전세 물건도 없는데…"월세전환 싸게 해주는게 무슨 소용"

입력2020.08.19. 오후 5:52

수정2020.08.19. 오후 7:23

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손동우 기자

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전월세전환율 4%→2.5%

5억전세, 보증금 3억 반전세땐
월세 67만원→42만원 25만원↓

집주인 전환율이상 월세요구땐
계약 무효…세입자 안내도 돼

임대차 계약기간內·갱신때 적용
신규계약땐 전환율적용 안받아

◆ 전월세 전환율 인하 ◆

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 19일 제3차 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "현행 4%인 전·월세 전환율을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다. 사진은 서울 마포구 소재 부동산중개업소 전경. [김재훈 기자] 정부가 전·월세 전환율을 기존 4%에서 2.5%로 1.5%포인트 인하하면서 주택 임대차 시장에서는 적용 범위와 대응 방안 등을 두고 혼란이 벌어지고 있다. 정부는 입법 절차를 거쳐 10월부터 새로운 월세 전환 계약에 시행하되 소급 적용은 하지 않겠다는 방침이다.

전·월세 전환율이 내려간 것은 2016년 11월 이후 약 4년 만이다. 정부는 임대차법(계약갱신청구권, 전·월세 상한제) 시행 이후 전세에서 월세로 전환하려는 수요가 늘어나면서 임차인 부담이 급증한다는 지적이 쏟아지자 규정 손보기에 나섰다.

그러나 이미 시장에선 전세 물건이 씨가 마르면서 전세가까지 치솟고 있어 뒤늦게 월세 전환율을 낮추는 게 무슨 의미가 있느냐는 지적이 많다. 강남구의 한 중개업자는 "월세로 싸게 전환해준다고 하지만 시장에선 전환해줄 전세 물건조차도 없는데 무슨 얘기냐"고 반문했다. 검증 안 된 정책부터 내고 보완책을 연이어 내다 보니 시장 혼선이 초래되고 결국 애꿎은 국민만 피해를 보는 악순환이 반복되고 있다는 평가다.

현행 주택임대차보호법은 계약 중간이나 갱신 시 전세를 월세로 전환할 때 전환율을 정해놓고 있다. 지금은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다. 새로운 전환율 2.5%는 이 공식에서 상수인 3.5%를 2.0%로 낮춘 것이다. 정부는 현행 4%의 전·월세 전환율이 2016년 11월 결정된 것이어서 저금리 기조를 반영하지 못하고 있다고 설명했다. 6월 기준으로 전세대출 평균 금리는 2.26%, 주택담보대출 평균 금리는 2.49%다. 국토부 관계자는 "임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률 등 양측의 기회비용을 검토한 결과 전·월세 전환율은 2.5%가 적당하다"고 말했다.

이렇게 되면 임대인들이 전세를 월세로 전환해 거둘 수 있는 수익이 크게 감소한다. 만약 현재 5억원인 전셋집의 보증금을 3억원으로 낮추면서 월세로 전환할 경우 나머지 2억원의 4%인 800만원(약 월 67만원)을 1년 동안 월세로 내야 한다. 전·월세 전환율이 2.5%로 내려가면 나머지 2억원의 2.5%인 500만원(약 월 42만원)을 1년 동안 월세로 내면 된다.

전·월세 전환율 인하는 월세 보증금을 줄일 경우 영향력이 더 강해진다. 앞에 예시로 든 전셋값 5억원인 주택의 월세 보증금을 1억원으로 낮추면 전환율이 4%인 경우엔 월 133만원을 월세로 내야 하는데 2.5%로 바뀌면 월 83만원으로 감소폭이 더 크기 때문이다.

정부는 이번 조치로 전셋값이 오히려 상승하는 부작용은 나타나지 않을 것이라고 설명했다. 일반적으로 전·월세 전환율이 인하되면 전세를 월세로 바꿀 때는 가격을 낮추는 효과가 있지만 월세를 전세로 바꿀 때 전셋값이 올라가는 역효과가 발생한다고 생각하기 쉽다.

하지만 이번에 정부가 발표한 전·월세 전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다. 주택임대차보호법에서 전·월세 전환율은 전세를 월세로 돌릴 때만 적용하도록 규정했기 때문이다. 국토부 관계자는 "월세에서 전세로 전환하는 경우에는 기존 전세 시장 시세를 고려해 임대인과 임차인이 협의를 거쳐야 한다"고 밝혔다. 일각에선 전·월세 전환율이 강제성이 있지 않기 때문에 정책 효과가 떨어진다는 지적도 나온다. 이 같은 이유 때문에 이용호 의원(무소속)은 법정 비율을 어길 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용의 '주택임대차보호법' 개정안을 발의한 상태다.

하지만 계약 갱신 사례가 아닌 새로운 임대차 계약은 여전히 전·월세 전환율 적용 대상에서 빠져 있다. 기존 임대차 계약을 전환할 때는 법정 비율이 적용되지만 새 임차인과 계약할 땐 집주인이 전·월세 전환율을 시장 상황에 맞게 임의대로 정할 수 있다는 뜻이다. 한국감정원에 따르면 6월 기준 전국 주택 전·월세 전환율은 5.9%다. 서울은 평균보다 낮은 5.0%이지만 경북(8.6%)과 충북(8.4%), 전북(8.2%) 등은 현행 법정 기준을 두 배 이상 웃돌았다. 대구(7.2%)와 경남(7.0%)도 높은 비율을 보였다.

정부는 이런 상황을 의식한 듯 임대차 분쟁조정위원회를 현행 6곳에서 연내 12개소로 늘린다고 밝혔다. 지난 주택임대차보호법 개정 시 임대인과 임차인 간 갈등을 신속하게 해결하기 위해 분쟁조정위원회 운영기관으로 법률구조공단 외에 LH와 한국감정원을 신규로 추가했다.

[손동우 부동산전문기자]

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