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쉽게 생각하는 1세대 1주택 비과세, '이것' 놓치면 세금폭탄 맞습니다. (+ 최종 1주택 개념도 아셔야 합니다)

2021.11.24. 오후 12:54
by 제네시스박

많은 분들이 비과세 전략을 가장 좋은 절세법으로 알고 있습니다. 그 중에서도 1세대1주택 비과세의 경우 '그 정도 쯤이야' 라고 생각하시는 경우가 많습니다. 하지만 1주택 비과세 역시 그렇게 만만하지는 않습니다. 실제 세대분리를 제대로 하지 않은 경우도 있으며 최근 도입된 '최종 1주택' 개념으로 더욱 그렇습니다.

이번 주 제네시스박의 부동산 절세노트에서는 '1세대 1주택 비과세 요건'에 대해 살펴봅니다. 많은 분들이 당연하게 알고 계시고 쉽게 생각하시는 1주택 비과세가 생각보다 어렵고 까다롭다는 점을 유의해주시기 바랍니다. 또한, 1주택 비과세가 되어야 앞으로 살펴볼 일시적 2주택 비과세 등 다른 것들도 순조롭게 잘 될 것입니다.

1세대 1주택 비과세에 대해 정리해 봅니다.

1세대 1주택 비과세 요건은 다음과 같습니다.

(그림 1) 1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 비과세 요건은 그래도 다른 비과세 요건에 비해 상대적으로 수월합니다. (그림 1)에서 보시는 것처럼 1세대가 1주택을 보유하는 경우로 2년 보유 또는 거주를 하면 비과세가 되는데요, 하나씩 하나씩 요건을 살펴보겠습니다.

1. '1세대' 가 비과세를 받을 수 있습니다. 개인으로 판단하는 게 아닙니다.

생각보다 많은 분들이 놓치는 경우입니다. 분명 '1세대' 1주택 비과세인데 막상 주택수를 따져서 비과세 판단을 할 때는 개인을 중심으로 보거나, 세대가 아닌 경우에도 세대를 구성한 것처럼 착각하기도 합니다.

(그림 2) 세대분리, 과연 잘 되었을까?

(그림 2)는 부친 명의로 1번 주택, 모친 명의로 2번 주택을 가지고 있는 1세대가(총 3인) 모친 명의 주택을 자녀에게 증여 후 부모 세대와 자식 세대가 세대분리를 통해 비과세를 받고자 함을 나타냅니다.

우선 부모세대는 부친과 모친으로 배우자가 있기에 세대구성이 가능합니다. 문제는 자녀 세대 입니다.

일전에 취득세 파트에서도 설명드렸습니다만 만약 해당 자녀가 세대분리를 하려면 먼저 세대를 구성할 수 있는 요건을 갖춘 상태에서 분리가 되어야 하며 그 요건이란 다음과 같습니다.

(그림 3) 세대구성 요건

위 그림은 지난 취득세 파트에서도 보여드린 것으로, 만약 해당 자녀가 세대를 구성하려면

  1. 혼인으로 배우자가 있거나

  2. 만 30세 이상이거나

  3. 혹은 일정소득을 갖춰야 합니다.

위 3가지 요건 중 최소 1가지 이상을 갖추어야 세대를 구성할 수 있고 그에 따라 세대분리가 가능한데요, 만약 위 사례의 자녀가

  1. 미혼이고 (배우자 없음)

  2. 20대 대학생으로 (만 30세 미만)

  3. 별도 경제생활을 하지 않아서 소득이 없는 경우라면

이 경우에는 별도의 독립된 생계를 유지할 수 있는 세대로 보지 않아 세대를 구성할 수 없고, 당연히 세대구성이 되지 않기에 세대분리 자체가 가능하지 않습니다.

따라서 이 경우에는 같은 세대로 보아, 비록 외형상으로는 주민등록표가 분리가 되어 있을지 몰라도 실질은 '하나의 세대'이므로 1세대 2주택이 되기에 비과세가 적용되지 않는 것입니다. 여기에 일부 주택 양도시 조정대상지역이라면 비과세는 커녕, 2주택 중과가 적용이 될 것입니다.

이렇듯 1세대 1주택 비과세 요건 중 첫 번째인 '1세대'에 대해서도 꼼꼼하게 따져보셔야 합니다.

참고로 위 세대구성 요건 중 '일정소득' 에 대해서는 가구수에 따라 다소 다릅니다. 많이들 생각하시는 1인 가구의 경우 2021년도 기준은 중위소득이 약 182만원(매월) 정도로 여기에 다시 40%를 곱하면 대략 월에 73만원 이상은 소득을 일으켜야 일정소득이 있는 것으로 봅니다.

아래 관련 자료를 참고하세요.

(그림 4) 30세 미만 자녀가 취업한 경우 세대원 포함 여부

(그림 5) 일정소득 관련 보건복지부 자료

2. 해외 소재 주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않습니다.

두 번째 요건은 '국내에서' 입니다. 당연한 말이지만 비과세는 과세당국에서 과세권을 포기하는, 굉장히 예외적인 상황입니다.

국내 소재한 주택에 대해서만 적용이 됩니다. 이 부분에서는 큰 이슈가 없을 것입니다.

3. '세대기준 1주택' 이어야 합니다.

우리는 이미 앞에서 '세대'에 대해 살펴보았습니다. 이 세대를 기준으로 주택수가 1주택이어야 합니다. 앞에서는 세대 구성 요건에 대해 살펴보았는데요 이번에는 '세대'에 대해 조금 더 정확하게 살펴봅니다.

우리나라 세법은 세대의 범위에 대해 다음과 같이 정의하고 있습니다.

1세대란,

거주자 및 배우자가 그들과 동일한

주소 또는 거소에서

생계를 같이하는 가족

(거주자 및 그 배우자의 직계존비속

및 형제자매)

다만, 취학, 질병 요양,

근무/사업상 형편으로

일시 퇴거한 자 포함

여기에서 중요한 건,

  1. 세대의 범위

  2. 생계를 함께 하는지 여부 입니다.

우선, 거주자 및 그 배우자의 직계존비속이 가족 범위에 포함되기에 비록 이들과 주민등록상(외형)으로는 분리가 되어 있다 하더라도 함께 생활하며 생계를 유지한다면(실질) 이때에는 같은 세대로 보며, 해당 명의자의 주택수를 모두 따져서 '세대기준 1주택'인지 여부를 따집니다. (참고로 형제, 자매 역시 가족에는 포함이 되지만 형제, 자매의 배우자는 가족에 포함되지 않습니다)

양도세 즉 소득세에서는 '실질과세 원칙'을 중요시해서 그러는건데요, 이미 앞에서 살펴본 취득세와 가장 큰 차이가 나는 부분이라고 생각하시면 됩니다.

취득세의 경우 세대기준 주택수를 따질 때 주민등록표를 기준으로 외형을 중시했는데요 이는 현실적으로 취득세 납부시 해당 주택을 취득하면서(잔금) 동시에 부과를 해야 하기에 현실적으로 겉으로 드러난 외형을 중시할 수 밖에 없을 것입니다. 지방세의 큰 특징 중 하나입니다.

반면, 국세에 속하는 양도세(소득세)의 경우 그보다는 실질을 더 중요시합니다. 그 결과 비록 주민등록상으로는 분리가 되어 있다 하더라도 실제 생계를 함께하는 가족에 해당한다면 그때는 주택수가 카운트되어 비과세를 못 받을 수도 있는 것입니다. 이 둘의 차이를 꼭 잘 기억하시기 바랍니다.

어찌됐든, 다시 돌아와서 혹시 가족에 해당이 되는데 주민등록은 분리되어 있으니 괜찮겠지 라고 생각을 하신다면 반드시 사전에 실제 떨어져 사는 것도 분리를 해두시기 바랍니다. 그럼 언제까지 분리를 해야 하느냐, 이에 대해서는 정해진게 없고 '원칙은 양도당시' 이지만 사전에 미리 미리 해두시는게 불필요한 오해를 받지 않을 것입니다.

4. 실제 살았는지를 정말 따질까요? 그건...

간혹, '정말로 실제 살았는지 여부를 따지겠느냐' 라고 반문하시는 경우가 있습니다. 물론 모든 경우에 있어서 과세당국이 그걸 다 들여다 볼 수는 없을 것입니다. 행정력이 미치지 않고 득보다는 실이 클 수 있어서 입니다.

다만 아래 몇 가지 경우에는 과세당국에서도 특히 더 관심을 가지고 있기에 주의를 하셔야 합니다.

  1. 고가주택 비과세인 경우

  2. 규제지역에 소재하는 주택을 비과세 받는 경우

  3. 고가주택 + 업무용 오피스텔 보유 중 고가주택을 매도하는 경우 등

물론 이 외에도 여러 경우가 있습니다만 과세당국 입장에서는 우선적으로 이에 대해 조사를 할 것입니다. 그만큼 비과세 혜택이 클 수 있고 잘못 판단할 경우 세수가 부족해질 수 있기 때문입니다.

필요한 경우에는 아래 자료처럼 실제 세대분리가 되어 있고 따로 살았음을 적극적으로 소명해야 할 수도 있습니다.

(그림 6) 세대분리 입증가능 자료들...예시

당연한 말이지만 주민등록 주소지는 실제 세대 구성과 맞춰서 일치시키는게 좋습니다. 불가피한 사정이 있어서 일시적으로 가족 중 누군가가 세대합가가 되어 있고(외형상) 설상가상으로 주택까지 가지고 있다면 비과세를 못 받을수도 있으니 관련 자료를 통해서 적극적으로 소명하시기 바랍니다.

입주자 관리카드에서부터 통신기지국 발신내역, 최근에는 음식 배달 사용 내역도 활용이 가능할 수 있는데요, 이중 '통신기지국 발신내역' 은 실제 생계 여부를 구분하는, 아주 확실한 것 중 하나이니 잘 활용하시기 바랍니다.

물론 '양날의 검'이 될 수도 있습니다. 당연히 거짓으로 세대분리가 된 상태라면 오히려 독이 될 수도 있겠죠? 유념하시기 바랍니다.

5. 조정대상지역 지정 이후 취득한 경우에는 보유 기간 중 '2년 거주' 를 해야 합니다.

어찌보면 쉬운 내용임에도 간혹 헷갈리시는 경우가 있습니다. 일부 예외사항들 때문에 그러한데요, 우선은 큰 틀에서 원치을 알아두시고 이후 예외사항으로 정리를 하시면 좋을 것 같습니다.

원칙은, 주택의 취득일은 1)잔금일, 2)등기접수일 중 빠른 날이라는 것입니다. 통상 잔금과 등기접수를 함께 하기에 잔금일로 알아두셔도 무방합니다. 즉, 원칙상 잔금일이 해당 주택 취득일이 되고 이 날이 조정대상지역 지정일보다 빠르면 '2년 보유' 혹시 늦어지면 '2년 거주'로 생각하시면 됩니다.

(그림 7) 비과세 거주요건

그런데 여기에서 예외가 생깁니다.

가령 어떤 사람이 주택을 취득하고자 계약을 하였는데 계약당시에는 비조정, 이후 잔금시에는 조정지역으로 지정이 되었다고 할 경우 앞서 살펴본 것처럼 원칙은 잔금일이 취득일이 되므로 조정지역상태에서 취득한 것으로 보아 2년 거주를 해야 비과세가 되는 게 맞습니다.

하지만 당사자는 규제지역으로 지정될지 몰랐기에 선의의 피해를 막고자 예외를 두게 되었는데요, 그건 바로 1)계약서를 작성하고, 2)계약금을 지급하였음이 입증된다면 예외적으로 계약일을 기준으로 보아 2년 보유만 하더라도 비과세를 해주는 것입니다. 다만 이때 유의하셔야 할 점은 '계약당시 세대기준 무주택 상태' 이어야 합니다.

우리는 세대에 대해서 위 4번에서 상세하게 살펴보았습니다. 이제는 왜 이렇게 하나 하나씩 꼼꼼하게 따져보는지를 이해하실 것입니다.

(그림 8) 지정 전 계약한 경우

조정대상지역 지정은 소재지마다 다릅니다. 따라서 비과세를 염두하고 계신다면 해당 지역이 언제 지정되었는지, 그리고 본인이 언제 취득을 하였는지, 혹시 예외사항에 해당되어 2년 보유만 해도 되는지 등을 확인하시기 바랍니다.

6. 모든 요건을 갖춰 비과세가 된다 하더라도, 양도가액 9억 이하까지만 비과세가 됩니다. (9억 초과 과세 + 12억 상향 논의중)

이상에서 살펴본 모든 요건을 다 갖춰서

  • 1세대가,

  • 1주택을,

  • 2년 이상 보유 또는 거주해서 비과세를 받는다고 합시다.

우선 좋은 일이겠죠? 그런데 전체 금액에 대해서 비과세를 해주진 않습니다. 실거래가 그러니까 양도가액이 9억 원이 넘으면(양도차익이 아닙니다), 이른바 '고가주택' 이라고 해서 9억 초과분에 대해서는 과세를 합니다.

물론 전체에 대해서 하지 않고 일정 비율에 따라 하는데요, 이에 대한 계산법은 추후에 다루겠습니다.

문제는 이에 대한 기준 즉 실거래가 9억 원이라는 것이 지난 2008년에 개정된 것이라 그 후로 시간도 많이 흘렀고 집값도 많이 올라서 이 기준을 12억으로 상향조정하기 위해 논의중에 있습니다. 아직 결과는 나오지 않았는데요, 이에 대한 결과가 나오면 저희 절세노트에서 '최신 절세동향' 으로 말씀드리도록 하겠습니다.

7. '21.1.1 이후에는 '최종 1주택' 이라는 개념이 도입, 비과세 받기가 더욱 어려워졌습니다.

최종 1주택에 대해서는 지난 '최신 절세동향'에서 별도 칼럼으로 설명을 드렸습니다.

우선 간단하게 개념을 설명드리자면 아래와 같습니다.

(그림 9) 최종 1주택 개념이해

'21년 1월 1일을 기준으로, 우선 2주택 이상 다주택자라면 남은 주택을 매도하고(과세) 최종 남은 1주택(이런 이유로 최종 1주택이라 합니다)에 대해서 비과세 판단을 할 때 추가 2년 보유 혹은 추가 2년 거주를 해야 합니다.

원래 비과세 판단은 양도당시로 하며 이때 보유기간은 취득일~양도일이 되는데요, 이 개념이 도입이 되면서 보유기간 계산이 매우 복잡해졌습니다.

더 자세한 건, 아래 기존 칼럼을 보시되 우리 입장에서는 '아, 현재 1주택 상태인데 어설프게 1주택 혹은 1분양권 등을 취득하고 나중에 취득한 걸 팔 경우 남은 1주택 비과세는 매우 어려워지는구나' 이렇게만 생각하셔도 급한 불은 끌 수 있다고 생각합니다.

자세한 내용은 아래 기존 칼럼으로 대체함으로 양해 바랍니다.

http://naver.me/FjoN9z2d

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