내용증명 안 보내도 인도명령 가능
제3자 점유땐 이전금지가처분 필요[서울경제] Q. 아파트를 낙찰받고 대항력이 없는 임차인을 상대로 인도명령을 신청하려고 합니다. 내용증명은 몇 회 발송해야 하는지요. 또 점유이전금지 가처분은 반드시 해야 하는지요?
A. 내용증명은 개인 및 기업 간의 채권, 채무에 관련된 이행 사항 등의 득실변경에 관한 부분을 문서화 한 것입니다. 발송인이 수취인에게 본인의 요구사항 등이 적힌 내용의 문서를 발송하였다는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에서 공적으로 증명할 수 있는 양식입니다. 즉, 내용증명은 내용증명에 기재된 내용을 사실로 확정하는 효력이 있는 것이 아니라 단지 그러한 내용의 요구를 했다는 사실을 입증하는 자료에 불과한 것입니다.
예를 들어 임대차 관계에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.(민법 제640조) 단 계약해지의 효력은 2기의 차임을 연체한 사정만으로 당연히 발생하는 것이 아닙니다.
법 조항을 보면 임대인이 임차인에게 계약해지의 의사표시를 하고 그 의사표시가 임차인에게 도달한 때에 발생합니다. 이때 의사표시의 방법에 관하여 법률로 정해진 바는 없지만 구두로 의사표시를 한 경우 나중에 임차인이 “그런 말을 들은 적이 없다”고 발뺌한다면 임대인은 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 사실을 입증하기가 매우 어려울 것입니다. 이런 경우를 대비하여 임대인이 계약해지의 의사가 담긴 문서를 우체국을 통해 내용증명으로 발송하면 그 내용과 발송일, 도달일을 입증하기가 쉬울 것입니다.
이처럼 내용증명은 발송인의 의사표시가 수취인에게 도달 함으로서 법률적 효력이 발생하는 경우에 실익이 있다 할 것입니다. 낙찰자가 대항력 없는 임차인을 상대로 부동산의 인도를 구하는 것은 별도의 의사표시를 요하지 않으므로 내용증명을 발송하지 않더라도 인도명령신청이 가능합니다.
한편 점유이전금지 가처분은 점유자가 바뀌는 경우를 대비한 보전절차로서 임차인이 낙찰 받은 부동산의 점유를 타인에게 이전할 위험이 크지 않다면 굳이 할 필요는 없습니다. 임차인을 상대로 인도명령을 신청하여 인용되고, 그 결정을 권원으로 강제집행을 하려 현장에 갔을 때 만약 인도명령의 피신청인(임차인)이 아닌 제삼자가 그 부동산을 점유하고 있다면 강제집행은 불가합니다.
이때 점유이전금지 가처분이 집행되어 있다면 낙찰자는 새로운 점유자를 상대로 다시 인도명령을 신청하는 불편 없이 강제집행을 할 수 있습니다. 따라서 협의 과정에서 파악된 임차인의 성향으로 보아 점유를 타인에게 이전할 가능성이 큰 경우라면 점유이전금지가처분을 집행하는 것이 좋을 것입니다.
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