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불법건축물 공장 경매 2022타경 56410

2024.08.12. 오전 10:18

안녕하세요 공장마왕입니다. 오늘은 불법건축물 공장 경매에 대해서 살펴 보려고 합니다.

【물건요약】

사건번호: 2022타경 56410

주소: 화성시 향남읍 상두리 143-1

토지면적: 1,237평 최저가격 2,197,781,000원 평단가 177만원

건축면적: 449평

용도지역: 계획관리지역 / 산업관리

【투자포인트】

1. 서평택-봉담 화리현IC 예정지 인근

2. 이행강제금 승계여부

3. 원상회복(철거비용)

4. 현재 공장 시세 및 매도전략

서평택-봉담 화리현IC 인근 공장으로 추가 상승

우선 이물건의 가장 큰 특징은 대형 개발호재가 있다는 점입니다. 「서평택-봉담 고속도로」 에 대해서는 이전 기사에서 설명을 했습니다.

적색부분은 화리현IC 예정지로 동서간도로에 연결되는 구조입니다. 해당 물건은 동서간도로인근에 위치한 물건으로 위성사진에서 보면 민원이 없는 지역으로 공장 사장님이 선호하는 위치입니다.

민원이 없는 공장이란?

공장에도 종류가 여러가지 있는데 민원이 없는 공장이란 보통 소음이 많이 나는공장, 프라스티 파쇄공장, 자원순환시설 공장등이 있습니다. 이런 공장은 주변에 민가가 없는 곳을 선호하는데 쉽게 찾기는 어렵습니다. 또한 최근에는 자원순환시설의 경우에는 「주민갈등유발시설」로 인허가 접수시 지자체에서 공고·고시를 의무적으로 하기 때문에 점점 찾기가 어렵습니다.

아래는 길에서 촬영한 사진인데 위에서 설명했듯이 주변에 민가가 있으면 많이 힘든데 여기는 다행이 집이 1채 정도 있고 본 공장하고 많이 이격되어 있기 때문에 문제는 없을것 같습니다.

이행강제금은 승계 처리가 되는가?

031-5189-7139 화성시청 건축관리팀에게 유선상 문의한 결과 이행강제금은 매년 약 1,000만원 정도가 부과된다고 합니다. 구체적으로 사진에서 보면 좌측 및 우측은 불법사항이 없고 정면에 있는 부분이 불법증축 된것이라고 하시네요.

내부는 현재 임차인이 있기 때문에 임장이 불가능해서 경매지 사진을 첨부합니다. 보시면 2층에 물건을 적치 하려고 불법증축을 했는데 문제는 콘크리트까지 타설을 했네요!

이행강제금은 승계되는가?

이론은 별로 중요하지 않고 직접 담당 공무원에게 질의한 결과 현재 이행강제금은 1,000만원 정도가 발생되고 승계처리는 되지 않지만, 소유권이전 후 가급적 빨리 철거를 부탁한다. 철거를 하지 않으면 낙찰자에게 부과될 수 있다라고 말씀하시네요.

즉, 낙찰받고 최대한 빨리 철거만 하면 문제가 되지 않는다 정도로 이해하시면 좋을것 같습니다.

철거비용은 얼마나 들까?

구체적으로 견적을 받지 않았기 때문에 얼마인지는 알 수 없습니다. 대신 금강철거 010-7430-7870 사장님에게 견적을 의뢰했습니다. 대략적으로 인건비 + 포크레인 + 건설폐기물 정도 생각하면 됩니다. 문제는 2층에 경우 사람이 직접 작업을 해야하는데 불법으로 시공된 철판을 산소 용접기로 작업을 해야하기 때문입니다.

현 시세는 얼마일까?

현재 네이버부동산 매물을 검색해보면 본 공장건물 바로 옆공장이 급매로 280만원 정도에 나온것으로 확인됩니다. 이지역의 평균시세는 대략 300만원정도인데 본 건물은 옆쪽에 가설천막 및 고압이기 때문에 충분히 300만원 이상 받을 수 있을것 같습니다.

위에 사진은 가설천막 부분인데 이부분의 대략 면적은 587㎡ 180평 정도 입니다. 최근 가설천막 단가는 평단가 25만원이라고 가정한다면 4,500만원 정도에 가치가 있는것으로 생각합니다.

얼마나 벌 수 있을까?

현재 입찰가는 177만원이지만 주변 낙찰사례를 고려해서 200만원 정도에 입찰할 경우

입찰가액 : 200만원

철거비용: 대략 2,000만원 / 대략 2-3만원정도

취등록세: 4.6%

여기까지가 원가라고 생각하시면 될것 같습니다.

최근 대출금리가 4.2%정도라고 생각하면 최소 평단가 50만원 정도 즉, 5억정도는 수익이 발생되지 않을까 생각합니다. 감사합니다.

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