홍춘욱 박사
▶최진석 기자
안녕하세요. 집코노미TV입니다. 사학도이면서 작가이자 이코노미스트이신 홍춘욱 박사님과 얘기 나누고 있습니다. 홍 박사님, 금리와 부동산은 어떤 관계가 있나요?
▷홍춘욱 박사
아주 편하게 얘기하겠습니다. 부동산시장의 가장 좋은 환경은 금리가 완만하게 인상될 때입니다. 그게 언제였냐면 2017~2018년입니다. 기억 나시죠?
▶최진석 기자
너무… 너무 뜨거웠던 거 아녜요?
▷홍춘욱 박사
금리가 1년에 한 번 정도 인상되는 시기가 부동산시장에서 제일 좋다는 예를 든 거예요. 당시 제가 언론 인터뷰에서 금리가 완만하게 인상되는 게 꼭 부동산시장의 악재로 볼 수는 없다고 말한 적이 있어요. 왜냐면, 금리를 인상하는 이유가 뭡니까? 물가가 오르거나 경기가 좋아졌을 때잖아요. 부동산도 사실 상품이에요. 물론 자리에 붙어서 이동을 못 하니까 부(不)를 붙여서 부동산(不動産)일 뿐이지 다른 동산과 마찬가지로 수요와 공급의 함수인 건데, 물가도 오르고 경제도 좋아서 중앙은행이 마음 편하게 금리를 인상할 때가 부동산시장에도 좋다는 겁니다.
그러니까 첫째, 금리가 완만하게 오를 때가 가장 좋습니다. 그렇다면 두 번째는? 완만하게 떨어질 때죠. 그렇지 않겠습니까? 당연한 거죠. 부동산시장에서 본다면 금리가 천천히 떨어진다면 경기가 아주 나쁘진 않다는 것이고요. 급격한 인하나 이런 건 정말… 이건 조금 이따 얘기하고요. 완만하게 떨어지는 게 왜 좋냐면 국내 대출 대부분이 변동금리여서 그렇습니다. 우린 모두가 알잖아요. 고정금리 대출의 금리가 사상 최저라고 얘기 나오지만 사상 최저인 그 고정금리보다 변동금리 대출이 더 싸잖아요. 기준금리가 인하되면 자동적으로 대출금리도 내려가는데, 물론 조정대상지역 등에서 대출규제가 이뤄지고 있긴 하지만 전반적으로 부동산시장의 유동성 여건에서 보면 나쁘진 않은 거죠.
세 번째는 금리가 공격적으로 인상되는 상황입니다. 2011~2012년이 그랬죠. 이럴 때가 부동산시장이 나빠질 수 있는 첫걸음입니다. 중앙은행이 경기가 조금 나빠지는 걸 감수하고 인플레이션을 잡겠다, 또는 부동산을 잡겠다는 신호를 주는 거죠. 이럴 때 조심해야 돼요. 작년 연초에 그랬죠. 연중 금리인상이 몇 차례 이뤄질지에 대한 설문에서 대부분 두 번으로 예상했어요. 그런데 네 차례 인상했어요. 시장의 예상보다 가파르게요. 금리를 몇 퍼센트포인트 올렸느냐가 중요한 게 아니라 시장의 예상이 그해 초에 어느 정도였느냐와 비교했을 때 얼마나 공격적인지를 봐야 해요. 이렇게 돼면 부동산, 주식 할 것 없이 경제에 충격을 줄 수밖에 없기 때문에 나쁘다고 말씀드리는 것이고요. 굳이 비교를 해본다면 2006~2007년에 있었던 가파른 금리인상이나 2011~2012년에 있었던 금리인상기죠. 그때 당시엔 몰랐는데 지나고 보면 1~2년 뒤 부동산시장이 상당히 안 좋았어요.
네 번째로, 제일 나쁜 건 공격적인 금리 인하입니다. 이건 말할 필요가 없죠. 한국은행이나 정부가 자백하는 것이죠. 경제성장률 전망이나 경제 위험관리에 실패했다고 말하는 셈이니까요.
▶최진석 기자
백기 드는 거예요?
▷홍춘욱 박사
네, 백기를 드는 것이죠. 인플레고 뭐고보다 우선 자산시장 붕괴와 경기의 급격한 하강을 막기 위해 금리를 시급히 인하했던 시절도 있었어요. 그런 식으로 금리를 공격적으로 인하한다면 그 뒤에 좋아질진 모르죠. 그러나 일단 공격적 금리인하가 필요할 정도로 경제가 망가졌다면 부동산시장도 안 좋을 수밖에 없어요. 이렇게 정리를 해볼 수 있겠습니다.
▶최진석 기자
‘돈의 역사’를 집필하는 사학도이자 이코노미스트 홍춘욱 박사님과 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 조민경 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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