미리 증여할수록 상속재산에 포함 안돼 돈 버는 셈
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"서울 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리)의 경우 관리처분계획 인가 후 거래된 15건 중 10건이 증여입니다."(반포 A공인중개사무소)
최근 정부 규제로 일부 재건축 단지의 매매가 막히자 다주택자·고액자산가를 중심으로 자녀 등에게 지분의 일부만 증여하는 '지분 쪼개기 증여'가 늘고 있다. 양도세가 중과되면서 세금을 내고 매매를 하느니 자녀들에게 미리 지분을 증여하는 것이 향후 이득이 될 것이라고 판단한 것으로 분석된다.
14일 한국감정원에 따르면 지난 8월 서울에서 발생한 아파트 증여는 1681건으로 전월 대비 76.4% 급증했다. 송파구가 478건으로 자치구 중 가장 많은 것을 비롯해 서초구 186건, 강동구 177건, 강남구 78건 등 강남4구의 증여건수가 54.6%로 서울 전체 증여의 절반을 넘었다.
■매매 막히자 지분증여로 선회
최근 서울과 경기 신도시 지역의 증여가 급증한 이유는 다주택자 양도세 중과 등으로 타인 간 매매거래의 부담이 커졌기 때문이다. 또한 정부 규제로 서울 재건축 입주권(재건축조합원 지위)은 양도가 금지돼 있고, 관리처분계획 인가 이후 소유권 이전등기 시까지 조합원 분양권 전매가 금지됐다. 이로 인해 재건축 물건을 가진 재력가들이 자녀나 배우자, 사위나 며느리 등에게 지분을 넘기고 있는 것이다.
예컨대 최근 분양을 앞둔 래미안 원베일리는 입주 때까지 매매와 명의변경이 어렵다. 이에 지분 90%를 자녀들에게 증여하고 본인은 10%만 보유하고 있다가 시간이 지난 후 나머지 지분을 넘기는 식이다.
반포 인근 공인중개소 관계자는 "서울에서 반포 매물을 팔아서 또다시 이만한 매물을 살 수도 없고, 매매도 힘들기에 집주인들이 증여를 택하고 있다"고 전했다.
특히 증여세를 줄이기 위해 매물을 전부 넘기기보다는 배우자나 자식들에게 지분을 나눠서 증여하거나 공동명의로 증여하는 방법도 늘고 있다. 실제 증여세는 절세하려면 한 명에게 주는 것보다 자녀와 배우자 또는 자녀 여러 명에게 나눠줄수록 증여세 절세효과가 크다.
예컨대 30억원대 아파트를 자녀에게 그대로 상속했을 때 자진납부세액은 각각 2억7326만원이다. 하지만 30억원 중 8억원(배우자 6억원, 성년 자녀 2명에게 1억원씩)은 증여하고 나머지 22억에 대해 상속했을 때는 1억1200만원으로 1억4000만원가량 절세할 수 있다. 또 10억원을 1명에게 증여하면 세율이 높지만 여러 명에게 나눠 증여하면 자녀별로 금액마다 세율이 적용되기 때문에 전체 세금은 줄어든다.
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■며느리, 사위와 지분 나누는 경우
자녀 등에게 전세금이나 주식담보대출을 끼고 소유권을 넘기는 '부담부 증여'도 늘고 있다. 다만 전세보증금에 대해서는 증여자가 양도세를 납부해야 하기 때문에 이를 고려해 전체를 증여할지, 전세보증금을 포함해 증여할지 비교해 결정한다.
특히 자녀뿐 아니라 며느리나 사위와 함께 지분을 나누는 경우도 많다. 사위와 며느리는 상속재산 합산기간이 5년밖에 안 돼 자녀들의 10년보다 짧기 때문이다. 부부 간 증여도 많다. 10년 이내에 증여한 재산이 없다면 6억원까지 증여세가 없다.
김종필 세무사는 "상속인이 죽으면 자녀들의 경우 10년 이내에 증여한 자산에 대해서는 상속재산에 포함된다"면서 "하지만 며느리나 사위는 5년이 지나면 상속재산에 합산이 안되기 때문에 지금부터 미리 증여를 준비하고 시간을 버는 사람이 많다"고 전했다.
kmk@fnnews.com 김민기 기자
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