20~30대의
부동산 패닉바잉
*패닉바잉: 시장심리의 불안으로
가격에 관계없이 매점·매석하는 현상.
30대의
서울 아파트 매입 비중이
증가하는 추세입니다.
아파트값이 더 올라
집을 마련하기 어려워질 것이란
불확실성이 커지자,
막차라도 타야 하는 것 아니냐는
심리가 확산된 것으로 보입니다.
실제로 전세가격이 오르면서
매매하지 않으면 손해인 경우가
많아지고 있습니다.
집 없는 사람들의
박탈감이 큰 이유
2년 전 집을 못 산 김00 씨
vs. 2년 전 집을 산 박00 씨
김00 씨는 2018년 12월
서울 은평구의 24평 아파트에
보증금 3.2억 원, 만기 2020년 12월짜리
전세로 들어갔습니다.
현재 이 아파트의
전세가격은 5.7억 원으로 올랐고
김00 씨는 전세 보증금 2.5억 원을
더 내야 하는 상황에 놓였습니다.
전세가격 178% 상승
매매가격은 144% 상승
(5.9억 원 → 8.5억 원)
반면, 박00 씨는 2018년 12월에
레버리지(대출)을 활용해
매매가 5.9억 원에 집을 마련합니다.
2020년 12월이 되자
집값이 올라 8.5억 원으로 매도하고
좀 더 고가의 아파트로
옮길 수 있게 되었습니다.
아직 늦지 않았다
여러분도 혹시
이런 박탈감을 겪고 계신가요?
그렇다면 지금부터라도
매매 준비를 해야 합니다.
물론 전국 적정 수요량 대비
입주 물량이 부족한 것이 사실입니다.
또 언제, 어디에, 어떤 집을 사야
잘 구하는 것인지도 고민일 것입니다.
이 모든 어려운 문제의 답은
'정보'에 있습니다.
데이터는 답을 알고 있습니다.
그런데 부동산 데이터는
너무 방대하기만 하고
해석을 못 하겠다는 사람이 많은데요,
거래량 데이터에서
상승 신호를 찾을 수 있다면
생각보다 쉽게 답을 얻을 수 있습니다.
지금부터 여러분도 적용할 수 있는
부동산 데이터 해석법 두 가지를 소개합니다.
부동산 빅데이터 활용법
1. '비싼 곳'과 '싼 곳'을 찾아라
① 우리 동네 대장 지역 찾기
② 우리 동네 대장 아파트 찾기
부동산 가격은
가장 인기가 좋은 지역부터 움직입니다.
그렇기에 우선 가격이 제일 비싼
우리 동네 '대장 지역과 아파트'가
어디인지부터 파악해야 합니다.
③ 저평가 아파트 찾기
그런 후엔 같은 기간에
상대적으로 덜 상승한
인근 아파트를 찾는 것이죠.
이렇게 하면
입지가 좋으면서도 가격이 저렴해서
앞으로 더 오를 가능성이 있는 매물을
어렵지 않게 찾을 수 있습니다.
[대장 지역, 아파트 찾기 예시]
2020년 수도권 매매 집값 상승률 TOP 3
1) 경기 성남시 중원구 35.2%
2) 경기 용인시 기흥구 33.9%
3) 경기 하남시 33.3%
2020년 전세 집값 상승률 TOP 3
1) 경기 하남시 47.5%
2) 경기 화성시 35.1%
3) 경기 용인시 기흥구 31.9%
대장 지역
경기도 용인시 기흥구의
매매, 전세 모두 상승세가 강한 가운데,
대장 아파트
기흥구에 있는
두진 22평 아파트 실거래 가격이,
2019년 12월 전세 1.55억 원에서
2020년 11월 2.6억 원으로
무려 1억 원 이상 상승하였습니다.
매매 가격은 3.2억 원으로
한 달 사이에 0.6억 원이 올랐죠.
이런 대장 지역을 기점으로
저평가 아파트를 찾아보는 것입니다.
부동산 빅데이터 활용법
2. 정보를 걸러서 보자
① 프롭테크 사이트 활용
요즘 같이
프롭테크가 발달한 시대에는,
가격이 상승할 지역을
아파트를 빅데이터를 활용해
스스로 찾을 수 있습니다.
*프롭테크(Prop Tech)
: 부동산(property)과 기술(technology)을
결합한 용어로 부동산 정보 기술 서비스업.
[프롭테크 사이트]
1) 호갱노노(https://hogangnono.com)
: 아파트 실거래가 정보 공유
2) 부동산지인(https://www.aptgin.com)
: 아파트 투자의 기준 & 정보
② 세 가지 기준으로 분석
위 사이트들에서 확인할
포인트는 크게 3가지입니다.
첫 번째,
적정 수요량보다
입주 물량이 많은지 확인하라.
필요한 수요량보다
입주 물량이 부족하면
전세가격부터 상승하고
매매가격도 상승합니다.
미래 입주 물량이 부족한 지역을
데이터로 확인할 수 있습니다.
두 번째,
매매/전세 거래량이
증가하는 지역을 찾아라.
시장에 매물이 많으면
가격은 상승할 수 없습니다.
지금은 전세 매물이 실종되면서
전세가격은 급등하고 있는데요,
이렇게 매매가와 전세가
차이가 줄면 전세 수요자들이
매매 수요자로 전환됩니다.
실거래량 데이터로
거래량을 확인해보시기 바랍니다.
세 번째,
매매가격보다 전세가격이
더 많이 상승하는 아파트를 찾아라.
매매가격 상승보다
전세가격 상승률이 높은 아파트를
빅데이터로 찾을 수 있습니다.
전세가율이 높은 아파트는
상대적으로 더 적은 금액으로
내 집 마련이 가능합니다.
매매가 상승이 예견되는 아파트라면
전세를 끼고 미리 매수(갭 투자)하는 편이
현명한 투자 방식이라고 할 수 있죠.
*전세가율
: 매매가격에 대비한 전세가격의 비율.
빅데이터 기반의 아파트 정보를
적절한 기준으로 꾸준히 보면
어떤 지역에 어떤 아파트를 사야 할지
여러분도 파악할 수 있습니다.
여러분들의
내 집 마련을 응원합니다.
by 부동산 지인
