◇ 부동산 중개수수료의 지급요건 및 지급시기, 공인중개사 배제 후 직거래 시 문제
공인중개사법에 의하면, ‘중개’란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(제2조 제1호), ‘중개업’이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다(제2조 제3호).
이를 전제로 공인중개사법은 중개수수료와 관련하여 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.”고 규정하고 있다(제32조 제1항). 다만, 공인중개사가 중개의뢰인에게 중개보수를 청구하기 위해서는 그 전제로 부동산 중개계약이 존재해야 하는데, 부동산 중개계약은 원칙적으로 중개의뢰자가 공인중개사에게 중개를 의뢰하고 공인중개사가 이를 승낙하는때에 성립하며, 이는 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부는 불문한다.
중개계약은 있는 것으로 인정되지만 구체적인 중개보수액은 확실히 약정하지 않은 경우에도, 대법원은 “공인중개사는 상인이고 상인이 그 영업범위 내에서 타인을 위하여 행위를 한 이상 상당한 보수를 청구할 수 있다.”고 하였다(대법원 68다955 판결).
그리고, 중개보수는 거래가 성사되어야 청구할 수 있다. 공인중개사가 중개의 노력을 많이 하였더라도, 중개행위로 인하여 결국 계약이 성립되지 않았다면, 공인중개사는 중개보수를 청구할 수 없다.
또한, 공인중개사법 시행령 제27조의 2는 중개보수의 지급시기와 관련하여, “중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 규정하고 있다. 따라서, 원칙적으로 약정에 의하되, 약정이 없을 때는 계약이 성사되고 거래대금이 지급되어야만 중개보수를 청구할 수 있다.
다만, 공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였고, 귀책이 없음에도 불구하고 중개행위 도중에 당사자들이 해당 공인중개사를 배제하고 자신들끼리 직거래를 한 경우라면, 공인중개사는 자신의 중개행위 정도에 상응하는 중개보수를 청구할 수 있다.
관련하여 법원은 “중개업자는 원칙적으로 중개대상물에 대한 계약서의 작성업무 등 계약체결까지 완료되어야 비로소 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있는 것이나, 다만 중개업자가 계약의 성립에 결정적인 역할을 하였음에도 중개업자의 중개행위가 중개업자의 책임 없는 사유로 중단되어 중개업자가 최종적인 계약서 작성 등에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 규정취지나 신의성실의 원칙 등에 비추어 볼 때 그 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 권한이 있다.”고 하였다(인천지방법원 2008나9235 판결).
◇ 부동산매매계약 성립후 계약금만 지급된 상태에서 계약이 파기된 경우
예를들어, 부동산매매계약 성립후 계약금만 지급된 상태에서 공인중개사의 고의 또는 과실 없이 매매당사자가 일방적으로 계약을 파기한 경우, 중개보수를 받을 수 있을지가 문제된다. 앞서 공인중개사법 시행령 제27조의2는 “중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 하였는데, 위 규정의 문구만 보면, 공인중개사의 잘못 없이 계약해제, 계약해지되어 거래대금의 지급이 완료되지 않은 경우, 공인중개사가 중개보수를 받을 수 없는 것처럼 보이기 때문이다.
관련하여, 공인중개사법은 “개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 받지 못한다.”고 규정하고 있다(제32조 제1항 단서). 따라서 반대해석을 하면, 일단 중개대상물에 대한 계약이 성립한 후에 공인중개사의 고의 또는 과실이 없이 계약이 파기된 경우라면, 공인중개사가 중개보수를 요구할 수 있다고 보는 것이 맞다.
또한, 중개보수의 지급시기와 관련하여,“약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.”고 규정한 공인중개사법 시행령 제27조의2 규정의 해석과 관련해서도, 비록 거래대금이 지급되지 않았지만, 공인중개사가 아닌 당사자들의 귀책으로 중개대상물의 거래대금 지급이 불가능하게 된 것이므로, 이러한 경우에는 거래대금의 지급기한이 도래한 것으로 간주하여, 결국 공인중개사의 중개보수 청구는 정당할 것이다.
다만, 이 경우 약정된 중개보수가 감액될 여지가 있다. 관련하여 대법원은 “중개업무수임의 경위, 약정한 보수액, 중개업무의 내용과 그 업무처리과정, 난이도, 노력의 정도, 중개의뢰인이 중개에 의하여 체결된 계약으로 말미암아 실제로 얻은 재산상 이익과 기타 변론에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여 약정된 보수액이 부당하게 과다하여 신의성실의 원칙이나 형평의 원칙에 어긋난다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 적정한 범위 내의 보수액만 청구할 수 있다.”라고 판시하였다(대법원 2001다42240 판결).
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사
양희동 (eastsun@edaily.co.kr)
20~30대를 위한 취업, 금융, 생활 정보가 가득 [스냅타임▶]
네이버 홈에서 ‘이데일리’ 기사 보려면 [구독하기▶]
최신 웹툰이 매일 공짜... 꿀잼 '웹툰' [감상하기▶]
＜ⓒ종합 경제정보 미디어 이데일리 - 무단전재 & 재배포 금지＞
.png?type=nf190_130)
.png?type=nf190_130)
