“계약갱신청구권 활용땐 위험 감소
보증금 미반환 가능성 1년 뒤 정점”
주택 가격이 20% 하락할 경우 집주인이 갭투자로 사들인 주택 10채 중 4채는 전세보증금 미반환 위험이 있는 것으로 분석됐다. 계약갱신청구권을 활용하면 보증금 미반환 위험은 감소했다.
국토연구원은 13일 ‘전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구’에서 주택 매매가격이 1~20% 하락하는 경우 매매가격이 전세보증금보다 적어지는 경우를 분석했다. 보고서는 매매가격과 전세가격의 차이가 적은 주택의 보증금을 승계해 주택을 매입한 후 시세차익을 내는 거래 방식을 ‘갭투자’라고 정의했다.
연구에 따르면 보증금 미반환 가능성은 지난해 하반기 상승하기 시작했는데 2024년 상반기 정점에 이를 것으로 전망된다. 계약갱신청구권 제도가 없는 경우 주택 매매가격이 20% 하락했을 때 갭투자 주택의 40%는 보증금 미반환 위험이 있는 것으로 조사됐다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사해 전세계약을 유지하는 경우 보증금 미반환 위험은 줄었다. 전세계약이 지속되면 보증금을 반환하지 않아도 되기 때문에 보증금 미반환 위험이 차기 계약이 종료되는 2년 후로 미뤄지는 것이다. 그럼에도 보증금 미반환 위험은 완전히 사라지지 않았다. 임차인의 50%가 계약갱신청구권을 사용하는 경우 보증금 미반환 위험 주택 비율은 10~30%였다. 임차인 모두가 계약갱신청구권을 사용해야 보증금 미반환 위험 주택 비율이 1%대로 하락했다.
주택 가격이 현재와 같더라도 전체 임대인 73만3000가구 중 20만9000가구는 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 현금성 자산, 대출 등을 총동원하고 임대주택을 매도해야 하는 것으로 나타났다. 주택 가격이 하락하는 경우 상황은 더욱 악화된다. 주택 가격이 27% 하락하면 임대인 1만3000가구는 가용 현금자산을 동원하고 임대주택을 매도하더라도 보증금을 돌려줄 여력이 없는 것으로 분석됐다.
국토연구원은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련해야 한다고 조언했다. 임대차 계약 정보와 금융 정보 등을 연계해 임대인의 보증금 상환 능력을 관리하는 체계가 필요하다는 것이다. 중장기적 대안으로는 주택도시보증공사(HUG) 등 정책금융기관에서 임대인의 보증금을 예치하는 제도가 거론됐다. 김지혜 국토연구원 부동산시장연구센터 부연구위원은 “호주 등에서는 보증금 예치제도를 활용한다”면서 “당장은 어렵겠지만 기존의 정책금융기관을 활용하거나 제3의 기관을 통해 중장기적으로 제도를 정비해야 한다”고 말했다.
