"상가요? 추천 안 해요. 임차인이 1년 견디면 잘 견디는 거예요"
2기 신도시 중 판교와 함게 가장 주목을 받은 위례신도시 한 공인중개업소 얘기다. 위례신도시 상가는 수년 전 분양할 때만 해도 프리미엄이 수억원씩 붙으며 완판됐지만, 지금은 신도시 상가 공실 문제를 보여주는 대표적인 곳이다.
인근 부동산에 따르면 위례신도시 공실 수준은 약 30~40%수준. 창기 소문을 듣고 들어왔던 임차인 대부분은 높은 임대료를 견디지 못하고 상가를 떠났다. 새로운 임차인들이 하나둘씩 빈자리를 메꾸고 있지만 여전히 상가 곳곳은 공실상태다.
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 부릿지는 위례신도시를 직접 찾았다. 1편에서는 위례신도시 상가 공실 상황을 확인하고, 부동산을 찾아갔다. 상권전문가인 김영갑 한양사이버대학교 교수와 함께 상가를 돌며 상권을 분석했다.
5일 오후 6시에 공개하는 2편에는 위례신도시 옆 감일지구를 비롯해 신도시 및 대규모 신규택지 지구 상가투자를 할 때 유의할 점이 무엇인지 알아봤다.
▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 오늘은 위례신도시 상가를 둘러보겠습니다. 위례신도시 상가는 입주한 지 5년이 지났지만 아직 공실 문제가 해결되지 않았습니다. 임대인과 임차인 모두 고통받고 있는데 오늘 김영갑 한양사이버대학교 교수와 함께 상권분석을 해보겠습니다.
먼저 위례신도시 상가를 둘러보겠습니다. 제가 서 있는 곳이 위례신도시에서 가장 사람들이 많이 모이는 위례 중앙광장입니다. 1층 초입이 공실입니다. 이쪽으로 와보시죠. 이쪽도 공실입니다. 지금 제 뒤쪽으로도 공실이 상당한데요. 위례 광장 바로 뒤편 임에도 공실을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 2층으로 한번 올라가 보시죠.
2층으로 올라와 봤는데요. 2층 음식점은 폐점했습니다. 이쪽 벽으로도 공실이 많습니다. 2층도 쉽게 이 공실을 찾아볼 수 있습니다.
위례 부동산 "공실 천지예요…1년 견디면 다행"
▶최동수 기자
지금부터는 부동산을 찾아가서 이 위례신도시 공실문제를 어떻게 바라보는지 알아보겠습니다.
▶최동수 기자
공실률이 30~40% 정도 되나요?
▶위례신도시 중앙광장 인근 A공인중개사무소
30~40%요? 한번 올라가 보세요. 분양은 다 됐지만 (현재) 공실 천지예요. 매년 주인들이 바뀌어요. 저희는 상가거래 추천 안 해요. 저도 상가가 있지만 부동산들이 양심이 없는 거죠. 어차피 장사 안 되는 거 뻔히 아는데 몇 년만 있으면 어떻게 되겠어요? 다 망하는 거죠. 1년만 견디면 잘 견디는 겁니다.
SOC(사회기반시설) 투자가 된다고 보고 상가를 깔아 놓았는데요. 아직 트램이나 지하철 등 아무것도 된 것이 없어요.
"위례신도시 상권 확장 한계…임대료 못 맞춰요"
▶최동수 기자
위례신도시 공실 상황에 대해 알아봤습니다. 이제부터는 김영갑 한양사이버대학교 교수님을 모시고 이 위례신도시 상권을 분석해보겠습니다. 위례신도시가 지금 상가들이 입주한 지 4~5년이 넘었는데 지금까지 왜 자영업자들의 무덤인지 한번 모셔서 알아볼 수 있도록 하겠습니다.
▶최동수 기자
지금 저희가 서 있는 곳이 위례신도시에서도 가장 상권이 잘 발달한 위례 중앙광장이에요. 공실이 꽤 많은데요.
▶김영갑 교수
생각보다 아직 공실이 많습니다. 거의 30~40% 수준인데요. 1층은 많이 차 있는 것 같은데 사실 후면으로 들어가고 위로 상층으로 갈수록 공실이 많습니다.
▶최동수 기자
위례신도시가 지금 3만 가구 정도 입주해 있고 앞으로 약 4만4000가구까지 입주를 할 거예요. ‘가구 수 대비 상가가 많다’, ‘임대료 수준이 높다’ 등 지적이 있는데요. 계산 한번 해주시죠.
▶김영갑 교수
신도시가 만들어지면 무조건 상가 비율이 높을 수밖에 없어요. 소비자가 소비하는 금액을 수요라고 한다면 상가는 공급이잖아요? 공급이 무조건 많아요. 일단 그 생각을 가지고 계셔야 해요.
그러면 어느 정도 많은지 알아볼게요. 제가 헬리오시티 때도 설명해 드렸는데 여기가 지금 3만 가구죠. 가구당 소비하고 지출하는 금액은 월평균 300만원 인데요. 3만 가구가 산다고 하면 900억원이죠. 이 금액 중 지역상권에서 쓰는 게 30%라고 보면 300억원이 조금 안 되죠.
300억원이라고 치고요. 위례신도시 상가 개수를 봐야겠죠? 영업을 하는 상가를 대략 계산해보면 1000개~1200개 정도 오픈을 해서 영업을 하고 있어요. 공실도 있잖아요. 공실까지 해서 1800개~2000개 점포가 있다고 추정해 볼게요.
위례신도시에 사는 사람들이 300억원을 위례 상권에서 쓴다고 했을 때 영업하는 점포가 1000개라고 해보죠. 그러면 월매출 3000만원이 나오죠. 공실이 없다고 가정하면 월매출 1500만원까지 줄어들 수 있는 거죠.
그런데 지금은 위례신도시에 소지비출의 30%를 다 안 써줘요. 다 써줄 수가 없어요. 신도시의 상가들을 투자하기위해서 상권분석을 할 때 그 주변 상권을 같이 봐줘야 해요.
예를 들면 위례중앙광장이 위례신도시에서 가장 경쟁력 있는 상권임에도 불구하고 한식당들의매출액을 보시면 평균적으로 2000만원 수준이에요, 상위 20%가 한 5000만원, 하위 20%는 뭐 1000만원이요. 여기 상가분양 받으신 분들이 얼마에 분양받았죠?
▶최동수 기자
전용기준으로 8000만원에서 1억 정도에 분양받았죠.
▶김영갑 교수
그렇죠. 그러면 만약에 뭐 한 10억에서 15억 정도 내가 투자를 했다 하면 월세 얼마 받아야 하는지 답이 나오잖아요. 10억원 투자했다고 가정했을 때 투자수익률 5%만 계산해도 월 400~500만원은 받으셔야 될거 아니에요? 그런데 월 400~500만원 받기가 쉽지 않죠.
▶최동수 기자
제가 지금 취재를 좀 해보니까요. 전면이 350만원에서 500만원정도 되고요. 떨어진 게 이 정도고요.
▶김영갑 교수
그렇죠. 높은 수준이고요. 사업을 하다 문 닫으신 분들이 많잖아요. 주인이 계속 바뀔 수밖에 없어요. 신도시 상가는 최소한 10년 안에 5번이 바뀐다고 보셔야 해요. 일반 개인 브랜드나 소규모 프랜차이즈는 계속 손바뀜이 일어날 겁니다.
▶최동수 기자
위례중앙광장 상권 중에서 영화관이 들어온 다고 해서 초반에 분양가가 높았던 곳이 있어요. 영화관이 들어오면 사람이 몰릴 것으로 예상하고 영업이 잘 되 것이라고 예상하는데요. 그런데 여기가 공실이 제일 많아요.
▶김영갑 교수
핵심 점포를 앵커점포라고 생각하는데요. 극장과 마트 등을 생각할텐데 극장이 들어온다고 무조건 사람이 몰릴 것이라고 투자하면 안 돼요. 제가 여기 상가를 분석해 봤는데 자꾸 학원이 많이 늘어나요.
기자님 같으면 학원이 많은 곳 가겠어요? 동네에서 극장 가시겠어요? 조화를 보셔야 해요. 어떤 업종이 어떻게 들어올 것인지 봐야 해요. 이 상권은 아파트 위에 있고 밑에 주상복합처럼 상권이 형성됐잖아요. 여기 못 들어오는 업종이 있어요.
▶최동수 기자
노래방이나 유흥업종이요?
▶김영갑 교수
그렇죠. 유흥이 들어오기 쉽지 않겠죠? 한번 보세요. 유흥업종이 보입니까? 없죠? 그러면 어떻게 되겠어요? 유흥 업종이 없으면 어떤 문제가 생길까요? 제가 분석을 해봤어요. 요일별로 여기 매출액 수준을 보면요. 보통 중심상업지역이라고 보고 여기(위례중앙광장 상권)를 들어왔잖아요. 극장도 있고요. 그러면 주말에 장사가 잘 돼야 할 것 아니에요?
일요일날 매출이 낮아요. 그리고 오히려 월요일이 높아요. 그리고 중심상업지역이 되면 사실 저녁 매출이 높아야 하거든요? 점심 매출이 높아요. 그럼 이 상권을 뭐라고 규정할 수 있을 까요? 중심상업지역으로 형성이 되고 있지 않은 거예요. 자칫 잘못하면 동네 상권이고, 좀 확장된다고 해봐야 지역상권에 머물 위험이 있다는 거죠. 물론 지금 얘기입니다. 장기적으로는 이게 광역 상권으로 성장할 수도 있어요. 그런데 이제 구조적으로는 유흥업종은 들어오기 힘들죠.
"교통 좋아진다고 상권 활성화되진 않아요"
▶최동수 기자
위례 남쪽으로 내려와 봤습니다. 저랑 교수님이 서 있는 곳이 8호선 예정역 인근인데요. 트램도 들어선다고 하고요. 오시면서 보셨겠지만 여기 공실이 많습니다. 교통이 좋아지면 공실이 해결될까요?
▶김영갑 교수
아무래도 없는 것보다 좋아지겠죠. 아까도 말씀드렸지만 맹목적으로 교통이 좋아지면 상권이 활성화될 것이라고 믿으면 안 돼요. 여러분 한 번 보세요. 지하철역이 우리나라에 많잖아요. 그럼 지하철역이 있다고 다 활성화됐나요? 아니죠?
그 교통기관이 인구를 유입 시켜 줘야 의미가 있는 거예요. 역이 생기면 사람들이 소비해줄 것인가 생각해야 해요. 위례신도시 인근에 상권이 상당히 많습니다. 송파도 있죠? 또 계속 개발되고 있는 상권들도 많잖아요? 사람들이 위례상권으로 계속 올까요?
오히려 교통 시설이 사람들을 빼갈 수도 있죠. 유동성만 높여주고 소비성은 더 안 높여 줄 수도 있어요. 그래서 저는 트램이나 지하철이 영향력을 미칠 것인가에 대해선 개인적으로 비관적입니다. 그리고 시간이 상당히 많이 걸릴 것 같아요.
위례상권에서 가장 먼저 안정화된 상가는?
▶최동수 기자
위례신도시 동쪽으로 왔습니다. 호반베르디움 단지 앞쪽에 있는 이 상권인데요. 이 상권이 위례 중앙광장 쪽 중심상권과 임대료가 비슷합니다. 비슷한 이유가 있을 텐데요.
▶김영갑 교수
위례신도시에 있는 상권 중에서 가장 안정적으로 형성이 빨리 된 곳이에요. 뭐가 많이 보이세요? 학원이 많이 보이죠? 제가 분석을 해봤더니 점포가 한 200개 정도가 있는데 그중 약 100개가 학원이에요. 그러니 50% 점포가 학원이라는 거죠. 완전히 특성화가 돼 있어요.
학생들이 몰리고 있고, 선생님도 상당히 많이 있죠. 이 사람들이 생활서비스 업종 매출을 올려주는 거예요. 하지만 또 여기도 전년보다 매출액은 떨어졌어요. 점포수도 전년대비 약간 줄고 있어요. 공실이 작년보다 살짝 많아졌다는 거죠. 그런 면도 있다는 것을 알아야 해요. 왜냐면 또 여기는 무조건 좋은가보다 라고만 생각을 하면 안 된다는 거죠.
"신도시 상가투자 환상 접어야"
▶최동수 기자
교수님 마지막으로 상가분양 받으시려는 분들에게 한말씀 부탁드립니다.
▶김영갑 교수
신도시 상가 투자에 대한 환상을 좀 접어야 할 것 같아요. 이제 초과소득 얻기 쉽지 않습니다. 왜냐면 과거에는 분양가가 낮았어요. 전용면적 기준으로 하면 과거에는 3000~5000만원 수준이었어요. 지금은 평당(3.3㎡당) 1억원이 넘습니다.
업종별로, 상권별로 수익성 차이가 엄청나게 납니다. 위례 신도시를 분석해 보면 똑같은 미용실을 해도 어디서 하느냐에 따라 매출액 차이가 엄청나요. 또 상권이 같은 곳에서도 어떤 위치에 누가 하느냐에 따라 매출 차이가 납니다.
옛날에는 '상가 사서 임차인 구하면 된다'고 생각해도 먹고살 수 있었어요. 상가투자로요. 그런데 지금은 그게 안 되는 거죠. 누가 들어올 것이냐? 그 사람이 가게 들어와서 뭘 할 것이냐, 그러면 그 사람이 수익을 많이 낼 수 있을 것이냐? 내가 원하는 임차료를 낼 수 있을 것이냐? 이런 것도 파악할수 있어야 합니다.
출연 김영갑 한양사이버대학교 교수, 최동수 기자
촬영 김윤희 PD
편집 김윤희 PD
디자인 신선용 디자이너
최동수 기자 firefly@mt.co.kr
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