- 이미 선반영···급매물 가능성 낮아
- 양도세 부담 커진 다주택자
- 매도보다 부담부 증여 늘어날듯
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◇12년만 최대 상승폭이지만 이미 ‘선반영’
국토교통부는 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택 1339만가구(아파트 1073만가구, 연립·다세대 266만가구)의 공시가격을 보유자 의견청취와 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 30일 결정 ·공시한다고 29일 밝혔다. 전국 공동주택 공시가격은 5.24% 상승했다. 현실화율(시세 대비 공시가 비율)은 작년과 동일하게 68.1%를 유지했다. 시·도별로는 서울(14.02%) 광주(9.77%) 대구(6.56%) 3개 시도는 전국 평균(5.24%)보다 높게 상승했고 경기(4.65%) 대전(4.56%) 전남(4.44%) 세종(2.93%) 등 4개 시도는 전국 평균(5.24%)보다 낮게 상승했다. 반면 울산(-10.50%) 경남(-9.69%) 충북(-8.10%) 경북(-6.51%) 부산(-6.11%) 등 10개 시도는 하락한 것으로 나타났다.
서울의 경우 정부의 공시가격 현실화 방침과 맞물려 2007년 이후 12년 만에 가장 큰 폭 상승률을 기록할 만큼 많이 올랐다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담도 상승폭 상한선인 최대 3배(3주택자 이상 다주택자)까지 커지는 공동주택이 나올 수 있는 상황이다.
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다만 최종 고시가격이 지난 달 의견청취 직전 발표한 예정가격과 큰 차이가 나지 않는데다, 주택 보유자 대부분이 예상했던 수준으로 올라 단기적으로 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 전문가들은 보고 있다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 “3월에 이미 공동주택 공시가격을 공개한데다 의견청취 후에도 큰 차이가 나지 않는 수준”이라며 “부동산 시장의 흐름이 크게 바뀌진 않을 것”이라고 판단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 “서울을 중심으로 공시가가 14%나 뛰었지만, 이미 예고된 상황으로 시장에 선반영됐다”고 분석했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가 발표 이후 평년보다 의견 접수가 크게 늘었고, 급격한 보유세 인상에 대한 논란이 불거지면서 정부의 과세 강화 의지에 다소나마 제동이 걸렸다”며 “최근 급매물 소진 이후 집값 하락 폭이 둔화되는 양상은 조금 더 이어질 수 있다”고 말했다.
비싼 집을 가진 사람들의 경우 보유세 부담이 늘어나지만 이 매물이 시장에 나올 것이라고 예상한 전문가는 없었다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “보유세가 크게 오르는 사람도 있지만 그렇다고 집을 저가에 내놓을 정도로 부담스런 수준은 아니다”며 “고가주택자, 다주택자의 경우 버틸 체력을 가지고 있어 매도물량이 확 증가하지는 않을 것”이라고 봤다.
◇“보유세보다 양도세 부담 더 커…매물 안나올 듯”
임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산·자산관리학과)는 “공동주택은 작년과 올해 현실화율이 같아 집값 오른 것에 비해 세 부담이 높진 않다”며 “세금 때문에 집을 내놓는 사람은 별로 없을 것”이라고 말했다. 김은진 팀장도 “3월 공시가 첫 발표 이후에도 종합부동산세 사정권에 있던 다주택자들의 움직임이 거의 없어 매물 총량도 크게 달라지지 않았다”며 “증여 혹은 주택임대사업자 등록 등 다른 절세 전략으로 갈 것”이라고 진단했다. 박 위원은 “보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 주택을 처분하려는 다주택자의 급매물이 나올 순 있지만 양도세 중과에 따른 부담이 크다”며 “세 부담을 증여 등으로 줄일 것”이라고 분석했다.
전문가들은 당분간 부동산 시장이 현재 약세 기조를 이어갈 것으로 봤다. 함영진 랩장은 “대출 규제, 다주택자 양도세 중과 등 수요 억제책이 상당하고, 서울과 대구 등 일부 지역은 가격 상승 피로감이 높아 추격 매수세를 기대하기 어렵다”며 “지리한 거래 소강 상태 속 ‘바닥 다지기’와 거래 관망세가 이어지면서 평년보다 낮은 주택거래량을 유지할 것”이라고 전망했다.
박원갑 위원은 “이미 노출된 세금 변수보단 거시 경제와 금리 등 주택시장 외 변수가 향후 주택시장에 더 높은 영향을 줄 가능성이 크다”며 “올해는 대체로 조정 장세가 이어지며 단기 급반등을 하기 어려운 만큼 보수적으로 접근할 필요가 있다”고 강조했다.
정병묵 (honnezo@edaily.co.kr)
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