단기적으로는 금융시장 불확실성 등과 맞물리며 집값 상승세에 일단 제동이 걸릴 것이라는 분석이나 장기적으로는 주택공급이 부족해지면서 새 아파트 위주로 가격 급등을 불러 올 수 있다는 전망이다.
◇국토硏 “서울 집값 年1.1%p 하락”=분양가 상한제란 말 그대로 분양가격을 통제하는 제도다. 토지 감정평가액과 정부가 정한 기본 건축비를 토대로 분양가를 정하게 된다. 주변 아파트값이 시세에 반영돼 분양가가 오르고 높아진 분양가가 또 다시 주변 집값을 견인하는 순환 관계를 끊겠다는 의도다.
분양가 상한제는 노무현정부 때인 2005년 공공택지에 도입된 후 2007년9월 민간택지로 확대됐으나 2015년4월 민간택지는 조건부 실시로 바뀌어 유명무실해졌다. 그 이후 적용된 사례가 나오지 않았다.
국책기관인 국토연구원은 분양가 상한제 확대 도입으로 서울 주택매매가격이 연간 1.1%p(포인트)하락할 것으로 전망했다. 연구원은 상대적으로 규제를 덜 받는 재건축 일부 단지와 재개발 단지에 대한 쏠림 현상을 완화할 것으로 전망했다.
임병철 부동산114 수석연구원은 "분양가 상한제 이외에 추가 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없다"며 "여기에 한일 무역갈등과 미중 무역전쟁 등으로 금융시장의 불확실성 또한 커지고 있어 분양가 상한제 확대 발표 이후 집값 상승세에는 일단 제동이 걸릴 것"이라고 전망했다.
◇공급위축·전세값 상승 전망도=단기적으로 집값을 잡겠으나 시장 일각에서는 공급위축에 대한 우려가 상당하다. 분양가 상한제로 일반분양의 수익성이 떨어지면 일부 재개발·재건축 사업이 지연될 수 밖에 없고 이에 따라 중장기적으로 주택공급이 위축될 수 있다는 설명이다. 청약 시장 과열을 막는 방안으로 전매제한 기간 연장 등이 거론되나 이 또한 공급물량 부족에 부채질을 할 수 있다는 시각도 상당하다
부동산114에 따르면 공공택지 분양가 상한제가 도입된 2005년부터 분양가 상한제 규제가 완화된 2012년까지 전국 아파트 공급은 모두 30만가구를 하회했다. 2014년2월 민간 아파트 분양가 상한제가 폐지되자 분양물량이 늘어 2015년1분기 52만가구를 기록하기도 했다.
박용희 IBK투자증권 연구원은 “분양 물량은 건설경기 사이클에 따라 움직이나 분양가 상한제가 시발점 역할을 하기도 했다”며 “분양가 상한제는 단기적으로 주택가격에 음(마이너스)의 영향을 미치지만 장기적으로는 공급축소로 귀결돼 나중에는 영향이 혼재하는 것으로 나타났다”고 말했다.
또 단기적으로 주택공급이 줄고 저렴한 분양가로 ‘로또 분양’ 가능성이 커지면서 주택 구입을 미루고 전세에 머무는 주택 수요자들이 많아지기에 전세값이 오를 수 있다는 우려도 제기된다.
홍춘욱 숭실대 금융경제학과 겸임교수(이코노미스트)는 “분양가 상한제가 시행되면 공급물량이 줄 수밖에 없고 새 아파트 수요가 많은 상황에서 이는 신축 아파트 가격을 더 끌어올릴 것”이라며 “시장에는 수요와 공급의 법칙이 있는데 이를 가격으로만 통제하려고 하니 문제”라고 지적했다.
송선옥 기자 oops@mt.co.kr
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