인구 감소, 수도권·비수도권 충격 달라
지방 부동산 붕괴·지역 소멸 앞당겨
英 옥스퍼드 인구문제연구소
"한국, 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라"
통계청이 12월9일 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’는 우리나라 인구감소의 속도가 기존의 전망보다 훨씬 심각하다는 걸 보여줍니다. 총 인구가 감소한 점도 문제이지만 생산연령인구가 먹여 살려야 하는 피부양인구가 늘어나는 점 등 심각한 내용이 한두가지가 아닙니다. 더 큰 문제는 외국인까지 합친 총인구감소 시기인 ‘데드크로스(Dead Cross)’가 8년이나 앞당겨졌다는 점입니다. 코로나19로 혼인·출산이 급감하고 외국인의 유입이 줄어들면서 벌어진 현상입니다.
정부의 현실인식은 더 심각합니다. 경제부총리는 본인의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 내년부터 저출산 대응 신규사업을 본격적으로 시행할 계획이고 실효성 있는 추가과제들도 지속 발굴하는데 역량을 집중해 나가겠다고 밝혔습니다. 인구문제는 바로 정책을 집행한다고 해도 당장은 큰 의미가 없습니다. 실효성 있는 정책을 지금 도입한다고 해도 실질적인 효과는 30년이 지나야 발휘되기 때문입니다. 인구와 경제는 뗄 레야 뗄 수 없는 관계인데 경제적으로 유의미한 연령대까지 성장하기 위해서는 30년이 필요합니다. 그럼에도 불구하고 현재 발등에 불이 떨어졌는데도 내년 시행하거나 발굴할 과제를 생각한다는 것은 위기를 위기로 바라보지 않는다는 방증입니다.
인구는 부동산 시장에서도 가장 중요한 수요의 변수입니다. 인구는 ‘수요의 양’을 의미합니다. 인구보다는 ‘세대’가 부동산시장에서는 더 현실적인 수요의 양적 요소입니다만 세대 또한 인구에서 파생된 단위입니다. 때문에 기본적으로는 인구가 중요합니다. 수요의 질인 ‘소득’도 중요하고 수요의 구조인 ‘연령대’도 의미 있지만 이들은 인구가 바쳐줘야 하는 부차적인 변수입니다.
아무리 높은 소득을 자랑하는 지역이라고 하더라도 인구가 10만명에 불과한 도시는 부동산 투자 측면에서는 중요성이 현저히 떨어집니다. 물론 주택구매연령대인 40~60대는 인구감소와 가구 수 감소에서 총인구 감소보다는 유리하기에 주택가격 하락의 영향은 적을 것이라는 반론도 존재합니다. 하지만 MZ세대로 명명되는 2030대가 서울 아파트 시장의 주력 매입계층으로 부각되면서 인구감소의 영향은 부동산시장에 큰 충격으로 다가올 겁니다.
인구감소가 가져올 부동산시장의 충격은 수도권과 지방이 다르게 나타날 가능성이 큽니다. 수도권은 출산율 감소 대비 인구 감소폭은 제한적입니다. 인구의 유입이 꾸준하기 때문입니다. 특히 서울은 더 이상 신규택지를 통한 주택공급도 어렵기 때문에 향후 주택이 대폭 늘어날 가능성도 크지 않습니다. 인구는 늘고 주택 공급이 원활하지 못한 수도권의 부동산 시장은 안정적일 겁니다.
문제는 지방입니다. 인구 고령화와 젊은 층 인구의 수도권 이탈로 전국의 읍면동 30%는 인구가 사라질 가능성도 있다고 합니다. 건국대학교 유선종 교수의 분석에 따르면 인구 노후도, 가구 노후도, 주택 노후도 등 3가지 지표로 지역 인구제로(0) 가능성과 위험도를 분석한 결과 전국 3492개 읍면동 중 1047개가 인구제로 위험에 처했다고 합니다. 인구가 줄어드는 것이 아니라 없어지는 읍면동을 말합니다. 정부에서 규정하는 3대 인구 리스크(인구자연감소·초고령사회임박·지역소멸) 중 지역소멸을 의미합니다.
지방의 경우 인구는 줄어들고 주택공급은 많아지니 향후 부동산시장은 큰 충격을 맞을 겁니다. 올해 10대 건설사의 지방 분양비중은 현 정부 들어 최대를 기록했습니다. 현 정부 초기 65.1%대 34.9%였던 수도권 대 지방 분양비중은 46.8% 대 53.2%로 역전되었습니다. 지방만이 아닙니다. 수도권 외곽도 마찬가지일 겁니다.
도심에서 멀어지면 멀어질수록 공급과잉과 함께 인구감소의 충격은 커질 듯합니다. 10년 후 부동산시장의 가장 큰 이슈는 생활인프라가 잘 구축된 ‘도심이냐 아니냐’가 될 가능성이 큽니다. 이런 상황임에도 불구하고 정부의 ‘똘똘한 한 채’를 유도하는 각종 규제 정책은 지방소멸을 더욱 앞당기는 방향으로 작용할 겁니다.
영국 옥스퍼드 인구문제연구소(Oxford Institute of Population Ageing)는 앞으로 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라로 한국을 꼽았습니다. 하지만 부총리의 다른 글은 이런 심각성을 찾아보기 어렵습니다. 코로나로부터 빠른 회복 등을 전제한 추계를 SNS에 올렸는데 2038년까지 약 5300만명까지 총 인구가 증가할 수도 있다는 전망입니다. 통계청이 발표한 전망 중 가장 낙관적인 시나리오를 언급한 것입니다. 안타깝게도 지금까지 가장 비관적인 시나리오마저 갱신하고 있는 인구추계 통계에 낙관적인 전망은 아무런 의미가 없습니다. 어떻든 이번만은 벗어나보려는 얄팍한 포퓰리즘이 다시 발동한 것이 아닌지 걱정됩니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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