30% 이상이 하반기 만기도래
보증금 미반환·매매가 하락 우려
4일 한국은행이 발표한 금융·경제 이슈분석 '깡통전세·역전세 현황 및 시사점'에 따르면 실거래 마이크로 데이터를 활용해 분석한 결과 잔존 전세계약 중 깡통전세 위험가구 비중이 지난 4월 8.3%(16만3000호)로 추산됐다. 지난 2022년 1월 2.8%(5만6000호)와 비교하면 15개월 새 3배 가까이 늘어난 것이다. 깡통전세는 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 전세계약을 의미한다.
전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 역전세 위험가구 비중은 전체의 50%를 넘어섰다. 지난 4월 52.4%로 102만6000호에 달했다. 2022년 1월 25.9%(51만7000호)와 비교해 2배 이상 높아졌다.
지역별로는 서울보다 경기·인천과 비수도권이 높았다. 서울의 깡통전세 비중은 1.3%인 반면 경기·인천은 6.0%, 비수도권은 14.6%에 달했다. 역전세 또한 서울이 48.3%였지만 경기·인천은 56.5%, 비수도권은 50.9%로 과반이었다. 물가연구팀이 추정한 결과 깡통전세는 매매시세가 기존의 보증금 대비 평균 2000만원 높은 것으로 나타났다. 역전세는 전세시세가 기존의 전세보증금 대비 7000만원가량 높았다. 격차가 높은 상위 1%로 한정해 보면 깡통전세는 '매매시세-보증금'이 1억원 이상, 역전세는 '전세시세-보증금'이 3억6000만원까지 벌어졌다.
문제는 올해 하반기와 내년 상반기에 깡통전세, 역전세 계약 만기가 대거 다가온다는 점이다. 실제 올해 하반기에는 깡통전세의 36.7%, 역전세의 28.3%의 만기가 도래한다. 내년 상반기에는 깡통전세의 36.2%, 역전세는 30.8% 계약기간이 종료된다.
깡통전세, 역전세 증가로 전세보증금 미반환이 늘어나고 또 주택시장 하방압력으로까지 이어질 수 있다는 게 한국은행 측 경고다. 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)의 보증대상 전세금액은 수도권 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하로 돼 있어 이 가격 이상의 주택은 전세보증금 반환보증의 사각지대로 남아 있다.
