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하루에 2번 맞느냐, 매번 틀리느냐...

안녕하세요 채상욱입니다. 어제(?)를 기준으로 시장이 강세장에 진입한 듯 하는 뉘앙스의 기사들이 쏟아졌습니다. 제 체감상 약간 억눌려 있던 "오른다고 했쟤"의 뉴스들이 분출되는 것을 보는 듯한 느낌이었습니다. 아마도 지난 2년간, 시장이 약세장에서 제대로 회복되지 못하였고, 올해도 그럴 가능성이 있었는데, 총선도 끝나고 여소야대 상황에서도 시장이 돌아서는 분위기가 나자... 확실히 언론들이 톤을 높여서 시장의 부활을 축하하는 거 같습니다. 저는 총선 후 시장을 관망세라고 봤는데, 한달 경과된 시점에서 사실은 크게 빗나가버렸습니다. 체감상 그 관망세가 없진 않았는데 그게 해체된 것은 "1주택자 종부세 영구면제"발언 이후라고 생각을 하고 있습니다. (그 사건은 마치 2017년 6.19 대책이 처음 나오면서 안도랠리를 열어제낀거랑 현상이

아파트를 사야할 가격대란

안녕하세요 채상욱입니다. 소름공식 1.1 업데이트 이후 몇몇 단지들을 직접 넣어보면서 각 아파트들에 대한 시세들을 보고 있습니다. 그리고 과거에 소름1.0이 비교적 좀 쉬웠던 것은 부동산 가격 = 총 현금유입 - 총 현금지출의 간략한 식에서 출발했고, 총 현금유입은 임차료의 지속적 상승과 할인율을 적용하고, 총 현금지출은 재건축비용을 집어넣었는데, 이마저도 현 전세의 0.45배로 통일하면서 식을 단순화시켰기 때문이죠. 가령 총 현금유입은 '현재의 전세 기준' 서울 2.3배, 경기 1.9배, 지방 1.6배로 비용은 '현재의 전세 기준' 0.45배로 했으니까, 서울은 1.85배(2.3-0.45) 경기는 1.45배(1.9-0.45) 지방은 1.15배(1.6-0.45)로 나온거죠. 다만, 이 산식은 너무 나이브하게 적용한 것이라서, 지역별로 '장기 멀티플'을 찾아내서 그것을 토대로 현금흐름을 적용토록 했

전세대책은 안내고 전세가 올릴 대책은 낸다

안녕하세요 채상욱입니다. 금주 예정된 전세대책은 미뤄졌다는 후문입니다. 이유는 KC인증 사례에서처럼 혼선을 줄 수 있으니 차분히 또 세심히 내라는 그런 요청속에, 부랴부랴 미뤘다는 거 같습니다. 반대로, 전세를 올릴 대책은 오늘 나왔는데, 바로 1기 신도시의 노후계획법 선도지구를 2.6만호 선정한다는 내용입니다. 물론 선도지구를 당장 지정하는것도 아니고, 연말에 선정하고, 선정된다고 해서 당장 이주가 발생하는 것은 아니지만, 2.6만호를 지정한다... 의 의미는 경기도의 정비사업공급 기준 거의 뭐 연평균 20~25% 물량에 해당할 정도이니 적지 않죠. 선정 방식은, 선도지구의 규모-기준 등에 대한 계획을 발표하고, 다음달(6/25)부터 지자체에 공모를 개시한다는 것입니다. 선도지구는 분당에 8천호, 일산 6천호, 평촌-중동-산본에 각 4천호 내외

소름공식 1.1 - 일반아파트 편

안녕하세요 채상욱입니다. 소름공식 1.1 업데이트용 파일을 업로드 합니다. 엑셀로 되어 있으며 사용 방식은 파일에도 적었는데요, 아마 적어도... 복잡하다 등등 생각하실 분들이 계실것이기에, 이를 설명하는 영상을 하나 더 만들긴 해야 할 거 같습니다. 원래 8시간 강의로 소름공식 1.0을 진행했고, 이 강의를 직접 수강하신 분들은 엑셀이 있으시지만, 네프콘만 구독하신 분들은 강의는 열렸으나 소름 1.0 엑셀이 없으실거에요. 그러니 아마도 1.1을 처음으로 받게 되면 더더욱 혼선이 있지 않겠는가...하는 생각이 들더라고요. 1 단지 일반정보 적기 엑셀은 1) 2) 3) 4)로 되어 있구요. 1)이 대표페이지입니다. 여기에서 먼저, 단지일반입니다. 단지 일반은 단지정보를 쓰는 곳이고, 가장 중요한 것은 "준공연도", "상한용적률"을 적는 것입니다. 상한용적률은

소름공식 1.1 - 일반아파트 편

안녕하세요 채상욱입니다. 소름공식 1.1 업데이트용 파일을 업로드 합니다. 엑셀로 되어 있으며 사용 방식은 파일에도 적었는데요, 아마 적어도... 복잡하다 등등 생각하실 분들이 계실것이기에, 이를 설명하는 영상을 하나 더 만들긴 해야 할 거 같습니다. 원래 8시간 강의로 소름공식 1.0을 진행했고, 이 강의를 직접 수강하신 분들은 엑셀이 있으시지만, 네프콘만 구독하신 분들은 강의는 열렸으나 소름 1.0 엑셀이 없으실거에요. 그러니 아마도 1.1을 처음으로 받게 되면 더더욱 혼선이 있지 않겠는가...하는 생각이 들더라고요. 1 단지 일반정보 적기 엑셀은 1) 2) 3) 4)로 되어 있구요. 1)이 대표페이지입니다. 여기에서 먼저, 단지일반입니다. 단지 일반은 단지정보를 쓰는 곳이고, 가장 중요한 것은 "준공연도", "상한용적률"을 적는 것입니다. 상한용적률은

서울 아파트는 6억 미만이 없다 | 5월 2주차 주간 뉴스 정리

📢 오늘의 소식 서울 아파트는 6억 미만이 없다 서울 강세인데 노도강은 약세 서울 아파트 전세 대란 비아파트는 이제 월세로만? 월세는 비싼데 빌라 공급은 절벽 오히려 지금이 빌라 줍줍 찬스? 30대의 빌라 매수 2030 영끌이 아니라 엄빠 찬스? 침체를 벗어날 수 없는 건설업계 건설업계 다음은 금융업계 차례 "굶어죽어도 LH엔 우리땅 안 팔아요" 강남 재건축도 "시공사 못 구해" 1주택자 종부세 면제 논란 서울 부동산 시장에서 6억 원 미만 아파트가 자취를 감추고 있습니다. 경제만랩에 따르면 올 1분기 서울 아파트 매매 거래에서 6억 원 미만이 차지하는 비중은 23.5%로 국토부 통계 작성 이래 최저치를 기록했는데요. 2017년만 해도 70%를 웃돌던 6억 원 미만 아파트 비중은 2021년 28.9%까지 떨어졌다가, 집값 하락기였던 작년에 38%대로 반등하기도 했지만 다시

주택시장 뷰 업데이트와 생존전략

안녀하세요 채상욱입니다. 네프콘 구독자분들은 모두 소름공식 엑셀파일을 보유하시는 상태죠. 과거에는 '23년초의 강의를 들으신분들만 있으시겠으나, 이제는 구독하신분들 다 있으시고, 제 생각을 엑셀로 받아보셨으니 제가무슨 말을 하는지는 이제 더 잘 이해하시리라 봅니다. 제 모형은 '주택이 멸실되고 다시 짓고 멸실 다시 짓고...의 1,000년'의 현금흐름을 토대로 만든 방식이라서, 부동산의 적정가격을 산출하는 방식입니다. 그리고 현 약성 피크아웃버젼(2040년 실질 지디피성장율 제로)은 소름 1.1이, 강성 피크아웃버젼은 소름 1.1에서 피크아웃버젼으로 공개를 했구요. 종전의 소름공식은 1.0 버젼으로 그대로 들어있습니다. 기존 방식은 사용자 편의성을 높여서 제작했기에, 계산이 쉽습니다. 총 현금유입 = 현재 전세가 * 2.1배(1.8~2.3배) 총 현금비

가격모델 소름공식을 업데이트 할 시점이네요

안녕하세요 채상욱입니다. 오늘은 간만에 주말 사무실에 앉아서, 네프콘을 켜고 그간 읽은 여러 책과 저번의 라이브를 통해서 공개한 자본주의 세미나 겸... 기타 등등을 좀 싹다 정리해보는 시간, 또 긴 글을 적어볼까 싶습니다. 제 세미나의 시작은 이런 장표로 시작했고요, "이 모든 것은 자산에서 시작되었다(원제 The asset economy)"가, 과거에 본 여러 책들이나 글들을 모두 엮어주고 어느정도 미래도 예측가능하게 해주는 좋은 책이었다. 이렇게 시작했습니다. 이 책과 연계되는 책들이 "돈을 찍어주는 제왕 연준" "Keeping at it"(폴 볼커 자서전) "금리의 역습" "도시는 왜 불평등한가" "가치의 모든것" 이런 장르의 책, 즉 제가 읽고 좀 꽂혔던 류의 책들이 저 책 하나로 어느정도 연결될 수 있었습니다. 사실 저 책을 시작하게 된 계기는 "가치의 모든것"이라

22대 국회기간 중 주택자산 민주주의는 한국에도 작동할 것으로 전망됩니다

안녕하세요 채상욱입니다. 휴가를 다녀와서 오자마자 글을 씁니다. 최근 저는 '주택자산 민주주의'라는 용어를 밀고 있습니다. 제가 민다고 뭐 통하겠냐만은 이 용어는 많은 것을 함축하고 있다고 생각하기 때문인데요. 주택자산이라는 것은 주택이 상품이 아니라 자산이 되었음을 의미하고, 자산이 된 순간 금융시스템이 개입하고 이를 성장지표로 삼기 쉽상이라, '조정은 있어도 폭락은 없는'그런 상품군으로 거듭나는 현상, 또 과거에는 수요공급의 매커니즘이 중요했다면, 이제는 금리와 프로그램(매입-매도 등)이 더 중요해질 수 있다는 점에서 자산시장으로서의 성격전환이 있었다는 것을 의미합니다. '23년 2월에 특례보금자리론을 적극 개시했을때, 제가 여러차례 전망과 세미나에서, 무엇보다 '24년 시장전망 보고서에서도 프로그램으로 자산가