정부의 주택시장 대출 규제 강화로 꼬마빌딩이나 상가 투자에 대한 관심이 크다. 특히 유명 연예인의 빌딩 투자 성공 사례를 보고 투자 수요가 늘고 있다.
입지 좋은 곳에 건물을 사면 임대료를 꾸준히 받을 수 있을까? 좋은 임차인은 어떻게 구할 수 있을까? 코로나 19로 공실 늘어나는데 괜찮을까?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'가 상권분석 전문가인 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수를 만났다.
지난 1편에서는 김 교수와 함께 현재 △상가·빌딩 시장 분위기 △핵심 임차인을 찾는 방법 △빌딩 투자에 성공하는 방법 등을 물었다. 이번 2편에서는 상권분석 시스템 활용 방법과 핵심 임차인을 찾는 방법, 투자자 조언 등을 담았다.
▶최동수 기자
상권분석을 할 때 유용한 시스템들이 많다고 들었습니다. 무료로 활용할 수 있는 시스템이 있나요?
▶김영갑 교수
포털사이트에서 소상공인시장진흥공단 상권정보시스템을 검색하세요. 로그인한 후 메뉴에서 상권분석을 클릭하면 지도가 나와요. 지도에서 자신이 매입할 건물을 찍으면 반경 500m, 1㎞, 1.7㎞까지 상권을 분석할 수 있어요.
먼저 업종별로 매출액 평균값이나 추세를 알아볼 수 있고요. 예를 들어 병원을 선택했다면 내가 선택한 반경 안에서 모든 병원의 평균 매출액이 나오는 거죠. 다만 100% 맞지 않고 오차가 있으니 주의해야 해요. 해당 업종의 평균을 보여주는 거지 개인 상가별 정보를 보여 주는 게 아니기 때문이에요.
소비자 정보도 알 수 있어요. 연령대별, 시간대별, 요일별로 소비자가 얼마나 방문하는지도 알 수 있어요. 거주인구정보, 직장인 정보, 유동인구 정보 등도 나와요.
나이스비즈맵…"동네서 제일 잘 나가는 업종은?"
▶김영갑 교수
좀 더 정교한 서비스는 나이스비즈맵이 있어요. 포털에서 검색하면 나와요. 좀 더 다양한 유료 정보들이 있어요. 유료서비스이지만 기본분석보고서는 하루 1건 무료로 쓸 수 있어요.
단 원하는 영역의 상권을 분석할 수는 없고, 동 단위로 분석이 가능해요. 무료 서비스로도 전체적인 상황을 판단할 수는 있어요. 꼭 해봐야 해요.
추천서비스도 있는데요. 내가 선택한 지역에서 어떤 업종을 했을 때 매출액이 가장 커질 수 있는지 추천하는 서비스입니다. 이 서비스도 무료이기 때문에 참고해볼 만합니다.
또 어느 위치에서 장사가 가장 잘될지 추천해 주는 서비스도 있어요. 내 건물에 어떤 업종의 임차인을 구하는 게 좋을지 판단할 때 참고하면 좋겠죠.
제2의 스타벅스, 효자 임차인 어떻게 찾을 수 있나?
▶김영갑 교수
랜드마크, 앵커 점포가 필요해요. 백화점이나 대형 상업시설을 만들 때 각 층마다 앵커 점포, 앵커 브랜드를 정해요. 앵커점포를 보고 소비자들이 찾고 다른 소비로 이어질 수 있도록 유도하는 거죠. 상가투자나 건물투자도 똑같이 하면 돼요.
건물주라면 랜드마크, 앵커 점포를 찾아내거나 나아가 만들어 내는 능력이 필요해요. 프랜차이즈나 다점포 매장은 랜드마크나 앵커점포로서 효용성이 떨어지고 있어요.
표준화되고 대중적인 브랜드 중에서 좋은 브랜드를 유치하는 것도 중요하지만 더 좋은 건 대체할 수 없는 브랜드나 업종이죠.
요즘 백화점 MD들이 가장 선호하는 점포가 어떤 점포일까요? 지역에서 단일 점포로 있는 유명한 곳들이죠. 예를 들면 속초 00‘닭강정’, 대전 ‘00당’ 등을 비롯해 지역 유명 빵집, 튀김집, 닭집 등이요.
그런데 이런 점포들이 잘 안 옵니다. 팝업잠포는 내지만 매장은 내지 않습니다. 왜냐면 희소성을 유지할 수 없어서죠.
건물주면 이런 분석을 해보시면 좋아요. 내 지역에 있는 소비자들이 우리 동네에 있었으면 좋겠다고 생각하는 걸 찾아보는 거죠. 소비자가 동네를 벗어나 어디에 가서 무엇을 소비하는지 분석해보세요. 그게 앵커 역할을 할 가능성이 가장 있어요.
외국에서는 건물주가 직접 만들기도 해요. 자기 건물에서만 존재할 수 있는 브랜드죠. 그래야 희소성도 있고 앵커 역할도 충분히 할 수도 있다고 판단한 거예요. 차별성과 경쟁력도 있고요.
상가·건물 투자를 고민하는 당신에게
▶최동수 기자
마지막으로 상가와 건물투자를 고민하는 분들에게 한 말씀 부탁드릴게요.
▶김영갑 교수
3가지로 요약해서 말씀드릴게요. 이제부터 건물이나 상가투자를 할 때는 적극적으로 해야 해요. 건물주가 직접 수익을 잘 내는 건물을 찾아내야 해요. 부동산이나 주변에서 “수익이 많이 나니까 매입하세요?”라는 말만 듣고 수동적으로 투자해서는 안 돼요.
그러면 어떤 업종이 건물의 가치를 높여 줄까요? 앞으로 건물의 가치를 결정하는 건 음식점이 될 가능성이 커요. 백화점에서 가장 많이 늘어나고 있는 업종이 뭐죠? 외식업종이죠. 백화점의 모든 층에 카페가 다 있을 거예요. 옛날에는 없었습니다. 외식업이 앵커역할을 하고 손님들을 끌어모을 거예요.
이제 건물주도 외식 경영 지식이 있어야 해요. 앵커 점포를 유치하고, 그 점포가 발전하도록 도와줄 수 있는 역량을 갖춰야 하는 거죠.
또 한 가지는 임차인의 비용구조를 분석할 수 있어야 해요. 재료비와 인건비는 얼마고, 임차료를 얼마까지 낼 수 있는지를 알아야 한다는 거죠.
임차인의 능력도 판별할 수 었어야 해요. 건물주들이 요즘엔 임차인 면접을 본다고 하는데요. 임차인이 건물에 들어와서 사업을 잘할 수 있을지 파악하는 거죠. 건물주와 임차인 모두 윈윈하도록 서로 돕고 협조하는 자세가 필요해요. 대화를 잘 해서 수익을 높여나갈 수 있어야겠죠.
마지막 한 가지만 더 말씀드릴게요. 부동산 도움을 받아 건물만 사 놓으면 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났어요. 노력해야 해요. 내가 노력하면 건물의 가치가 2~3배 올라가죠. 더 능동적으로 움직여야 합니다.
출연 김영갑 한양사이버대학교 호텔외식경영학과 교수, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 방진주 인턴
편집 방진주 인턴
디자인 신선용 디자이너
최동수 기자 firefly@mt.co.kr
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