1. EXIT 전략 지난 포스팅에서 아파트를 시세보다 싸게 사는 방법을 설명드렸습니다. 해당 포스팅을 먼저 읽어야 이해가 가능합니다. ▶ 아파트를 시세보다 싸게 사는방법 오늘은 파는 방법을 얘기해보렵니다. 싸게 샀기 때문에 시세대로만 팔면 이익을 볼 수 있습니다. 하지만, 지분 물건은 시세대로 팔 수가 없습니다. 경매나 공매시장에서는 지분 물건이 거래되지만, 일반 매매로는 받아줄 사람이 없기 때문입니다. 따라서 지분물건은 100%인 물건으로 만들어야 하며, EXIT 전략을 잘 세워야 합니다. 나머지 지분을 팔지, 살지는 각 상황에 따라 달리 적용해야합니다. 구체적인 사례를 살펴보겠습니다. 2. 사례 ① : 매수 지난 포스팅에서 소개했던 사례입니다.
1. 저가전세 주요지역 아파트의 저렴한 전세가 입지 때문인지, 정말 낡은 물건도 거래가 됨 역시 부동산은 입지가 중요 2. 시니어하우스 노인층과 젋은층이 공동 거주하는 칸칸모리 노인층은 외로움을 달래고, 젊은층은 육아를 해결(윈윈) 우리나라도 충분한 수요가 있을 것 같음 우선 입주자 필터링을 잘해야 할듯 3. 스카이스위트 한강대교 북단의 기존 카페를 리모델링한 호텔 객실이 하나라, 운영 시 비효율 발생 리모델링 비용이 만만치 않게 들었을텐데, 투자비 회수까지 상당기간이 소요될 듯 여의도 불꽃축제 시 예약 치열하겠지? 4. 트바로티 집 인간사 새옹지마 잘되고 있을 때, 늘 조심하고 겸손해야 함 손웅정은 손흥민 거리를 단호하게 반대함 손웅정 曰 "은퇴하면 누가 흥민이 이름이나 불러줄지 모르겠다” 잘 될수록 쓴소리를 해주는 사람
1. 시장 분위기 시장이 꿈틀대고 있습니다. 서울 주요지역은 전고점을 회복하는 중입니다. 신고가가 터진 기사도 종종 눈에 띕니다. 이런 분위기가 주요지역에서 주변부로 퍼질지는 알 수 없습니다. 그럴 듯한 이유를 대며 상승과 하락을 예측하는 기사들에 동요되서는 안됩니다. 상승한다 전세가 및 분양가 상승이 매매가를 끌어올릴 것이다. 하락한다. 경기 침체 및 수요 감소로 매매가는 하락할 것이다. 투자자는 시장을 예의 주시하되, 늘 양방향의 논리에 귀 기울여야 합니다. 상승을 예상하면 하락론자의 논리를, 하락을 예상하면 상승론자의 논리를 더 경청해야합니다. 잘못된 선택을 예방하기 위함이죠. 그 동안 투자에 성공했다 할지라도, 한 번의 잘못된 선택으로 큰 실패를 맛볼 수 있습니다. 때문에 무리하지 않고, 보수적으로 투자하는 것이 중
1. 시니어하우스 노인빈곤 심각하다지만, 또 다른 세상이 존재함 나이가 들수록 대우받으려면 돈이 필요 무시 당하지 않는 노인이 되려면, 젊을 때 허세부리지말고 실속있게 살아야 할 듯 2. 단지내상가 SH 단지내상가 분양 공고 뜸 그리 싸보이진 않던데, 몇 개는 낙찰 될 듯 민간 분양 상가보단 거품이 덜해보이는데... (자세한 내용은 맨 하단 참조) 3. 중대형아파트 중대형 공급이 줄어듦 여유가 있으면, 누구나 넓은 평수에 살고 싶어함 땅 값 비싼 지역에는 주로 대형 평수의 고급 주택이 공급되는 걸 보면 알 수 있음 중대형 매입 시, 해당 지역의 경제수준을 고려해야 할 필요 4. 갭투자 주요지역 전세가격 지속적으로 상승 중 but, 고덕주공9단지 전세 가격은 특이한 케이스 (시세 4억 초중반, but 해당 거래 10.25억) 일반적이지 않은 거래를 기사화하면 오해
1. 자본주의 우리나라는 교육열이 참 높습니다. 우리나라처럼 학원 산업이 발달한 나라는 전세계적으로 없을겁니다. 대부분의 학생들은 같은 목표를 향해 달려갑니다. 「공부 열심히해서 좋은 대학가기」 대학에 가면 레이스가 끝날 줄 알았지만, 새로운 레이스가 펼쳐집니다. 「대기업에 취업하기」 취업에 성공하면, 도태되지 않기 위해 아등바등 살아갑니다. 부모님 말씀 잘 듣고 성실하게 학창시절을 보낸 대가치고는 상당히 실망스럽죠. 사람마다 가치관이 다르지만, 어려서부터 열심히 공부하는 이유는 하나입니다. 잘 먹고, 잘 살기 위해서! IMF를 겪으신 어른들은 흔히들 말합니다. 주식하지 마라. 사업하지 마라. 대출받지 마라. 자본주의 사회에서 돈을 불리기 위한 방법들인데, 이를 부정한다면 어떻게 될까요? 도태되기 십상입니다. 잘 먹고
1. 분양상가 원수에게 권한다는 분양상가. 분양상가 홍보물을 살펴보면 이렇게 씌여 있습니다. 실투자금 ㅇㅇㅇ원 수익률 ㅇㅇ% 실투자금은 분양가에서 대출과 보증금을 차감한 금액이며, 수익률은 이를 고려한 수치입니다. 예를 들면 다음과 같습니다. 분양사들은 수익률 6%를 은행 예적금 금리와 비교하며, 수익성이 높다고 홍보합니다. 분양상가는 보통 은퇴를 앞둔 직장인이나 노년에 현금흐름을 만들고자 하는 분들이 투자합니다. 분양사에서 일부러 투자에 미숙한 사람들을 공략하기도 합니다. 프랜차이즈 박람회에 가보면, 늘 상가를 분양하는 업체들도 참가합니다. 그들이 원하는 타겟들이 많이 모여들기 때문입니다.(은퇴자, 직장인 등) 호구 한 명을 꾀기 위해 모든 호재를 다 갖다 붙이며 설명라죠. 시행사는 자신들이 계산한 수익률을 내밀
1. 국민평형 대형 대비 소형 아파트 수요 증가 앞으로는 60㎡이하가 국민평형이 될지도.. 수요가 증가하면, 자연스레 공급이 증가 도심내 대형평형이 더 귀해질 듯 2. 주택시장 양극화 고가주택 거래 소식들이 자주 들림 연예인을 앞세우다보니 자연스레 관심이 갈수밖에.. 가십성인 그들만의 리그보단, 관심 지역 부동산에 관심을 더 기울이는게... 3. 정보홍수 SNS 발달로 정보들이 넘쳐남 정보라기보단 대다수가 광고임 SNS든 기사든 광고를 걸러낼 수 있어야 함 그래야만 독립적인 의사결정을 할 수 있고, 뒷통수를 맞지 않음 소 잃고 외양간 고치면, 타격이 너무 큼 4. 부동산 조각투자 카사는 이번에도 완판함 (8호 공모) 카사의 본질은 플랫폼을 활용한 부동산 공동투자 참가자들 대부분 소액이라 부담없이 참여하는 듯 최근 공동투자 문제가 붉어지고
1. 경쟁 경매나 공매를 하는 이유는 싸게 사기 위함입니다. A 아파트가 10억에 거래되고 있다면, 10억보다 싸게 매입하기 위해서죠. 하지만, 시세 또는 시세보다 높은 가격으로 입찰하는 사람들이 있습니다. 저마다 이유는 있을겁니다. 실수요자이거나, 시장에 매물이 없거나 등 투자자라면 반드시 시세보다 싸게 매입해야 합니다. 그래야만 투자에 실패하지 않을 수 있습니다. 그럼 싸게 사기 위해서는 어떻게 해야할까요? 가장 기본적인 방법은 경쟁을 피해야만 합니다. 경쟁률이 높아지면, 입찰가가 높아지기 때문이죠. 최근 송파구 일대 아파트 가격이 다시 꿈틀대고 있습니다. 얼마전 진행된 물건입니다. 1회차에 8명이 들어와 감정가를 상회하는 금액에 낙찰받았습니다. 낙찰가는 시세에 준하는 가격입니다. 수요가 늘면 경쟁률이 올라가고, 자연스레 낙
1. 사랑의 교회 알박기는 개발이 진행 중인 곳에서 매각을 거부하고 버티는 것을 말합니다. 투자자가 돈냄새를 맡고 구입하는 경우도 있지만, 원주민이 낮은 보상가 때문에 버티는 경우도 있죠. 사랑의 교회는 재개발 지역의 대표적인 알박기 사례입니다. 재개발이 진행되면, 교회입장에선 성도들의 이탈, 건물 신축 등 손해가 이만저만이 아닙니다. 때문에 오랜기간 이용한 부지를 빼앗기고 싶지 않았을테죠. 사랑의 교회 측은 해당 부지를 제외하고는 재개발이 어렵다는 걸 잘 알고 있었습니다. 때문에 협상에서 우위를 점하여 과도한 보상을 요구 할 수 있었죠. 하지만, 결국 조합은 사랑의 교회 부지를 제외하고 진행하기로 결정했습니다. 해당 부지가 제외 돼 땅 모양이 조금은 이상하지만, 안좋은 선례가 남지 않아 다행이라 생각합니다. 2. 알박기
1. 스타벅스 투자 스벅은 단순히 카페라기 보단, 하나의 문화현상으로 자리잡았습니다. 특히 우리나라 사람들은 스벅을 좋아합니다. 절대 커피 맛 때문은 아닐겁니다. 스벅 굿즈만 봐도 알 수 있습니다. 고물가로 미국 등 현지에서는 스벅의 발길이 줄고 있지만, 한국에서는 아직까지 건재합니다. 우리나라 사람들의 과시욕과 스벅의 마케팅 전략이 결합된 성과라 생각합니다. 장사를 잘하는 회사에 편승하는 방법은 두가지 입니다. 주식을 사거나, 직접 해당 사업을 하거나. 하지만, 안타깝게도 둘 다 불가능합니다. 스벅코리아(에스씨케이컴퍼니)의 주식은 상장되어 있지 않으며, 매장도 직영점만 운영중이기 때문이죠. 만약 주식을 사고 싶다면, 지배기업인 이마트의 주식을 사야합니다. 이마트는 스벅이외의 사업을 하므로, 이마트 주가에는 스벅 이
1. 지식산업센터 부동산 투자는 수익형과 차익형으로 구분합니다. 수익형 부동산에는 근린 상가, 지식산업센터, 오피스텔 등이 있습니다. 오늘은 지식산업센터(이하 지산)를 다뤄보겠습니다. 지산은 과거 아파트형 공장으로 불리던 부동산입니다. 오피스 빌딩에는 생산시설을 설치할 수 없지만, 지산에는 가능합니다. 때문에 지산에는 설비를 요하는 제조업이 많이 들어옵니다. 지산 건물 1층에는 은행 등 업무지원시설이나, 카페 및 편의점 등 각종 편의시설이 들어옵니다. 지산의 관리규약에 따라 상이하지만, 업종을 제한하는 곳들이 있습니다. 예를들면 다음과 같습니다. 편의점은 107호에만 독점으로 입점가능 106호에는 업무지원시설만 입점 가능 107호는 독점권 보장으로 분양가가 비쌀 것이고, 106호는 업종이 제한 되어 가격이 상대적으로 낮습니다
1. 국민평형 분양가 평당 공사비 4,000만원 임박 공사비가 하락하지 않으면, 아파트 값도 떨어지기 쉽지 않을듯 무주택자들은 마냥 떨어지길 기다리면 안될 듯 2. 빌라시장 아파트 값이 꿈틀대고 있지만, 빌라는 여전히 찬밥 신세 세입자들이 전세보단 월세를 선호하는 듯 아무리 시장이 안좋아도 수익률이 높으면 거래됨 늘 그렇듯, 남들이 쳐다보지 않을 때가 기회 3. 서울 땅값 땅값 우상향은 불변의 진리 (주요지역) 매년 2%만 상승해도 10년 뒤면 약 22% 상승 좋은 땅을 갖고 있다면, 안 파는 게 정답 4. 잠실엘스 아파트처럼 쉬운 물건은 싸게 사기 힘듦 투자자가 실수요자를 이기기는 어려움 실수요자는 경매로 매입하는 게 이득임 실수요자는 계약 전, 경매 물건 부터 우선 살펴보는 게... 5. GTX 이용객 반쪽짜리 개통으로 GTX 이용객 미미 삼성역까지 준공돼