뉴스

서울 아파트 매매 중위가격이 8억원대에 이르자 세금 부담을 줄이기 위해 주택소유자를 공동명의로 하는 경우가 늘고 있다. 1세대 1주택자 고가주택의 양도소득세 계산법과 최근 세법개정으로 1세대 1주택과 관련해 강화된 비과세 규정을 살펴보자. 

일부 공동명의자는 양도소득세를 각자 기준으로 계산하다 보니 9억원 미만이면 비과세에 해당하는 것으로 오인한다. 하지만 가족과 함께 구성하는 1세대만 국내에 1주택(취득 당시 조정대상지역의 경우 2년이상 거주 필요)을 보유한 경우 양도소득세가 비과세 대상이다.

다만 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 주택은 고가주택으로서 비과세 대상에서 제외한다.

고가주택에 대한 양도차익의 계산은 '양도차익×(양도가액-9억원)÷양도가액' 으로 계산한다. 이 계산식의 의미는 양도차익 중에서 양도가액을 기준으로 9억원까지는 비과세하고, 9억원을 초과하는 부분은 과세대상 양도차익으로 계산한다는 것이다． 

양도가액이 10억원인 경우 위 계산식에 의해 양도차익 중 '10%(10억원-9억원)÷10억원'만 과세대상이 된다. 공동명의의 경우 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택 전체를 기준으로 판정한다. 따라서 주택 전체의 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택에 해당하기 때문에 비과세 대상이 아니다.

이처럼 세금계산은 전체 주택의 양도가액을 기준으로 소유자별로 계산하되 비과세 양도차익과 과세대상 양도차익으로 구분한다. 과세대상 양도차익에 대하여도 소유자별로 과세하므로 단독소유의 경우보다 양도소득 기본공제가 각각 적용 가능하고 차익이 지분별로 분산돼 절세효과가 있다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세와 관련해 세법이 개정돼 주의해야 한다. 우선 보유 기간에 대한 장기보유특별공제 요건이 강화됐다. 현행의 1채의 고가주택 소유자는 거주기간과 관계없이 보유 기간에 따라 최대 80%(10년 이상 보유)의 장기보유특별공제가 적용된다.

하지만 2020년 1월1일 이후 양도분부터는 2년 이상 거주한 때에만 10년 보유 시 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용하고 2년 미만 거주시에는 일반 장기보유특별공제율(15년 보유 시 최대 30%)을 적용한다.

1채의 고가주택을 보유하고 있고 2년 미만 거주한 경우 양도시 세부담을 최소화하려면 2019년말까지 주택을 양도하거나 거주기간을 2년 이상 채운 뒤 양도하는 것을 고려해야 한다.

최근 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정에 대한 보유 기간 요건도 강화됐다. 현행 다주택자라고 하더라도 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 1주택을 양도하는 경우에 해당 주택 취득일부터 보유 기간 계산을 시작해 2년 이상만 보유하면 양도소득세가 비과세된다.

또 세법개정으로 다주택 보유 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 보유 기간 2년을 계산해 1세대 1주택 비과세 여부를 판단하므로 주의가 필요하다.