[안갑성의 자이앤트TV 인터뷰]
도강민 <경쟁말고 독점하라> 저자·(주)강민 대표
소액으로 시작한 ‘묘지 경매’ 투자
투자회전율 빠르고 권리분석 쉬워
상가투자 병행 4년만에 큰 돈 벌어
“누구나 돈이 많으면 강남 아파트나 빌딩을 갖고 싶겠지만, 저는 돈이 부족했습니다. 그래서 묘지 경매로 투자를 시작해 상가 투자와 병행하며 돈을 불려 자산 규모 70억원을 달성할 수 있었습니다.”
최근 매경 자이앤트TV에 출연한 도강민 (주)강민 대표는 20대 초반에 한 가정의 가장이 되면서 가족을 위해 생활비를 벌어야만 했던 소위 ‘흙수저’ 청년이었습니다. 한때 인터넷 판매와 도축장에서 일하면서 절박하게 돈을 벌 곳을 찾았던 그가 찾은 블루오션은 ‘묘지 경매’ 투자였습니다. 그는 최근 자신의 묘지 경매 성공담을 담은 책 <경쟁말고 독점하라>를 출간해 남들은 꺼리는 묘지 경매 투자로 큰 돈을 벌 수 있었던 비결을 밝혔습니다.
묘지 경매의 장점은 투자회전율이 빠르고, 소액으로 접근 가능하다는 점입니다. 도 대표는 “묘지 경매의 장점은 묘지가 있는 땅을 공유하는 ‘연고자’들에게 되팔 목적으로 사는 거기에 매매 사이클이 빠르다”며 “비교적 소액으로 접근 가능하고, 경매 투자에 필수적인 권리분석이 쉽다는 게 장점”이라고 말했습니다. 여기서 ‘연고자’란 경매로 나온 묘지 토지의 지분을 공동 보유한 ‘공유자’로 보통은 선산의 땅을 나눠가진 일가 친척인 경우가 많습니다.
4년 만에 빠르게 돈을 번 비결은 묘지 경매와 상가 투자를 병행한 덕분입니다. 도 대표는 “처음 묘지 경매에 참가해 290만원으로 낙찰 받아 약 1000만원에 매도하며 종잣돈을 4000만원까지 불렸다”며 “이후 분리형 상가를 경매로 받은 뒤 묘지 경매와 상가 투자를 병행해 4년 만에 자산규모 70억원을 달성했다”고 설명했습니다.
묘지 경매 초보 투자자들은 연고자들로부터 욕을 먹거나 소송에 갈 걱정을 하지만, 실상은 좀 다르다는 게 도 대표의 설명입니다. 그는 “민법에 따라 공유지를 갖고 있을 때는 내 땅이 어떤 위치에 있는지 특정할 수 없게 규정돼 있다”며 “공유 지분 소유자로서 나머지 공유자들과 협의가 안 되면 땅 전체를 경매로 매각시킬 수 있어 공유물분할 소송을 가도 결국 승소하게 된다”고 말했습니다.
묘지 경매 특성상 대부분 토지 감정가 1000만원 미만의 소액 물건이라는 점도 승소 가능성을 높이는 요인입니다. 도 대표는 “묘지 경매 투자자는 주로 ‘셀프 소송’을 하지만, 상대방 측은 변호사를 선임할 경우 최소 수임료 500만원이 비용으로 발생한다”며 “상대방 입장서도 소액 경매의 경우 변호사 선임이 수지타산이 맞지 않아 매각 협상이 수월해 진다”고 밝혔습니다.
묘지 경매시 좋은 물건을 찾는 노하우도 소개됐습니다. 아파트나 빌라, 오피스텔 경매처럼 묘지 경매도 현장 임장이 필수입니다. 도 대표는 “경매 현장에 가서 후손이 묘를 잘 벌초하며 관리하고, 묘가 4기 이상 있어 협상 상대방이 많을수록 좋다”면서 “현장에 갔는데 묘가 이미 이장돼 없거나, 연고자들과 연락이 닿지 않거나 소송을 하자는 식으로 나오면 시간이 더 걸리기에 주의해야 한다”고 지적했습니다.
도 대표가 묘지 경매 투자자 사이에서 유명해진 일화도 소개됐습니다. 어느 한 대기업 부회장과 묘지 경매 벌인 소송에서 도 대표는 승소했습니다. 도 대표는 “대기업 부회장과 매각 협의가 안돼 소송까지 진행하는 과정에서 그 땅에 있던 21기의 묘를 전부 이장시켰다”며 “묘지가 있어 낮은 값에 땅을 산 뒤, 이장하는 경우 토지 활용가치가 높아져 더 비싼 값에 팔 수 있었다”고 말했습니다. 이장 후 재매각을 염두하면 향후 건축 등 다른 용도로 토지 활용이 가능한지도 점검해야 할 필요가 있습니다.
묘지가 경매 투자자에게 넘어가 나중에 비싸게 되사는 것 보다 가족이나 친지가 먼저 사면 되는 게 아닌지 궁금해집니다. 이에 대해서 도 대표는 묘지가 경매에 나오게 된 것 자체에서 알 수 있다고 말합니다. 그는 “집집마다 ‘아픈 손가락’이 있기 마련인데, 소액인 묘지까지 경매로 내놓은 채무자는 이미 과거부터 몇 차례 다른 형제자매나 친척들에게 도움을 받은 경우가 많다”며 “연고자들에게 솔직하게 투자목적으로 낙찰받은 사실을 밝히면서 감정가 보다 싸게 낙찰 받아 감정가에 되파는 게 유효한 전략”이라고 덧붙였습니다.
끝으로 공유의 형태에 대해서 주의해야 하는 점도 언급됐습니다. 공유와 합유의 차이에서 오는 문제입니다. 도 대표는 “공유물의 경우 협의가 되지 않으면 낙찰자가 홀로 경매로 넘기거나 소송을 제기할 수 있지만, 합유의 형태로 된 묘지의 경우 경매나 소송 제기가 불가하기에 피해야 한다”고 말했습니다.
매일경제 투자·재테크 전문 유튜브 채널 ‘매경 자이앤트TV’입니다.
유튜브에서 ‘매경 자이앤트TV’를 검색하시면 영상으로 더 자세한 내용을 보실 수 있습니다.아래 구독 버튼을 누르시면 ‘돈 공부’를 할 수 있는 더 다양한 기사를 보실 수 있습니다.
‘안갑성의 자이앤트TV 인터뷰’는 매주 주말에 공개됩니다.
.png?type=nf190_130)
.png?type=nf190_130)
.jpg?type=nf190_130)
