Q. 얼마 전 강원도에 있는 전원주택을 구입했습니다. 이 집 외에 다른 집은 갖고 있지 않습니다. 1가구 1주택자가 집을 2년 이상 보유하면 건물과 그 부수 토지에 대한 양도소득세가 비과세되는 것으로 알고 있습니다. 매매한 집의 대지 면적은 약 400평이며, 건물이 놓인 면적은 60평 정도입니다. 전원주택 진입로로 활용하고 있는 토지도 같이 샀습니다. 그런데 최근 비과세와 관련, 세무서에 문의한 결과 "토지 부분은 양도세가 과세될 수 있다"는 답변을 들었습니다. 1가구 1주택자인데 왜 과세되는 걸까요.
A. 소득세법 제89조 '비과세 양도소득' 규정에 따르면 1가구가 1주택을 2년 이상 보유한 경우(고가 주택 제외) 건물과 부수 토지 모두 비과세 적용 대상입니다. 하지만 부수 토지의 면적을 무한정 인정해주는 것은 아닙니다. 일정 면적까지만 인정됩니다. 도시 지역인 경우 건물 면적의 5배까지, 도시 지역이 아닌 경우 건물 면적의 10배까지입니다. 이때 건물 면적은 하늘에서 내려다봤을 때 보이는 면적입니다.
도시 지역이란 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 인구와 산업이 밀집되거나, 밀집될 것으로 예상돼 체계적으로 관리 및 보전하는 지역을 뜻합니다. 주거·산업·공업·녹지 지역으로 구분됩니다. 갖고 있는 땅이 도시 지역인지 아닌지는 '토지 이용계획 확인원'을 통해 알아 볼 수 있습니다.
질문하신 사례의 경우도 해당 전원주택 위치가 도시 지역이냐 아니냐에 따라 비과세 범위에 차이가 있습니다. 도시 지역이 아닌 경우 건물 면적의 10배인 600평까지 부수 토지로 인정되므로 400평 모두 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만 도시 지역에 해당되는 경우 300평까지만 부수 토지로 인정되므로 100평은 양도소득세가 과세됩니다. 특히 해당 땅에 아무것도 없는 경우 비사업용 토지로 판단돼 양도소득세가 중과(重課)될 수 있습니다. 따라서 건물 정착 면적에 비해 부수 토지가 넓은 주택을 처분할 때는 주의해야 합니다.
[추연길 추연길세무회계사무소 대표]
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