기사내용 요약
세입자 최우선변제금 빼고 대출 진행하는 '방공제'
가계부채총량관리 수단으로 MCI 가입 제한 늘어
MCI 대출상품 판매하는 금융사, 손품·발품 팔아야
가계부채총량관리 수단으로 MCI 가입 제한 늘어
MCI 대출상품 판매하는 금융사, 손품·발품 팔아야
일명 '방공제'는 주택담보대출을 받을 때 주택임대차보호법상 보호돼야 하는 최우선변제금액을 떼어놓고 대출을 해주는 것을 의미합니다. 차주가 주택에 세를 놓았다가 대출금을 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가면 세입자의 최우선변제액을 내줘야 하기 때문에 금융기관이 애초에 해당 금액을 공제한 후 대출을 진행하는 것입니다. 금액은 서울 5000만원, 과밀억제권역 4300만원, 광역시 2300만원으로 책정돼 있습니다.
돈을 빌리는 입장에서는 실거주 목적인데도 방공제를 해야 하는지 의아할 수 있지만, 차주가 나중에라도 세를 줄 수 있기 때문에 금융사가 최악의 경우에 대비해 드는 보험이라고 할 수 있습니다.
방공제를 하지 않고 대출을 받으려면 모기지신용보험(MCI), 모기지신용보증(MCG) 등에 가입하면 되는데요. 문제는 금융당국의 가계부채총량관리 이후 MCI 상품 판매를 제한하는 금융기관이 늘어나고 있다는 점입니다. 벌이가 뻔한 서민들 입장에서 수천만원의 대출이 덜 나오면 집 살 엄두가 안 날 테니, MCI 중단을 가계대출 속도조절의 수단으로 사용하는 것이죠.
안 그래도 서울 등 투기과열지구의 경우 주택담보대출비율(LTV)은 9억원 이하 40%, 9억원 초과는 20%를 넘길 수 없습니다. 여기에 소득 기준인 총부채상환비율(DTI), 부채 지표인 총부채원리금상환비율(DSR)까지 고려하면 안 그래도 대출 기준은 상당히 깐깐한 상황입니다. 방공제를 모르고 주택 매수계약을 체결했다가 대출이 예상보다 5000만원이 덜 나오면 아찔한 상황에 맞닥뜨리겠죠.
해가 바뀌면서 대출총량규제가 재설정되어 지난해 말보다는 은행들의 대출 여력이 커지긴 했습니다. 그래도 주담대를 실행해야 하는 독자라면 MCI 가입이 어려울 수 있다는 점을 감안하고 손품, 발품을 팔아야 합니다. 방공제가 필수라는 A은행, MCI 상품을 판매하지만 금리는 높은 B은행, 가능한지 여부는 실제 대출신청을 해봐야 안다는 C은행 등 선택지가 다양하니까요. 통상 MCI에 가입해 방공제를 하지 않으면 금리가 0.1~0.3%포인트 더 붙는데, 금융기관에 따라 예외는 있습니다.
'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다．
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