상한제 회피 후분양도 많아
정부 지정요건과 부합해
비강남은 흑석동도 가능성
"정부가 유망지 인증하는 꼴"
지난 1일 국토부는 상한제 시행 이후 적용은 내년 4월까지 유예하겠다는 입장을 발표했다. 쉽게 말해 개정된 법이 시행되면 즉각 시행 지역을 발표하되 적용은 총선 전 민심을 고려해 6개월간 유예하겠다는 의미다.
매일경제신문이 국토부가 제시한 '핀셋 지정' 요건을 통해 분석한 결과, 동 단위 상한제 지정 가능성이 높은 곳은 서초구 반포동, 강남구 개포동 등에 몰린 것으로 예측됐다.
분양 대기 물량이 많고, 상한제 예상 가격과 조합이 원하는 가격 격차가 큰 재건축 추진 단지가 많은 지역들이다.
국토부는 1일 민간 분양가상한제 지정 방안을 발표하면서 제도 적용에 필요한 조건을 추가적으로 제시했다.
'모든 투기과열지구'라는 필수 요건과 '분양가 상승률·거래량·청약경쟁률' 등 부수 요건은 유지했지만 주거정책심의위원회가 적용 지역을 지정할 때 고려해야 할 정성적 요건을 정확하게 명시한 것.
정부가 밝힌 추가 조건은 △일반분양 예정 물량이 많은 지역 △분양가 관리를 회피하기 위한 후분양 단지가 확인되는 지역 △여러 이유로 주택가격이 급등하는 지역 등이다.
우선 내년 상반기까지 일반분양 예정 물량이 많은 곳은 강동구 둔촌동이 꼽힌다. 둔촌주공 아파트에서만 4787가구가 쏟아진다. 그러나 둔촌주공은 상한제 적용 유예기간 내 분양이 가능할 것으로 보여 이를 피해갈 수 있다. 다음으로 개포1·4단지가 대기 중인 강남구 개포동(1456가구), 홍은1·2구역 주택재건축 사업이 진행 중인 서대문구 홍은동(739가구), 신반포3차·경남 아파트가 있는 서초구 반포동(346가구) 등이 있다.
다음 분양가 관리를 회피하기 위한 후분양 단지는 서초구 반포동에 주로 몰려 있었다.
신반포15차, 신반포4지구 등이 후분양을 검토 중이고 신반포3차·경남 아파트도 한때 후분양을 검토했다.
선분양으로 급선회한 둔촌주공이 있는 강동구 둔촌동과 잠실 미성크로바·잠실 진주 아파트를 보유한 송파구 신천동도 대상이다.
영등포구 여의도동(여의도 브라이튼), 동작구 흑석동(흑석3구역), 중구 입정동(힐스테이트 세운) 등에도 후분양을 고려 중인 아파트 단지가 있다.
마지막 조건은 정부가 집값 불안 요소를 정성적으로 판단해 상한제 지역을 지정한다는 뜻으로 해석할 수 있다. 전문가들은 이 같은 부분을 고려한다면 올해 신축 아파트 가격 상승폭이 압도적인 만큼 '새집'이 많은 곳이 대상에 올라올 가능성이 높다고 판단했다.
리얼투데이가 분석한 결과에 따르면 '강남4구'에선 강동구 고덕동(73%)과 송파구 가락동(45%) 등이 3년 차 이하 아파트 비율이 높은 것으로 나타났다. 상대적으로 새 아파트가 적은 강남구와 서초구에선 개포동(14%), 잠원동(9%), 반포동(7%) 등의 비율이 압도적이다.
이들 조건을 종합하면 서초구 반포동은 정부가 제시한 '핀셋 지정 요건'을 대부분 만족하는 것으로 나타났다. 이 밖에 강남구 개포동과 강동구 둔촌동, 동작구 흑석동 등도 민간택지 분양가상한제 시범 지역이 될 가능성이 높은 편으로 분석된다.
[손동우 기자 / 박윤예 기자]
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