#전세 계약기간이 올해 말까지였는데 며칠 전 집이 경매로 넘어갔다는 소식을 들었습니다. 경매 절차가 다 끝나려면 엄청 오래 걸릴 수도 있다고 들었는데요. 저는 빨리 보증금을 받아 새 집을 구하고 싶습니다.
만약 올해 말 전세계약이 끝나도 경매가 되지 않았다고 하면 저는 누구에게 전세금을 받아야 하나요? 지금 주소는 직장 때문에 경북으로 해놓았는데 원 주소는 대구입니다. 혹시 전세금 돌려받기 전까지 주소를 옮겨놓으면 안 되는 건가요?
그리고 보증금을 다 못 받으면 돌려받을 때까지 집에 머무를 수 있다고 하던데 따로 밟아야 할 절차가 있나요? 그리고 경북은 전세보증금 최우선 보증금 액수가 1700만원까지라는데 제 보증금은 2000만원입니다. 그럼 저는 1700만원만 보장받을 수 있고, 나머지 300만원은 못 받는 건가요?
주택임대차보호법 상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 대항력을 갖추면 임대차 계약을 했던 집주인이 아닌, 제3자인 새로운 집주인이나 낙찰자에게도 권리를 주장할 수 있습니다. 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 간주돼 대항력을 갖출 수 있습니다. 그러니 꼭 전입신고를 해야 합니다.
전입신고가 중요한 이유는 또 있습니다. 전입신고를 하면 계약서 원본에 확정일자를 받을 수 있습니다. 이 확정일자를 기준으로 경매에서 권리순위나 배당 순서가 정해집니다. 대항력을 취득하고 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 발생합니다.
전셋집으로 전입신고를 했는지 정확히 말씀하진 않으셨지만, 일단은 우선변제권을 갖췄다는 전제 하에 말씀드리겠습니다. 경매가 진행되는 동안 전셋집에 계속 살거나 빨리 보증금을 받고 나가는 것 중 하나를 선택할 수 있는데 후자를 원하시니 먼저 말씀드리겠습니다.
우선 배당을 요구해야 안전하게 보증금을 받고 나올 수 있습니다. 임차인은 배당요구의 종기일까지 임대차계약서사본, 주민등록등본을 첨부하여 경매법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 보증금이 나오기 전에 주소를 옮기고 싶다고 하셨는데, 매각기일 전까지 다른 곳으로 이사하거나 다른 주소로 전입신고를 하면 안 됩니다. 단, 임차권등기명령을 받아 등기해둔 경우는 이사할 수 있습니다.
참고로 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방 법원 지원 또는 시ㆍ군 법원으로 가서 '임차권 등기 명령'을 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 3). 임차권 등기 명령을 하게 되면 대항력과 우선변제권을 취득하게 돼 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 권리를 보장받을 수 있습니다. 이는 임대인의 동의 없이 임차인이 신청할 수 있으며, 그에 따른 관련 비용도 임대인에게 청구를 할 수 있습니다.
경매가 진행되는 동안 전셋집에 그대로 거주를 원한다면 경매에서 배당을 요구하지 않고 대항력을 토대로 거주하면 됩니다. 보증금은 임대차 계약 기간이 만료되고 나면 경매 낙찰자에게 청구 가능합니다. 주택임대차보호법에 따라 경매의 낙찰자가 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).
보증금 2000만원 중 1700만원은 말씀하신 대로, 소액임차인에게 인정되는 최우선변제권에 의해 보장받을 수 있습니다. 단, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 이전에 주택 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖춰야 한다는 조건을 만족해야 합니다. 소액임차인이 아니더라도 주민등록을 마치고 확정일자를 받아놓았다면 담보물권 순위에 따라 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다. 이런 권리를 갖춘 소액임차인이라면 경매를 집행하는 법원 또는 강제매각을 집행하는 행정청에 우선권을 행사하겠다는 신고를 해야 합니다.
나머지 300만원은 경매 진행 과정에서 담보물권 순위에 따라 변제받을 수 있습니다. 만약 경매 매각대금이 충분치 않아 전액을 다 받지 못했다면 보증금 반환 청구 소송을 거쳐 임대인의 다른 재산을 집행하는 방법이 있습니다. 하지만 현실적으로 봤을 때 경매까지 넘어갈 정도로 임대인의 상황이 좋지 않다면, 이런 방법을 쓴다고 해도 보증금을 다 받아낼 확률은 높지 않다고 해야 할것 같습니다.
감수: 법률사무소 로앤탑 전선애 변호사
☞ 법덕방 코너는 독자 여러분과 함께 만들어갑니다. 사연 제보 기다리겠습니다. (이메일 ninachum24@mt.co.kr)
김종훈 기자 ninachum24@mt.co.kr
▶줄리아 투자노트
▶조 변호사의 가정상담소 ▶머니투데이 구독하기
<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>
