[파이낸셜뉴스] 서울 용산구 한남3구역의 재개발사업이 본궤도에 올랐다. 사업비만 3조원이 넘는 한남뉴타운 최대 사업지로 재개발 절차의 최종 관문인 관리처분 계획 인가를 받았다. 조합은 이르면 올해 10월부터 이주를 시작할 계획이다. 정비업계에선 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후 조합원 입주권 양도가 사실상 불가능해 향후 조합원 지위 승계가 가능한 입주권의 프리미엄(웃돈)은 더 오를 것으로 내다봤다.
한남3구역 연내 이주 본격화
22일 용산구청은 '한남3재정비촉진구역(한남3구역) 주택재개발정비사업 관리처분계획'을 인가하고 6월23일자 구보에 고시한다 밝혔다. 2019년 3월 사업시행계획인가 후 약 4년3개월 만이다. 한남동 686번지 일대로 구역면적은 38만6396㎡이다. 용도지역은 제1종~제3종 일반주거 및 준주거지역이 혼재돼 용적률 232.47%가 적용된다. 다른 한남뉴타운인 2구역(사업시행인가), 4구역(조합설립인가), 5구역(조합설립인가) 중에 3구역이 가장 사업 속도가 빠르다.
재개발 사업에서 관리처분인가가 지니는 의미는 크다. 이주·철거·일반분양 전 마지막 관문이기 때문이다. 박희영 용산구청장은 "한남촉진지구는 용산개발의 핵심축이다. 이중 한남3구역은 역대 최대 규모 재개발사업지로 용산구의 도시 미래상을 제시할 사업"이라며 "신속한 사업 추진으로 주변 한강 및 남산과 어우러지는 고품격 주거타운이 조성되도록 지원할 것"이라고 말했다.
한남3구역은 재개발을 통해 지하6층~지상22층 높이 아파트 197개동에 총 5816가구(분양주택 4940가구, 공공임대 876가구)이 단지로 탈바꿈한다. 분양주택에서 조합원분양은 4069가구, 일반분양은 831가구다. 나머지 40가구는 보류시설로 책정됐다. 이밖에 상가 464호, 도로, 공원, 주차장, 학교 등 기반시설이 들어설 전망이다. 시공사는 현대건설이다.
한남3구역은 이르면 오는 10월부터 이주를 시작할 예정이다. 이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행한다. 정비업계는 주민 수가 많은 만큼 이주에 약 3년이 걸릴 것으로 내다봤다. 한남3구역 재개발 조합에 따르면 조합원은 3848명으로 세입자는 약 1만가구다. 한남3구역 조창원 조합장은 "상가와 소송 등 힘든 과정을 거쳐 관리처분인가를 받아 주민들이 기뻐한다"며 "조합원들에게 협조를 구해 최대한 빨리 이주를 진행할 계획"이라고 말했다.
조합원 지위 승계 매물 프리미엄↑
부동산 시장에선 한남3구역 매매거래가 사실상 어려워졌다고 봤다. 도시정비법 기준으로 재개발 사업의 경우 용산구 등 투기과열지구에서 관리처분계획인가 후 조합원이 소유 건축물 또는 토지를 매매·증여 등으로 양도할 경우 원칙적으로 양수인의 조합원 지위 승계를 금지하기 때문이다. 다만, 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년이 넘으면서 거주기간이 5년 이상인 경우 조합원 지위 승계가 가능하다.
한남3구역 조합원 추정분양가는 3.3㎡당 4000~4500만원선이다. 전용 84㎡기준으로 약 14억~15억원이다. 인근 공인중개사들은 일주일전까지 전용 84㎡ 기준 조합원 급매물 입주권의 프리미엄이 약 8억원으로 추산했다. 최근 전용 84㎡를 배정받는 감정가 12억6000만원 다세대주택의 프리미엄은 8억4000만원이 붙어 21억원에 팔렸다. 전용 59㎡를 배정받는 감정가 7억4000만원 빌라의 매매가는 14억1000만원으로 이중 프리미엄은 6억7000만원이다.
용산해링턴대우부동산 장미원 대표는 "많은 매수 문의자들이 한남3구역을 아크로리버파크(아리팍)와 비교한다. 아리팍은 전용 84㎡ 기준 30억~40억원선에 거래된 것을 근거로 현재 시세 21억원 보다 더 오를 것을 예상하고 있다"고 말했다. 용산국제공인중개사 심영보 대표는 "관리처분인가이후 조합원 지위 승계 가능 매물은 귀해져 프리미엄이 더 오를 수 있다"라며 "올 초 프리미엄이 2, 3억원씩 떨어졌다가 최근엔 다시 오르고 있다"라고 설명했다.
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