[서울경제]
주택 월세 가격이 가파르게 오르고 있다고 합니다. 전세보증금을 월세로 전환할 때 비율을 의미하는 전월세 전환율도 5% 가까이 치솟고 있다고 하고요. 전세보증금 1억원을 월세로 전환할 경우 40만원을 내야 한다는 의미입니다. 금리가 오르고 물가가 상승하면서 주택 임대료도 가파르게 오르는 모습인데요. 금리가 상승해 이자 수익이 늘어나면 상대적으로 주택 임대 수익에 대한 매력이 떨어지는 게 일반적인데요. 최근에는 월세 수준이 오르면서 이를 상쇄하는 모습입니다. 그래서 이번 <코주부 레터>에서는 임대 수익, 특히 오피스텔 임대 수익에 관한 얘기를 해볼까 합니다.
오피스텔 임대수익률 전국 평균 4.76%
아래는 부동산정보업체 부동산114의 지난해 12월 오피스텔 임대수익률 자료입니다.
전국 오피스텔 수익률 평균이 4.76%네요. 은행연합회가 공시하는 4대 은행 정기예금 금리(최고 우대금리, 12개월 단리 기준) 1.3~2.05%보다 꽤나 높은 편입니다. 그런데 도시별로 보면 예상과 다른 결과를 보이네요. 서울과 수도권의 월세 수준이 지방 대도시보다 훨씬 높아 수익률도 좋을 것으로 생각되지만 의외로 임대수익률은 지방 대도시가 서울을 훌쩍 추월하고 있다는 점입니다.
대전은 무려 오피스텔 평균 수익률이 7%입니다. 웬만한 주가연계증권(ELS)과 이율이 비슷합니다. 광주(6.65%)와 부산(5.05%)도 수익률이 꽤나 좋습니다. 수도권에서는 인천이 5.56%로 가장 좋네요. 반면 서울 오피스텔 수익률은 4.44%로 전국 대도시 가운데 가장 낮습니다. 경기도는 4.72%로 평균보다 낮고요.
대전시청 인근 오피스텔 수익률은 10% 넘어
실제로 이정도 수익률이 나오는지 <코주부 레터>가 직접 대도시별로 오피스텔 매매·월세 시세를 알아봤습니다. 전수조사는 아니고 대도시 시청이 있는 지역의 몇몇 오피스텔을 대상으로 했습니다. 물론 이 지역보다 월세 수준이 더 높은 곳도 있겠지만 시청 인근은 대체로 도시 중심지 역할을 하기에 임대 수요가 꾸준하고 월세 수준도 높아 조사 지역으로 선정했습니다.
먼저 평균 수익률이 가장 높은 대전을 살펴보겠습니다.(feat. 부동산114)
대전 서구 둔산동에 있는 넥서스밸리, 대우토피아, 리치빌, 매그놀리아가 대상입니다. 임대수익률이 가장 낮은 오피스텔은 리치빌 45.58㎡(계약면적 기준)형으로 6%였습니다. 가장 높은 오피스텔은 대우토피아로 40㎡형대 오피스텔의 임대수익률은 11.25%였습니다.
임대수익률은 연간 월세 수입을 매매가에서 보증금을 뺀 금액(초기 투자금)으로 나눠 계산했습니다. 예컨대 매매가 1억원인 오피스텔의 월세가 30만원, 보증금이 500만원이라면 1년 월세 수입은 360만원, 초기투자금 9500만원입니다. 월세 수입을 초기투자금으로 나누면 0.0378(3.78%)가 나옵니다. 취득세나 기타 유지관리비는 고려하지 않았습니다. 추가 비용을 고려하면 임대수익률은 조금 더 낮아질 겁니다.
광주는 서구 치평동 오피스텔을 대상으로 조사했고, 임대수익률은 대체로 6.82~8.42%로 나왔습니다. 부산은 연제구 연산동 소재 오피스텔이 대상이었습니다. 4.36%에서 8.37%로 임대수익률 범위가 상당히 넓게 나타났습니다.
인천은 남동구 구월동 소재 구월파티마, 굿모닝타워, 노빌리안Ⅲ 오피스텔이 대상이었고요. 6.67%에서 10.97%로 조사됐습니다.
초기 투자비 높은 서울 오피스텔은 3~5%
마지막으로 서울입니다. 서울시청 근처에는 오피스텔이 별로 없어서 약간 떨어진 내수동 경희궁의아침2단지, 종로1가 르메이에르종로타운, 수송동 두산위브파빌리온을 대상으로 조사해봤습니다. 3~5% 정도의 수익률 분포를 보였습니다.
이처럼 서울이나 수도권보다 지방 대도시 오피스텔의 수익률이 높게 나타나는 것은 서울 오피스텔의 초기 투자비용이 지방에 비해 월등하게 높기 때문입니다. 예컨대 서울 수송동 두산위브파빌리온 58.89㎡형 오피스텔은 매매가 시세가 2억8500만원, 보증금은 1000만원, 월세 100만원입니다. 반면 대전 둔산동 넥서스밸리 62.49㎡형은 매매 시세가 7500만원, 보증금 500만원에 월세 43만원입니다. 서울 오피스텔의 매매가가 3배 이상 비싼데 월세는 3배 이상을 받을 수 없으니 수익률이 낮을 수밖에 없는 셈입니다.
바야흐로 혼돈의 시기입니다. 내 자산 가격이 무조건 오르는 시기도 지났고 이젠 정말 '될놈될(되는 놈만 된다)'의 시대입니다. 투자자들의 눈높이도 낮춰야 합니다. 자산 거품 논란이 벌어지고 있는 상황에서는 코로나19 확산 초기처럼 몇 배 또는 몇 십 배의 투자 수익을 거둘 수 있는 상품을 찾기도 쉽지 않습니다.
또 다시 중위험 중수익의 투자 상품이 각광을 받는 시기가 올 듯합니다. 그런 의미에서 임대수익을 목적으로 하는 오피스텔 투자도 매력적인 상품임은 틀림없어 보입니다.
내달 대통령 선거가 끝이 나면 그동안 투자자들을 혼란스럽게 했던 주택임대사업자 제도 개선과 존폐 등의 여부도 판가름 날 것으로 보입니다. 그 이후를 위해 준비의 시간을 갖는 것도 좋을 듯합니다.
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