서울 아파트 값이 지금처럼 계속 오르면 2025년에는 서울시 모든 구의 국민주택(전용면적 85㎡) 규모 아파트까지 종합부동산세(종부세) 부과 대상이 될 수 있다는 시뮬레이션(모의 추계) 결과가 나왔다. ‘부자세’라는 종부세가 불과 5년 뒤에는 사실상 서울 아파트 보유자 대부분이 부담하는 ‘보편세’가 되는 것이다. 그동안 특정 아파트 단지의 종부세 추계는 많이 공개됐지만, 서울 25구별로 85㎡ 아파트의 평균 가격을 계산해 종부세 추이를 예상한 것은 이번이 처음이다.
서울 시민 종부세 대상 되는 건 시간문제
25일 국회 기획재정위원회 유경준 의원실(국민의힘)에서 모의 추계를 낸 ‘서울시 구별 85㎡ 아파트의 보유세(종부세+재산세) 전망’에 따르면, 서울 25구의 아파트 시세가 최근 4년간(2016~2020년) 평균 상승률만큼 매년 오른다고 가정할 때 5년 뒤인 2025년이면 서울시 모든 구의 85㎡ 아파트까지 종부세를 내게 될 것으로 조사됐다. 종부세 대상이 당장 내년에 2구(강남·서초)에서 6구(송파·용산·성동·광진 추가)로 늘고 2022년에는 절반가량인 12구의 85㎡ 아파트들이 종부세를 내게 될 전망이다.
앞으로 10년간 집값 상승률이 최근 4년간 상승률의 절반에 그치더라도 2029년에는 서울 모든 구의 85㎡ 아파트가 종부세 납부권에 들게 된다.
유경준 의원은 “문재인 정부는 부동산 세금 폭탄이 소수 부자들을 겨냥한 것이라고 말하지만 사실은 몇 년 내로 서울 시민 대다수가 납부 대상이 되는 것”이라고 지적했다.
다만 정부가 보유세를 추계할 때 쓰는 가정처럼 아파트 시세가 올해 이후 변동이 없다면, 85㎡ 아파트가 종부세를 내는 지역은 2030년에 9구(강남·서초·송파·용산·성동·광진·마포·양천·영등포)로 늘어난다.
보유세 부담은 10년 뒤 32배
서울 85㎡ 아파트 주민들이 내는 종부세와 재산세, 즉 보유세를 보면 지난해 143만원에서 올해 182만원으로 27%(39만원) 늘어나고 2022년엔 2배 이상(303만원)으로 증가하는 것으로 나타났다. 이어 공시가격 현실화율이 90%가 되는 2030년에는 보유세 부담이 4577만원으로 32배가 되는 것으로 추산됐다.
지난해 평균 440만원의 보유세를 낸 강남구 85㎡ 아파트 주민은 올해 세금이 547만원으로 늘어나고 2022년엔 그 부담이 1136만원으로 급증하게 된다. 그리고 2030년에는 평균 보유세가 1억원에 육박(9934만원)하는 것으로 추산됐다. 일부 고가 아파트뿐만 아니라 국민주택 아파트의 보유세도 대기업 임원 연봉 수준으로 오르는 셈이다.
증가 폭은 강남 3구보다 성동구, 동대문구, 광진구, 영등포구, 성북구 등 일부 비강남 지역이 더 클 것으로 예상됐다. 지난해 163만원이었던 성동구 85㎡ 아파트의 평균 보유세는 2030년엔 50배(8186만원)로 불어날 것으로 예상됐다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부 규제의 ‘풍선 효과'로 성동구, 광진구 등 강남 주변 지역의 집값이 많이 올랐다”며 “종부세 대란이 강북까지 확대되는 것”이라고 말했다.
서울 각 구의 아파트 시세 상승률을 최근 4년간 평균 상승률의 절반으로 잡더라도 보유세 부담이 무거운 것은 마찬가지였다. 서울 전체 85㎡ 아파트의 평균 보유세는 2030년 1311만원으로 지난해의 9배가 되는 것으로 추산됐다. 강남구 85㎡ 아파트는 같은 기간 평균 보유세가 440만원에서 4042만원(9.2배)으로 늘어나고 성동구는 163만원에서 2336만원(14.3배)으로 늘어나는 것으로 조사됐다.
이번 시뮬레이션에서 기준이 되는 85㎡ 아파트 시세는 KB국민은행 평균 가격을 활용했고, 공시가격은 국토교통부가 최근 발표한 2030년까지 현실화율을 반영했다. 보유세를 계산할 때 고령자·장기보유 공제, 공시가격 6억 이하 아파트에 대한 한시적 재산세 인하 혜택은 반영하지 않았다.
서울 구별 국민주택(85㎡) 아파트의 평균 보유세 얼마나 늘어날까
※보유세는 재산세와 종부세를 합친 총액. 괄호 안은 종부세액(단위: 만원)
시나리오1
※시세가 최근 4년간(2016~2020년) 평균 상승률만큼 매년 오른다고 가정
시나리오2
※시세가 최근 4년간(2016~2020년) 평균 상승률의 절반만큼 매년 오른다고 가정
시나리오3
※시세가 올해 이후 보합세를 이어간다고 가정
[최종석 기자 comm@chosun.com] [홍준기 기자 everywhere@chosun.com]
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