실거주 목적인데 갭투자자로
계약갱신 거절사유 인정이 핵심
정부 “법리적 해석 곧 내놓겠다”
[헤럴드경제=양영경 기자] 새 주택임대차보호법이 전격 시행됐지만, 시장에서 통상적으로 이뤄지는 매매와 관련된 명확한 해석이 나오지 않아 집주인(임대인)과 세입자(임차인), 매수 희망자 사이에서 혼란이 커지고 있다.
매매 대상이 ‘전세 낀 집’인 경우 매수 희망자의 실거주와 기존 세입자의 계약갱신청구권이 충돌하는 상황이 발생하고 있기 때문이다. 국토교통부와 법무부는 조만간 교통정리를 하겠다는 입장이다.
![서울 마포구의 한 부동산중개업소 모습. [연합뉴스]](https://imgnews.pstatic.net/image/016/2020/09/02/20200902000243_0_20200902113808432.jpg?type=w647)
2일 국토부·법무부에 따르면 지난 7월 말 시행된 전·월세 계약갱신청구권제는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거부할 수 있는 사유로 ‘자신이나 직계 존·비속의 직접 거주’를 인정한다. 이와 별도로 임대인은 임차인이 거주 중인 주택을 언제든 매도할 수 있다. 기존 임대차 관계는 매수인이 포괄 승계하는 방식이다.
그런데 매수인이 계약을 체결한 뒤 아직 잔금을 치르지 않아 소유권 이전등기를 마치지 못한 상황에서 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우, 매수인이 이를 거절할 수 있는 지는 명확히 정해진 바가 없다.
만약 세입자의 계약갱신청구권이 우선 인정된다면, 매수인은 당초 ‘실거주’ 목적과 상관없이 2년간 집에 발을 들일 수 없다. 원치 않게 갭투자자가 되는 것이다. 기존 집주인도 일정 기간 후 ‘입주 가능’한 매물을 내놓았다가 졸지에 거짓말을 한 상황이 될 수 있다. 반면 임대인이 아닌 매수인의 실거주가 인정되면 임대차법에 보장된 세입자의 계약갱신청구권은 무력화된다.
이렇다 보니 온라인 부동산 커뮤니티를 중심으로 이에 대한 문의가 쏟아지고 있다. 민원을 제기한 기관의 해석도 조금씩 달라 혼란이 극대화하는 상황이다.
일각에서는 전세계약 만료 6개월 전에 소유권 이전등기까지 완료하는 것이 매수자가 실거주할 수 있는 가장 확실한 방법이라는 해석도 나온다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간(전세계약 만료 6개월 전부터 1개월 전) 이전에 권리관계를 확정하고, 이후 세입자의 계약갱신요구는 실거주를 이유로 거절하면 된다는 취지다. 하지만 전세계약 만료까지 6개월에서 1개월이 남은 사례는 아직 이렇다 할 방법을 찾지 못하고 있다.
국토부와 법무부는 당초 임대차법의 목적대로 임차인의 계약갱신청구권을 우선으로 인정해야 하는지, 아니면 매수자의 실거주 권리를 보장해야 하는지를 두고 결론을 내리지 못한 상태다.
일단 두 부처 모두 계약갱신청구권 행사 대상은 임대인이 돼야 한다는 점에 대해선 이견이 없다. 단순히 계약만으론 매수인을 임대인이라고 볼 수 없다는 시각이다. 법무부 관계자는 “현재로서는 집주인이 세입자에게 ‘실거주 목적의 매수인과 계약을 했으니 계약갱신이 안 된다’고 주장하긴 어렵다”며 “명백히 본인의 실거주는 아니기 때문”이라고 설명했다.
핵심은 매수인이 실거주하기 위한 목적으로 진행한 매매계약을 계약갱신청구 거절 사유로 볼 수 있느냐에 있다. 현재 주임법은 제 6조의3 1항 9호에 따라 ‘임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’를 계약갱신 거절 사유로 인정한다.
국토부 관계자는 “이런 사례를 9호에 포함할 수 있는지 판단하는 것이 핵심이며, 이 부분에 대해서는 법무부와 협의해 법리적 해석을 곧 내놓을 예정”이라면서 “계약갱신 거절 사유를 추가할수록 계약갱신청구권 자체가 왜곡될 우려가 있는 만큼 종합적으로 검토하겠다”고 말했다.
y2k@heraldcorp.com
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