농특세와 교육세도 감안해야
2주택 이상·법인은 8~12%의 중과
9억 초과 주택은 13.4%까지도 올라
다만 '일시적 2주택'은 중과 배제
주거용 오피스텔도 주택 수 포함
[아시아경제 이춘희 기자] 부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.
집을 사야겠다고 마음 먹고 열심히 자금을 모으고 있는 부린이 여러분, 집값만 모으면 안 된다는 것 알고 계신가요? 자동차를 살 때 차값 외에도 취·등록세를 감안해야 하는 것처럼 집에도 취득세가 붙기 때문입니다.
자동차와 달리 생각보다 큰 돈이 드는 만큼 취득세도 꼼꼼히 살펴봐야 하는데요. 올해 들어 취득세율이 두 번의 큰 변화를 겪은 만큼 취득세 계산에 어려움을 겪는 부린이들이 많습니다. 오늘은 취득세에 대해서 알아보는 시간을 가지려 합니다.
무주택·1주택이라면?… 1~3% + 농특세, 교육세
무주택·1주택자이거나 비조정대상지역 2주택 소유자이면서 취득하려는 주택 가격이 6억원 이하이거나 9억원을 넘는다면 큰 어려움 없이 취득세율 계산이 가능합니다. 6억원 이하 주택은 취득세 1.0%, 9억원 초과 주택은 취득세 3%가 균등하게 과세되기 때문입니다.
다만 여기 추가적으로 농어촌특별세와 지방교육세가 더 붙게 된다는 사실도 잊어서는 안 됩니다. 농어촌특별세의 세율은 가격에 상관없이 0.2%로 동일하고, '국민주택규모'인 85㎡(전용면적) 이하 주택 매수 시 부과되지 않습니다. 지방교육세는 취득세율의 10% 수준의 세율이 부과됩니다.
즉 6억원인 100㎡ 주택을 구매할 경우 취득세 600만원(1%)에 농어촌특별세 120만원(0.2%), 지방교육세 60만원(0.1%)이 붙어 총 780만원을 내면 되고, 10억원인 같은 면적 주택을 살 경우 취득세 3000만원(3%), 농어촌특별세 200만원(0.2%), 지방교육세 300만원(0.3%)를 합친 3500만원을 납부해야 합니다.
하지만 6억원 초과~9억원 이하라면 여기서부터는 계산이 복잡해집니다. 기존에는 이 구간에도 취득세를 일괄적으로 2%로 부과해왔습니다. 하지만 거래가격을 실제보다 낮춰 신고하거나, 분양받은 주택을 계약할 때 필요하다고 생각하는 옵션임에도 세금이 급증하는 부담을 호소하는 경우가 많았습니다.
예를 들어 6억원의 분양가인 84㎡ 주택을 무옵션 계약할 경우 총 세액은 660만원(1.1%)입니다. 그러나 옵션을 1000만원만 넣어도 세액은 순식간에 1342만원(2.2%)으로 두 배나 불어나게 됐죠. 이 때문에 이 구간의 세율을 보다 세분화하는 새 지방세법이 올해부터 시행됐습니다.
새 지방세법은 6억원 초과~9억원 이하 구간의 경우 취득세율 계산 방식을 '(취득가액×⅔- 3억원)/1억%'로 정했습니다. 7억원 주택의 경우 (7x⅔)-3을 한 1.67%의 세율이, 8억원은 (8x⅔)-3을 한 2.33%가 적용되는 식으로 5000만원마다 세율이 0.33%포인트 올라가는 방식입니다.
앞서 말한 사례를 예로 들면 6억원 분양가에서 1000만원 옵션을 넣더라도 납부세액은 718만원으로 58만원만 늘어나게 되니 7억5000만원 미만의 주택을 사는 경우라면 취득세 부담이 한결 덜 수 있게 됐습니다.
다주택자라면?… 12%까지 뛰는 취득세, 7억6000만원 집 사면 세금만 1억
이미 주택이 있는 상태에서 임대사업 등을 목적으로 주택을 더 구입하려는 경우라면 취득세 계산은 더욱 복잡해집니다. 7·10 부동산 대책에 따라 지난 12일부터 새롭게 시행된 지방세법에서는 다주택자에 대한 취득세율을 대폭 중과하기로 결정했기 때문입니다.
새 지방세법은 무주택 또는 1주택자(비조정대상지역 2주택자)의 경우 기존의 1~3%의 취득세율을 적용합니다. 하지만 조정대상지역 2주택자(비조정대상지역 3주택자)는 주택 가격에 상관없이 모두 8%의 취득세율을 일괄적으로 적용하기로 했습니다. 3주택 이상(비조정대상지역 4주택 이상)이거나 법인은 더 중과해 무려 12%의 취득세율이 적용됩니다.
이렇게 중과가 이뤄질 경우, 농어촌특별세는 변동이 없지만 지방교육세는 취득세율의 10%가 적용되는 만큼 이 부분도 함께 늘어납니다.
같은 85㎡ 크기의 9억원 주택을 사더라도 현재 보유한 주택 수에 따라 총 취득세율이 3.3%에서 13.4%까지 무려 10.1%포인트나 세율이 차이나게 되는 것이죠. 실제 세액 기준으로는 2970만원만 내면 되는 무주택자에 비해 4주택을 갖고 있거나 법인이라면 취득세만 1억1880만원에 달하게 됩니다.
'실수요자'라면 걱정 No… '일시적 2주택'은 중과 배제
다만 새 지방세법에서는 2주택자라 하더라도 '일시적 2주택자'는 취득세 중과에서 배제하기로 했습니다. 현재 주택이나 입주·분양권, 오피스텔을 소유한 상태에서 이사·학업·취업 등의 이유로 다른 주택을 새로 취득한 후 3년(조정대상지역 1년) 이내 기존 주택을 처분할 경우 예외를 인정한 것이죠. 다만 이때 분양·입주권의 경우 예외 기간인 '일시적 2주택 기간'이 해당 분양·입주권을 취득한 날부터 계산된다는 점은 유의해야 합니다.
다주택 계산 시 또 다른 유의사항은 오피스텔입니다. 통상 '오피스텔은 주택에 포함이 안 된다'로 알고 계시는 분들이 많습니다. 하지만 새 지방세법은 주택분 재산세가 과세되는 주거용 오피스텔의 경우 취득세 중과를 위한 주택 수에 포함하도록 개정됐으니 꼭 유의하셔야 합니다. 다만 12일 이전에 매매·분양 계약을 체결했거나, 오피스텔 분양권의 경우 주택 수에 포함되지 않습니다.
마지막으로 현재 갖고 있는 주택이 공시가격 1억원 이하인 주택이라면 이 주택도 취득세 중과를 위한 주택 수에는 포함되지 않습니다. 다만 정비사업구역으로 지정·고시된 지역이라면 공시가격에 관계없이 모두 중과세 대상이 되니 참고하시기 바랍니다.
이춘희 기자 spring@asiae.co.kr
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