더불어민주당과 정부가 '임대차보호 3법' 개정안을 신규 전월세 계약 뿐 아니라 기존 계약에도 소급 적용하기로 해 논란이 예상된다. 전월세 계약 갱신시 임대료를 직전의 5% 이상 더 올리지 못하도록 한 법안을 기존 계약까지 적용해 전월세 시장 안정을 강력하게 도모하겠다는 의지다.
다만 민간임대사업자의 세제혜택 축소 소급 적용에 이어 임대차보호법까지 소급 적용할 경우 과도한 재산권 침해라며 반발이 거셀 것으로 보인다. 소급 입법하지 않은 상가임대차보호법 개정 사례와도 충돌할 여지가 있다.
7일 국회와 정부 관계부처 등에 따르면 지난 6일 박상혁 더불어민주당 의원이 전월세신고제를 도입하는 내용의 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 발의함에 따라 '임대차 3법' 개정안 발의가 최종 완료됐다. 여당은 '속전속결'로 이달 안에 임대차 3법에 대한 입법을 마무리 지을 계획이다.
향후 전월세 시장 판도를 바꿀 수 있는 '임대차 3법'은 21대 국회에서 총 7건 발의 됐다. 개정안 마다 내용이 조금씩 다르긴 하지만 '계약갱신청구권'의 경우 최소 4년, 최장 무기한까지 임차인이 계약기간을 연장할 수 있도록 했다. '전월세상한제'는 직전 임대료의 5%를 초과해 임대료를 올리지 못하도록 하는 강력한 내용을 담았다. 임대기간과 임대료를 제어해 서민의 주거안정을 취하겠다는 의도다.
민주당은 특히 이 법을 사실상 소급 적용키로 했다. 개정안이 발효되는 시점 이후 신규 계약은 물론, 임대 잔여기간이 남은 기존 계약에 대해서도 임대기간 의무와 임대료 증액 제한을 하겠다는 것이다. 박홍근 의원 대표발의 개정안 '부칙'에는 적용 대상과 관련, '개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 명시했다.
박 의원은 "잔여기간이 최대 24개월 가까이 남은 계약도 있고 1개월 이내로 짧게 남은 계약도 있을 텐데 잔여 기간이 끝나고 계약을 최초 갱신하게 되면 임대료 5% 증액 제한을 받도록 했다"고 말했다. 그는 "상임위(법사위)에 올라가면 논란이 될 소지가 없지 않다는 점을 알고 있으나 조기에 주택시장을 안정화 시키려는 취지를 최대한 반영한 것"이라고 덧붙였다.
이법은 공포후 즉시 시행된다. 만약 7월 국회를 통과해 8월 시행되면 잔여 임대 기간이 1개월 남은 전세계약의 경우 9월 갱신 시점에 임대료를 5% 이내로만 올려야 한다. 소급 적용을 하지 않는다면 1개월 지난 시점인 8월부터 신규계약으로 간주해 이후 2년 뒤인 2022년 9월 갱신부터 임대료 상한액이 적용되는 것이다. 소급적용의 영향은 그만큼 강력하다.
정부도 사실상의 소급적용을 내부적으로 검토해 온 것으로 전해졌다. '공익적 목적을 위해 진행 중인 일에 대해 새로운 법을 소급적용'하는 '부진정소급입법'으로 볼 수 있는지 여부도 상세히 검토했다.
만약 기존 계약이 아닌 신규 계약분부터 임대료 상한액을 제한할 경우 기존 계약이 만료되는 시점에 집주인들이 보증금을 대폭 올려 전셋값 폭등이 불 보듯 뻔하기 때문이다.
선례도 있다. 지난 1989년 임대차보호법 개정으로 임대의무 기간이 1년에서 2년으로 확대됐을 때 소급입법하지 않아 그해 전셋값이 23%나 폭등했다. 소급 적용 전례가 아예 없지도 않다. 민간임대특별법도 지난해 개정해 2019년 10월 이후부터 임대사업자로 등록하면 종전 임대차 계약에 대해서도 임대료를 5% 이상 증액하지 못하도록 했다. 물론 임대사업자의 선택권이 보장됐다는 점에서 이번과는 결이 조금 다르다.
임대차보호법 개정안이 소급적용될지는 아직 불투명하다. 상임위 논의 과정에서 과도한 소급이라는 반론이 충분히 제기될 수 있다. 앞서 상가임대차보호법이 개정돼 임대의무기간이 종전 5년에서 10년으로 확대될 때도 종전 계약의 잔여기간이 종료되고 난 다음 신규 계약부터 적용키로 한 바 있어서다. 박 의원도 "상가임대차보호법 선례와는 충돌하는 부분이 없지 않다"고 밝혔다.
임대사업자 세제혜택 축소에 대한 소급입법 논란과 더불어 임대인에 대한 과도한 재산권 침해라는 반발도 예상된다. 새로운 법 시행 전에 재산권을 행사할 기회를 부여해 사전에 임대료를 조정할 수 있게 해야 한다는 주장도 제기되기 때문이다.
권화순 기자 firesoon@mt.co.kr
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