보호의무의 예외사유에 포함되지 않는다고 봤습니다. 임대차기간과 권리금 회수는 무관하다고 판단한 거죠.
대법원은 또 계약갱신요구권은 상가임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 조항인 반면 권리금 회수는 임대차계약이 종료된 경우에도 상가임차인이 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장하는 조항이라며 두 조항은 입법취지가 다르다고 봤습니다.
이에 대법원은 "전체 임대차기간이 지나도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지된다"며 "임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다"고 판단했습니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
법률N미디어 김효정 에디터
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