법인과 임대사업자 물량이 시장에 속속 풀린다. 갭투자가 많았던 지방을 비롯해 서울에선 금천구·강북구·성북구 등 외곽지역에서 매물이 나온다.
한국감정원에 따르면 지난달 법인이 개인에게 아파트를 매도한 건수는 6586건으로 집계됐다. 이는 전월(4851건)보다 36% 늘어난 수치로 올 들어 가장 많은 거래량이다.
집값 하락의 시작일까? 다주택자 매물은 시장에 어떤 영향을 미칠까? 내 집 마련은 언제 해야 할까? 매수 타이밍은 언제일까?
머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'가 부동산 시장 전문가인 이광수 미래에셋대우 수석연구위원을 만났다.
2편에서는 다주택자 매물이 나올지, 정부의 공급대책이 집값 안정화 이끌 수 있을지, 임대차3법 이후 전셋값 상승이 시장에 어떤 영향을 미칠지, 실수요자 내 집 마련은 언제 해야할 지 등을 물었다.
질문 5. 다주택자 매물은 나올까?
▶최동수 기자
시장에서는 다주택자 매물이 안 나오고 많은 사람이 증여하거나 안고 갈 것이란 얘기도 나옵니다. 지난 7월에는 증여가 역대 최대이기도 했죠. 다주택자 매물이 나올까요?
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
증여 얘기부터 먼저 하죠. 전문가들이 '매물이 안 나온다. 집값이 안 빠질 거다' 이런 얘기를 하는데요. 역설적으로 장기적으로 큰 영향을 미칠 수 있어요.
증여를 많이 한다는 건 뭐냐면 미래의 소비를 계속 줄이는 행위예요. 예를 들어 잘 사는 가족이 있어요. 증여를 안 했으면 이 집 자식은 어디 가서 아파트 샀겠죠. 무주택자니까요. 그런데 이제 증여해줬어요. 그러면 잠재 수요자가 없어졌다고 봐야 하죠.
증여가 전체 물건에서 차지하는 비중이 크지 않아요. 한국의 다주택자는 220만 명인데 주택소유자 15.6%에 해당합니다. 굉장히 많아요. 이분들이 결국에는 다 증여를 하고 있냐? 증여는 지금 몇 건 안 돼요. 500건에서 1700건 증가해서 뭐 300% 증가했다. 증가율을 중요한 게 아니죠. 건수가 중요한데 굉장히 미미해요.
그래서 재미난 건 뭐냐면 집값을 결정하는 건 수요가 감소할 때는 상승을 억제할 수는 있지만, 가격이 하락을 이끌지는 않아요.
사람들이 물건을 내놓을 때 그래야 집값에 빠지거든요. 결국에는 시장에 내놓는 매물에 따라서 가격 결정이 되는데 계속 제가 주장하는 바지만 결국 다주택자들이 물건을 내놓을 때 시장에서 변곡점이 일어나고 시장 가격이 결정된다는 거죠.
아까 말씀드린 것처럼 다주택자가 우리나라에 많고, 이 다주택자가 우리나라 전체 주택의 30%를 차지해요. 약 520만 채예요.
▶최동수 기자
그런데 지금 왜 안 나오는 걸까요?
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
시장에 그동안 나올 이유가 없었어요. 임대사업자 등록하면 종부세, 양도세 등 세금을 줄여 줬어요. 이제 폐지되는데 물건이 나오겠죠. 집값 상승 기대감 때문에 매물이 안 나왔는데 이제 기대감이 점점 떨어지고 있어요. 내년 6월 이후부터는 세금도 많이 내야 해요 .
아직 시간은 좀 있어요. 내년 6월 전까지 먼저 내놓을 이유는 없어요. 지금은 시장에 매물이 안 나오는 거죠.
관망하든 어쨌든 이런 물량들이 시장에 나올 수 있어요. 비거주자 물량도 엄청나요. 지금 서울에서 집을 사는 그 매수 중에서 30% 정도가 서울의 살지 않아요. 지방에서 철저히 투자 목적으로 사는 거죠. 예를 들어서 용산구는 비거주자가 보유한 주택이 45% 예요.
비거주자는 투자 목적으로 사놓은 거 아닙니까? 부산에 사시는 분이 왜 용산에 빌라를 갖고 있어요? 거주하려고 사는 게 아니예요. 투자 목적으로 사는 거죠. 그런데 이런 물량들이 내가 살 집이 아니니까 나올 수 있다는 겁니다. 제가 계속 말씀드렸듯이 투자수요가 감소하고 있잖아요.
한국의 집값을 움직이는 건 강조하지만 투자 수요인데요. 투자 수요가 감소할 수밖에 없어요. 투자수요는 가격의 상승률을 둔화시키는 역할을 하지만 가격을 결정하는 요인은 결국 집을 얼마에 내놓느냐가 관건인데, 그 내놓는 물량이 앞으로 계속 증가할 수 있다는 거죠.
질문 6. 정부의 공급대책 주택시장 안정화 끌어낼 수 있을까?▶최동수 기자
다음에 이제 공급 얘기를 해볼게요. 정부가 수도권 서울권역 공급대책에서 13만호를 신규 공급하겠다고 밝혔어요. 집값 안정화에 영향을 줄 수 있는 물량일까요?
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원.
시장을 움직이는 건 투자수요와 그다음에 집을 거잔 사람이 시장에 내놓는 매물로 결정된다고 말씀드렸죠. 여기에 어디에도 주택의 총량은 있지 않아요. 그렇기 때문에 정부가 아무리 공급을 증가시켜도 사실 집값을 안정시킬 수 없는 거예요. 과거처럼 200만호 이렇게 공급하지 않는 한 공급은 한계가 있어요. 이번 공급대책이 나와도 시장에서 요동도 안 하는 거예요. 대신 장기적 측면에서는 이렇게 꾸준한 공급이 필요하죠.
그런데 전제해야 할 것은 한국의 집은 특히 서울은 집이 항상 부족했다는 거예요. 이것을 극복해낼 수 있는 방법은 사실 없어요. 무리하게 이걸 극복하려고 뭐 어디를 개발한다 이러면 반대 급부로 개발 호재만 더 생기는 거예요. 실제로 이렇게 공급하는 건 단기적으로 집값을 영향을 미치거나 하기에는 힘들고 한계도 있어요.
2018년도 2019년도 2017년도에 서울에 분양물량이 5만 가구가 넘었어요. 최근 10~15년 내 제일 많은 분양 물량이었는데 왜 집값이 오릅니까? 사실은 항상 집은 부족해요. 항상 집은 부족한데 총량이 집값을 결정하지는 않는다는 말이죠.
여러분 수요공급 곡선 한번 그려보셔야 해요. 한국의 집값을 움직이는 메커니즘을 정확히 알아야 해요. 그래야 여러분 속지 않습니다. 다시 한번 정리해 보고 가자고요.
가격이 수요가 증가하면 올라가죠? 또 하나 공급이 감소하면 올라가죠. 그런데 이 두 가지를 구분하는 기준이 뭡니까?
거래량이죠. 가격이 오를 때 거래량이 증가하는 건 수요가 증가한 거예요. 수요가 많아지면 거래도 활발하게 되고 가격도 오르죠.
그런데 가격이 오를 때 거래량이 떨어지는 건 거래가 잘 안 되는 것이죠. 시장에서 공급이 감소했기 때문에 그런 거예요. 그래서 가격이 오르는 건 그냥 가격이 오른다고 생각하지 마시고 원인 파악을 정확히 해야 해요.
2016년부터 서울의 아파트 거래 가격이 오르는데 거래량이 떨어지기 시작했어요. 그건 뭐냐 하면 2016년부터 공급이 감소했기 때문이에요. 그런데 아이러니의 2016년도 2017년도 2018도 2019년도 모두 입주량 분양 물량이 다 증가했다고요. 어떤 공급이 감소했습니까? 시장이 기존의 집을 가지고 있는 사람들이 내놓는 매물의 감소했어요.
왜 2016년부터 감소했냐면 2016년부터 강남아파트를 중심으로 재건축이 엄청나게 진행됐어요. 2014~2015년에 부동산 3법이라고 해서 재건축 규제가 완전히 완화됐었죠. 분양가 상한제가 폐지되고 2016년도에 갑자기 재건축이 활발하게 진행됐어요. 재건축이 활발하게 진행되니까 집을 가진 사람들이 집을 내놓습니까? 안 내놓죠. 물건 내놔도 거래도 안 됐어요.
그러니까 시장에 매물이 감소하기 시작한 거예요. 그리고 또 한 단계 언제 감소한다면 2018년도죠. 2018년도에 갑자기 시장에 매물이 감소했냐면 임대사업자 등록 혜택을 늘리면서 집을 가진 사람들이 이제 내놓을 수가 없어요. 등록해 놓았으니까요. 그래서 시장에 공급의 감소에서 가격이 오른 건데 그건 매물감소라는 거예요.
이런 얘기 하면 또 욕먹지만 맨날 말이 틀려요. 시장을 전망하는 분들이 어느 때는 '집값의 집이 부족하다', 어떨 때는 '시장에 매물이 감소했다', '수요가 많다'고 얘기해요. 맨날 이런 식이에요.
저는 한 번도 이 원인에 대해서 변동 변화한 적이 없습니다. 예 집값을 움직이는 건 투자수요 그리고 공급은 매물이라는 것을 명확하게 할 필요가 있어요.
▶최동수 기자
그러면 결국 앞으로 매물이 더 나올 것이라고 지금 보는 거네요.
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
그렇죠. 투자수익률이 낮아지면서 집을 가진 게 부담스럽잖아요. 결정적으로 뭐냐면 아까 비거주자 주택을 말씀드렸잖아요. 사실은 집을 내가 투자 목적으로 사는데 언제 가장 많이 파냐면 세금 때문에 아니에요. 뭐 때문에 집값 전망이 어두워질 때죠.
▶최동수 기자
근데 이번에 설문조사 같은 거 나오면 하반기 집값 전망을 좀 더 올라갈 것으로 보는 사람들도 있어요.
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
그런 전망은 대부분 뭐 아시겠지만 잘 안 맞아요. 마중물이 중요해요. 최근에 아주 특징적인 현상이 나와요. 법인 매물이 급증하고 있어요. 법인 중에서 법인이 살려고 아파트를 가진 사람이 어디 있습니까? 무조건 투자 수요죠.
그런데 지금 선수들은 집을 팔고 있는데 그걸 누가 받고 있어요? 30대가 받고 있어요. 이 지점이 정말 열 받는 부분이긴 한데 어쨌든 법인 물량이라든지 다주택자들 매물이 증가하면 마중물 역할을 할 거예요. 그런 물량들이 이제 서서히 나오기 시작한 거예요. 집값 상승에 대한 기대감이 낮아지면 시장에 매물이 많이 증가할 수 있는 거죠.
질문 7. 임대차 3법 이후 전셋값이 오른다. 전셋값 상승 매매가에 어떤 영향을 미칠까?
▶최동수 기자
이제 전세시장 여쭤볼게요. 지금 임대차 3법 나오고 전셋값이 상승세고 많이 오르고 있어요. 전셋값 상승세가 어떤 집값에 어떤 영향을 미칠지 좀 전망을 해주셨으면 좋겠어요.
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
전셋값 상승은 집값 상승의 가장 큰 동력이죠. 하지만 임대차 보호법 때문에 전셋값이 오를 것이란 기대감은 줄고 있다고 봐요. 지금 시장에서 전세금을 올리지만 기본적으로 지금 사는 사람은 5% 내에서 못 올리는 거잖아요.
장기적으로 전세를 활용해서 집을 살 수 있는 여력이 계속 감소하리라 생각해요. 한국에서 투자나 투기 수요가 많았던 이유는 전부 다 전세에 있었어요. 일종의 갭투자요. 그런데 이게 원천 봉쇄될 가능성이 큰 거예요. 추세를 좀 지켜봐야 하겠지만 갭투자는 힘들 수도 있겠다는 생각이 들어요.
질문 8. 그럼 집은 언제 사야 할까?
▶최동수 기자
마지막으로 실수요자들에게 한마디 부탁드려요. 집을 지금 사도 되는지, 언제 사야 하는지, 집값 전망 등과 관련해 말씀 부탁드립니다.
▶이광수 미래에셋대우 수석연구위원
저는 지금 집을 사지 말자는 사람이 아니에요. 집을 언제 사느냐가 중요하다는 거예요. 여러분 심리에 쫓겨 과도하게 빚을 내서 집을 사지 않았으면 좋겠어요. 개인과 시장은 별개로 움직여요. 여러분은 사고 싶으시겠지만 다른 사람들, 선수들은 팔고 있어요. 왜 물건을 받아주고 있어요. 그 사람들은 3배 이익 본 사람들이에요. 저는 배가 아픈데요? 왜 그걸 빚내서 사주고 있어요.
“너 때문에 집 못 샀다”고 댓글이 달릴 수 있어요. 그런데 저는 1, 2년의 집값을 보는 것 아닙니다. 이게 절대 변명은 아니에요. 여러분 한 번 보세요. 2006년도부터 2013년도까지 강남 아파트 하나를 찍어서 보세요. 집값 어떻게 됐냐면요, 오르지 않았습니다. 많이 빠졌어요. 이런 변동성이 또 일어나요.
시장이 영원한 건 없고 계속 변하기 때문에 너무 심리에 쫓겨서 결정하지 않으셨으면 좋겠어요. 그럼 너 전망이 뭐냐? 이렇게 물어볼 텐데요. 제가 말씀드렸듯이 앞으로는 매물이 증가하기 때문에 집값의 조정이 집값 하락이 나올 수 있다. 시간의 문제일 뿐이다.
그러면 언제 사느냐? 저의 답은 되게 간단한데 떨어지면 사야죠 그렇죠. 그런데 사람들은요 오를 때 사요. 여러분은 10%, 20%, 30% 빠질 때 고민하잖아요. 그런데 가격 비율은 큰 의미는 없어요. 뭐가 중요하냐면 거래량이 중요합니다.
가격이 계속 내리는데 거래량도 같이 빠질 때는 사시면 안 돼요. 그런데 가격이 내리는데 거래량이 회복될 때 저점일 가능성이 있어요. 그때 여러분이 내 집 마련을 할 때에요. 다주택자들이 막 지방에 물건을 내 놓아서 이제 가격이 내리겠죠. 가격과 거래량이 같이 빠지다가 가격은 좀 더 조정받는데 거래량이 회복하는 구간이 나와요. 그건 뭐냐면 바닥을 찍었다는 얘기거든요. 그때 사실 필요가 있어요.
가격을 보시고 거래량을 의미 있게 보세요. 내 집마련이든 투자 목적으로 집을 사시든 공부하시고요. 가격에 너무 매몰되시진 마시라고 말하고 싶어요. 거래량을 보면 가격의 큰 흐름을 읽을 수 있어요.
그리고 여러분 지금부터 어 지금 내가 어디에 살고 나의 어떤 재산 규모를 잘 생각해서 고민하셨으면 좋겠다. 왜냐하면 그렇게 준비해야 또 그런 변화를도 읽을 수 있어요.
출연 이광수 미래에셋대우 수석연구위원, 최동수 기자
촬영 방진주 인턴, 김윤희 인턴
편집 방진주 인턴
디자인 신선용 디자이너
최동수 기자 firefly@mt.co.kr, 조한송 기자 1flower@mt.co.kr, 방진주 인턴기자 wlswn643@mt.co.kr
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