"주택 공급이 부족하다." 지난 몇 년간 주택 가격이 오를 때마다 항상 시장에 들리던 말이다. 수요-공급 곡선상 가격의 상승은 수요 초과 또는 공급 부족을 의미하기에 이 말은 진리로 받아들여졌다. 특히 "서울에 주택 공급이 부족하다"는 말은 절대적 믿음처럼 받아들여졌다.
이런 믿음은 얼마나 사실에 부합할까. 판단을 위해서는 기준이 필요하다. 주택 공급에 대한 기준이 있어야 절대적·상대적으로 공급이 충분한지, 적절한지, 부족한지 파악할 수 있다. 관련 통계 중 우리나라에서만 사용 중인 '주택 보급률'이라는 게 있다. 주택 보급률 계산은 분자에 총 주택 수를 넣고 분모에는 총 가구 수를 넣는다. 2018년 말 기준으로 한국의 총 가구 수는 2060만 가구(외국인 가구 60만 포함)다. 총 주택 수는 2080만 호 정도이므로 이런 방식의 계산으론 우리의 주택 보급률은 100%가 넘는다.
여기에 주택이 아닌 비(非)주택 거처인 오피스텔 등이 약 80만 호 있다. 이처럼 주택 외 거처까지 포함하면 주택 보급률은 상당히 높아진다. 그러나 이런 주택 보급률 계산식은 지역별·국가별 비교에 부적합하다. 실체적 진실과도 거리가 멀어 실제로는 사용되는 곳이 거의 없다.
주택 공급 부족 문제 심각한 경기도
국가 간 주택 공급 지표 비교를 위해 고안된 통계가 바로 '인구 1000명당 주택 수' 통계다. 이 방식은 분모를 인구 1000명으로 고정시키기 때문에 국가 간 비교 때 동일한 기준을 확보할 수 있어 많이 사용된다. 한 나라 안에서 각 시도별로 비교할 때도 적절한 기준이 된다.
현재 주택 부족 문제가 심각하다고 알려진 서울시의 경우 인구 1000명당 주택 수는 381호다. 오피스텔을 더할 경우 인구 1000명당 주택 수는 402호 수준이다. 이는 한국 전체 수준인 403호나 오피스텔을 포함한 419호에 비해 부족한 수준이라고 할 수 있다.
여기서 중요한 점은 단순히 전국 평균 대비 서울의 주택 수가 부족하다는 것이 아니다. 그보다는 적절한 수요 대비, 더 정확하게는 수요의 증감을 고려한 장기적 수급 균형의 관점에서 주택 수를 살펴봐야 한다.
그런 맥락에서 우리나라의 2013~22년 주택 공급 계획을 담은 '제2차 주거종합계획'의 목표가 중요하다. 왜냐하면 이 수치는 인구·가구와 소득 변화에 따라 주택 수요와 공급 목표를 전망한 것이기 때문이다. 이 주거종합계획에는 2022년 기준 인구 1000명당 주택 수가 전국 기준 427호, 수도권 기준 411호로 잡혀 있다. 전국 기준으로 오피스텔을 포함할 경우 2018년에 이미 419호에 도달했다. 즉 주거종합계획이 제시한 2022년까지 427호 수준이라는 목표는 달성할 가능성이 크다고 할 수 있다.
문제는 수도권이다. 수도권의 경우 411호 달성을 위해서는 서울과 경기도에 상당한 규모의 주택이 공급돼야 한다. 경기도의 주택 공급은 서울보다 심각한 상황이다. 오피스텔을 모조리 반영하더라도 인구 1000명당 384호 정도다. 이는 전국 시도 지역에서 꼴찌다. 절대적 수는 많을지언정 현재 수도권의 거대화 속에서 경기도의 주택 공급이 턱없이 부족하다는 의미다.
이런 국면에서 정부가 2018년 말부터 2020년 8·4 주택공급계획까지 지난 2년간 체계를 잡은 공급 계획이 총 127만 호다. 이 수치는 수도권에만 공급할 목표이며, 또 주택 공급의 여러 방식 중 공공택지와 민간 도시정비만이 포함된 수치다. 즉 민간 도시개발사업처럼 민간택지사업은 포함되지 않은 수치니만큼 실제 공급량은 더 증가할 수도 있다. 혹은 도시정비(재건축·재개발) 시장의 위축으로 감소할 수도 있다.
이 가운데 확정적인 숫자는 공공택지를 통한 총 84만 호 공급이다. 이 숫자가 중요하다. 그 이유는 이렇게 수도권에만 공공택지로 84만 호를 공급할 경우(서울 13만 호·경기 64만 호·인천 7만 호) 인구 1000명당 약 30호의 주택 공급이 수도권에 추가되기 때문이다(수도권 인구 약 2600만 명으로 계산). 즉 2028년 127만 호 공급 계획의 종료 시점에 인구 1000명당 수도권의 주택 수는 2018년 기준 393호에서 2028년 기준 423호 정도로 늘어나게 된다.
또 2022년까진 매년 20만 호 수준의 공동주택이 입주하기에 420호 정도의 숫자는 달성할 가능성이 크다. 아마 이런 수준의 주택 공급이 이뤄진다면 모르긴 몰라도 주택이 수도권에 부족하다는 말은 좀 들어가게 될 것이다.
2025년 전후 상당히 달라질 한국 주택시장
물론 주택 공급 수준은 2020년대 후반부로 갈수록 여유가 생긴다. 현시점에서는 여전히 400호 언저리의 주택 공급 수준이라는 점에서 당분간은 공급이 빡빡하게 이뤄지는 상황이 이어질 것이다. 그러나 2025년을 전후로 한국의 주택시장은 상당히 많은 것이 달라질 것으로 예상된다. 크게 세 가지 이유가 있다.
첫째, 공급 수준이 수도권 기준으로도 선진국 레벨에 도달(420호 수준)하게 된다. 전국 기준으로는 440호 이상의 다소 과도한 공급 상태가 이어질 가능성이 크다. 두 번째로는 수도권의 3기 신도시를 포함한 광역교통망이 확보되면서 실질적 서울권역의 주택 공급이 추가로 더욱 확충된다는 점이다. 이는 현재 서울시로 통근·통학할 수 있는 범위가 지금보다 훨씬 넓어지는 만큼 서울시의 주택 수요 대체지가 상당히 공급된다는 것을 의미한다. 마지막으로 양적인 주택 공급 외에 1인당 주거 면적이나 주변 환경과 같은 질적인 부분의 주택 수요로 수요 변화가 촉진될 것이라고 예상되는 점이다.
지난 5년, 길게 보면 10년은 어떻게 보면 과도한 공급 상태를 과감한 공급 감소 정책으로 해결했다고 할 수 있다. 그리고 이후에는 180도 뒤바뀐 주택 공급 부족 상태에서 대출규제 완화와 같은 수요 촉진 정책으로 인해 주택 가격이 상승한 것으로 요약할 수 있다.
이런 국면에서 수도권 공공택지 84만 호의 조기 공급은 무엇보다 공급 안정을 위해 중요하다. 이것이 기반이 됐을 때 시장 안정이라는 불가능해 보이는 목표도 실현 가능한 목표로 전환될 것이다.
채상욱 전 하나금융투자 연구위원 sisa@sisajournal.com
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