지금까지 우리는 취득세, 보유세 그리고 양도세에 대해 살펴보았으며 양도세는 순차적으로 하나씩 알아보고 있습니다. 기본적인 계산방법에서 시작하여 필요경비 절세법, 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 종류와 사례 그리고 최근 결정된 고가주택 비과세(9억 → 12억)에 대해서도 상세히 살펴보았습니다.
이중 비과세 부분은 여전히 매력적인 절세법으로 관심들이 많으실텐데요, 3주택 이상 아니 아무리 주택수가 많아도 비과세를 받을 수 있는 '거주주택 비과세 특례' 에 대해 살펴봅니다. (소득세법 시행령 155조 20항)
그 전에 살펴보아야 할 '실제 사례'
본격적인 내용에 들어가기에 앞서 실제 발생한 사례에 대해 살펴봅니다.
A씨는 양도차익이 10억 정도 발생한 주택(이하 1번 주택)이 있었습니다. 그리고 임대주택으로 등록한 주택이 2채가 있었습니다(이하 2번, 3번 주택).
본인은 1번 주택에서 10년 넘게 거주를 했고 2번, 3번 주택이 임대주택으로 등록되어 있으니 주택수에서 제외된다고 '착각'을 하고 있었습니다. 뒤에 설명드리겠지만 등록임대주택이 주택수에서 제외되는 경우는 세법에서 단 한 가지 밖에 없습니다. 그게 바로 거주주택 비과세 특례인데, 매우 엄격한 요건을 갖춰야 합니다.
다시 돌아와서, 그렇게 생각한 A씨는 1번 주택이 비과세가 될거라 생각하고 제대로 확인도 없이 집을 매도해 버렸습니다. 비과세라 생각해서 신고도 제대로 하지 않았습니다. 결과는 어떻게 되었을까요?
약 3개월 후 세무서에서 연락이 왔습니다. 비과세가 아니라고 말이죠. 이유가 무엇이냐고 물어보았더니 충격저인 답변이 돌아왔습니다. 등록한 2번, 3번 주택이 요건을 제대로 갖추지 못하였다는 것입니다. 어떤 요건이냐고 문의를 했더니 이 혜택을 받으려면 지자체와 세무서 둘 다 등록이 되어 있어야 하는데 지자체만 등록이 되어 있다는 것이었습니다.
그럼 어떻게 되는 거냐고 다시 물어보았더니 비과세 불가이고, 2번, 3번 주택은 당연히 주택수 포함이 되며 1번 주택은 조정대상지역(서울)이니 3주택 중과, 여기에 가산세가 붙어서 양도차익 10억 중 약 7억 정도가 세금으로 내야 한다는 것이었습니다('21년 6월 이전이라 중과세율 20% 가산, 장기보유특별공제 배제).
단순 실수치고는 너무나 가혹한 것이었습니다. 더 안타까운 건 2번, 3번 주택이 1~2억 정도 하는 소형 오피스텔이었다는 것입니다.
만약 이분이 제대로 세무상담을 받고 꼼꼼하게 따져보았다면 7억의 세금이 아니라 비과세를 받아서 아주 큰 금액을 줄였을 것입니다(고가주택이기에 일부만 세금 납부).
이렇듯, 거주주택 비과세 특례는 '양날의 검'과 같습니다. 제대로 요건을 갖춰 혜택을 받으면 매우 유리하지만, 단 하나라도 요건을 갖추지 못할시 비과세는 커녕 다주택 중과에 해당할 가능성이 높습니다.
여러분들은 절대 이렇게 되시면 안 되겠죠?
등록임대주택의 3가지 혜택
등록임대주택은 크게 3가지 혜택이 있습니다.
많이 본 콘텐츠
전일 00시~24시까지 집계한 결과입니다.
