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최근 집값 하락세가 심상치 않습니다. 올해 들어 상당수 지역의 월간 변동률이 마이너스로 전환됐고, 일부 지역은 하락 폭이 커지고 있습니다. 

실제로 한국부동산원 월간 아파트 매매가격지수 변동현황을 보면 서울의 경우, 올해 들어 1월 보합세를 기록한 후 2월 이후 6월까지 마이너스 변동률을 기록 중입니다. 지난 6월 변동률은 -0.08%로 2월과 함께 올 들어 가장 하락 폭이 컸습니다.

상반기 누적 변동률의 경우 서울은 -0.25%를 기록했는데요. 전국은 -0.24%로 서울이 조금 더 하락했으며 권역으로 보면 수도권이 -0.49%, 지방 5개 광역시가 -0.77%를 기록하는 등 약세가 이어졌습니다. 반면, 상업용 부동산인 상가·오피스시장은 아파트시장과 사뭇 다른 양상을 보이고 있어 눈길을 끌고 있는데요. 그렇다면 상가·오피스시장의 변화는 어떤지 좀 더 깊이 들여다보겠습니다.

한국부동산원이 발표한 올 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사 결과를 살펴보면 서울의 중대형 상가 공실은 9.5%로 지난 1분기 공실률과 동일하게 나타났습니다. 코로나19로 인해 지난해 1분기 8.9%에서 4분기 10.4%를 기록하기까지 매 분기 공실률이 증가했던 것과는 다른 흐름을 보였습니다. 

상가 임대료도 상승했습니다. 서울 중대형 상가 임대료는 1분기보다 0.15% 오른 ㎡당 5만1600만원을 기록했고, 소규모 상가 임대료는 0.17% 오른 ㎡당 4만9100원으로 집계됐습니다.

경매시장에서도 상가시장이 주목받고 있습니다. 경매 전문 지지옥션에 따르면 지난 6월 기준 서울 상가 낙찰가율은 120.6%로 집계됐습니다. 이는 4월(126.3%) 이후 두 번째로 높은 기록인데요. 전년 동기(75.5%)와 비교하면 매우 큰 폭으로 상승한 것을 알 수 있습니다. 또한 지지옥션 측은 7월에도 감정가를 웃돌게 낙찰되는 사례들이 곳곳에서 나타나고 있다고 전하고 있습니다. 

오피스시장도 아파트시장과 다른 흐름을 보이고 있습니다. 글로벌 부동산 서비스 회사인 존스랑라살(JLL)코리아가 발행한 ‘2022년 2분기 서울 A급 오피스시장 동향 보고서’에 따르면 올 2분기 서울 강남, 여의도, 광화문(종로) 등 주요 지역 A급 오피스의 공실률은 3.9%로 나타났습니다. 1분기(5.5%) 대비 1.6%p 낮아진 수준이며 2009년 3분기(3.3%) 이후 최저 수준에 해당되는 수치입니다. 

서울 주요 지역 A급 오피스 공실률은 코로나19가 확산세가 심각했던 지난해 1분기에 15.4%까지 치솟았으나, 이후 점차 감소해 온 것으로 조사 결과 나타났습니다. 더불어 월 평균 실질 임대료도 상승하는 추세인데요. 실질임대료란, 임대차계약에 있어서 종류나 명목 여하를 불문하고 임차인이 임대인에게 지불하는 모든 경제적 대가를 말합니다. 

올 2분기 3.3㎡당 월 평균 실질임대료는 11만1300원으로 나타났습니다. 이는 지난 1분기(10만2592원) 대비 8.49% 증가한 수준이며, 작년 동기(9만6820원) 대비해서는 15.0% 상승한 수준입니다.

올 상반기를 거치며 상가 및 오피스시장이 아파트시장과 다른 흐름을 보이고 있는 것은 여러 데이터를 통해 사실로 확인됐습니다. 그렇다면 상가와 오피스시장이 이렇게 바뀐 이유는 무엇일까요? 이는 크게 세 가지를 꼽을 수 있습니다. 

첫 번째, 코로나19로 인한 사회적 거리 두기 규제 완화를 꼽을 수 있습니다. 사회적 거리 두기 규제가 완화되며 오랜 침체 속에 있던 상권이 점차 살아나고 있습니다. 주요 거리에선 유동인구 증가로 소비가 늘면서 일부 상점 중 코로나19 직전 수준까지 매출이 회복되는 곳도 나오고 있습니다. 실제로 명동이나 이태원 지하철 하차 인원도 많이 증가했고, 다른 가두상권 유동인구가 증가하는 등의 변화도 나타났습니다. 오피스시장은 재택근무가 종료되고 스타트업, IT업체들을 중심으로 거점 오피스를 만들거나 섹션오피스, 라이브 오피스 등 이들 신생기업들 수요에 적합한 오피스들이 선전하며 분위기 반전에 성공했습니다. 

두 번째 반전 원인은 공급 불안입니다. 글로벌 종합 부동산서비스 기업 CBRE코리아 임동수 대표는 한 매체에서 “올해 서울 주요 3대 업무권역 내 신규 A급 오피스의 추가 공급 파이프라인 부재로 향후 2년 이내 공급 자산에 대한 임대차 활동이 감지돼 임대인 우위 시장이 지속될 것”이라 전했습니다. 그러므로 올 연말까지도 공실률은 하락하고 임대료는 오를 것이라 전망했습니다. JLL코리아 역시 공실이 적은 데다 공급도 제한적인 상황이라 임차 수요도 견조해(높은 상태로 머물러 있는 상태) 강남 등 일부 지역들은 경쟁이 한층 심화되고 있다고 분석하고 있습니다. 결국 강남 등 경쟁심화지역에 자리를 잡지 못한 임차인들은 차선책으로 주변 지역으로 옮겨가 공실 감소, 임대료 상승이 주변으로 확산되는 것입니다.

세 번째는 대체 투자입니다. 아파트시장이 위축되면서 전반적으로 부동산 투자시장이 위축되면서 주거 상품 투자의 대체재로 상가·오피스시장이 선택된 것입니다.

지금까지 올 상반기 상가·오피스시장의 변화를 살펴봤습니다. 하반기 상가·오피스시장의 흐름을 비교적 긍정적으로 예측하는 경우도 있지만, 지나친 낙관은 주의해야 합니다. 하반기에는 새롭게 변수가 나오고 있기 때문인데요.

먼저 코로나19가 재확산 조짐을 보이고 있습니다. 백신 효과도 떨어질 때인데다 신규 확인자가 급증하고 있어 제한적인 거리 두기가 다시 시행될 수도 있습니다. 또한, 하반기 중 추가 금리 인상 가능성도 있습니다. 상가 등 수익형 부동산의 경우 레버리지를 이용한 투자가 핵심인 만큼 금리 인상에 따른 금융 비용 증가는 수익률 감소에 큰 영향을 끼칠 수 있습니다. 그런 이유로 일선에서는 금리 인상 시기에는 레버리지를 줄이고 현금성 자산을 확보해야 한다고 조언합니다.

그뿐 아니라 충북, 세종, 울산 등 일부 지방의 오피스 상가에서는 공실률이 높게 측정된 곳도 있어 양극화도 주의해야 합니다. 물가도 오르고 있어 소비자들이 지갑을 닫기 시작하면 이들 지역의 공실은 더욱 심화될 가능성이 있습니다.

이와 같은 요인을 분석해봤을 때 여전히 하반기 상가 및 오피스시장은 불확실성이 큰 상황입니다. 이에 어느 때보다 꼼꼼하고 신중함이 필요할 때인데요. 여러 변수를 감안해 세운 계획을 통해 목적하는 바를 이루는 하반기가 되시기 바랍니다.

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