고분양가 심사로 재건축도 주춤..후분양 전환땐 당분간 공급 달려
올해·내년 분양 늘려 충격 막아야
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2022~2023년 강남 재건축 아파트가 대거 입주하면서 입주물량이 다시 늘어날 것이라는 전망도 있지만 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사기준 강화로 둔촌주공 등 대단지 아파트들이 줄줄이 후분양을 검토하면서 이마저도 불확실한 상황이다. 전문가들은 집값 안정을 위해 수요억제보다는 재건축·재개발 규제완화를 통한 공급확대가 필요하다고 지적했다.
18일 부동산114에 따르면 지난주 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.01% 상승하며 지난해 11월 이후 30주 만에 상승전환했다. 대치 은마, 잠실 주공5단지, 둔촌주공 등 강남 주요 재건축 아파트 가격 상승이 지속되면서 주변 아파트 가격을 끌어올린 것으로 분석됐다.
이처럼 강남 아파트 값이 들썩이면서 당정이 부동산 추가 규제 가능성을 언급하고 있는 가운데 눌러놓았던 강남 집값이 입주물량이 크게 줄어드는 2021년께 급등할 수 있다는 우려가 나오고 있다.
부동산114 데이터(6월 17일 조사 기준)에 따르면 강남4구(강남·강동·서초·송파) 아파트 입주물량은 올해 1만6213가구다. 강동구가 1만1170가구로 가장 많고 강남구가 3277가구, 송파구가 993가구, 서초구 773가구 순이다.
그러나 2020년에는 1만2984가구로 다소 줄어든다. 서초구(2392가구)에서 전년 대비 3배가량 급증하고 송파구(1199가구)와 강남구(4305가구)에서는 다소 늘어나며 강동구는 전년의 절반 수준(5088가구)으로 줄어든다. 그러다 2021년에는 6250가구로 급감한다. 올해 입주물량의 3분의 1 수준이다.
강남 재건축 아파트가 대거 입주하면서 2022년부터 입주물량이 다시 늘어날 것으로 예상됐지만 최근 강남 대단지 아파트들이 후분양을 검토하면서 이마저도 불확실해졌다.
서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 2090가구를 재건축하는 '디에이치 클래스트(5748가구)', 신반포3차·반포경남 통합 재건축 단지인 '래미안 원베일리(2971가구)', 강남구 개포주공1단지(6642가구), 개포주공4단지 '개포 그랑자이(3343가구)', 강동구 둔촌주공재건축(1만2120가구) 등이 2022년 입주할 것으로 예상됐다. 그러나 최근 HUG의 고분양가 심사기준 강화로 분양가 책정에 압박을 받게 된 둔촌주공 등 재건축 아파트들이 후분양을 검토하면서 입주물량이 뒤로 밀릴 가능성도 예상된다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "재건축·재개발이 막히면서 2~3년 내 공급물량이 감소할 것"이라며 "2021년 이후 공급부족으로 집값이 뛸 수 있다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "2022~2023년 입주물량은 현재 분양분이 미래에 반영되는 것이기 때문에 올해와 내년에 분양허가가 얼마나 나오느냐에 따라 변수가 될 것"이라며 "분양허가가 원만하지 않을 경우 2021년 이후 공급이 감소할 수 있다"고 말했다.
함영진 랩장은 "재건축 허용연한을 30년에서 40년으로 확대, 민간 분양가상한제 적용, 주택거래 신고지역 선정, 보유세 세율 강화 등 정책변수가 공급을 더 위축시킬 수 있다"고 덧붙였다.
sjmary@fnnews.com 서혜진 기자
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