전세사기 유형 알아보고 대처 방법 정리

전세 계약은 다수의 임차인들이 선호하는 임대차 계약 방식으로 널리 알려져 있습니다. 이러한 전세 계약 과정에서는 다양한 위험 요소와 사기 사례가 발생할 수 있으며, 이에 대한 충분한 이해와 주의가 요구됩니다.

본문에서는 전세 계약 시 발생할 수 있는 여러 전세사기 유형을 검토하고, 이를 예방하는 방안을 모색하고자 합니다.

전세 계약시 고려해야 할 주요 사항으로는 갭투자, 역전세, 신축빌라, 신탁등기 부동산, 이중계약 문제, 그리고 단독주택(다중주택,다가구주택)에서 발생할 수 있는 선순위 보증금 문제 등이 있습니다.

이러한 문제들을 충분히 이해하고, 적절한 대응 방안을 수립하는 것은 전세 계약 시 발생할 수 있는 위험을 최소화하며, 안전한 거래를 위해 필수적입니다.

이 글을 통해 부동산 거래에서 발생할 수 있는 다양한 문제점을 인지하고, 이에 대해 보다 세심하게 대응할 수 있기를 기대합니다.

전세사기 유형 알아보기

전세사기 유형은 다양하고, 공통점은 계약기간 만료 시 보증금 반환 문제입니다.

이는 전세 사기에만 국한되지 않으며, 전세 계약자들이 자주 경험하는 일반적인 어려움 중 하나로 여겨집니다.

계약 기간이 종료되었을 때, 세입자가 이사를 위해 다른 곳으로 이동해야 하는 상황에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 자주 발생합니다.

이러한 문제는 다양한 원인에 의해 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 집주인이 경제적 어려움을 겪고 있거나, 부동산 시장의 불안정성, 재임대 문제, 혹은 갭투자와 같은 투자 방식 때문에 발생할 수 있습니다.

이와 같은 상황에서 세입자는 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못해 재정적으로 큰 어려움을 겪을 수 있으며, 이는 전세 계약을 체결할 때 충분한 주의가 필요함을 시사합니다.

갭투자

갭투자는 주로 다가구 주택보다는 다세대 주택(빌라)이나 아파트 등에서 더 자주 나타나는 투자 방식입니다.

이방식은 매매가와 전세가격의 차이가 크지 않을 때 작은 금액으로 부동산을 매수한 후, 가격 상승을 기다리는 투자자들에게서 발견됩니다.

가격 상승이 예상대로 이루어지면 문제가 없으나, 가격이 하락할 경우 심각한 문제가 발생합니다.

예를 들어, 부동산을 2억 원에 매수하고, 1억 8천만 원의 전세금을 받은 집주인의 경우, 만약 부동산 가격이 1억 7천만 원으로 떨어진다면, 현금이 없는 집주인은 해당 부동산을 재임대하거나 매매하는 것이 어려워집니다.

이 경우, 전세 시세 역시 하락하게 되고, 집주인은 새로운 전세 계약을 맺더라도 이전 세입자에게 돌려줘야 할 금액을 마련하기 위해 추가 투자를 해야 합니다.

이렇게 갭투자의 위험성은 주로 시세가 하락할 때 두드러지게 나타납니다.

안전한 전세 금액은 일반적으로 매매가의 70% 정도이지만, 실무에서는 이런 비율을 유지하는 경우가 드뭅니다.

따라서 빌라 전세를 찾을 때는 보증보험이 가입 가능한 곳이나 LH전세 대상자인 경우 LH전세로 들어가는 것이 더 안전한 선택일 수 있습니다.

이러한 점들을 고려하여 갭투자 시의 위험성을 충분히 인식하고, 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

신축빌라

신축빌라는 최근에 준공이 완료되어 새로 지어진 빌라를 의미합니다.

이러한 신축빌라의 특성상 아직 정확한 시세가 형성되지 않은 상태에서 전세가가 시세보다 높게 책정될 가능성이 있습니다.

시세 확인이 어려운 상태에서 깡통전세(전세금이 부동산 가치보다 높은 상태)의 위험성이 있으며, 높은 가격에 임대 계약을 체결할 가능성이 커집니다.

신축빌라의 경우, 매매와 전세 계약이 동시에 진행되곤 합니다.

부동산에서는 매매가를 1억 원, 전세가를 8천만 원으로 설명하며 매매가의 80% 수준이라고 설명할 수 있으나, 이러한 매매가는 임의로 책정된 금액일 수 있고 실제 시세보다 높게 설정된 경우가 많습니다.

따라서 실제로 매매가 이루어지는 경우는 드물며, 전세가가 매매가와 거의 비슷하게 계약되는 경우가 대부분입니다.

이러한 상황이 모두 사기 목적으로 사용된다고 단정 지을 수는 없으나, 최근 언론 보도나 피해자들의 증언에 따르면 대부분 이와 같은 상황이었다고 합니다.

물론, 어쩔 수 없는 상황에 처한 집주인들도 있을 수 있으며, 이러한 상황을 고려하여 부동산 계약 시 주의가 필요합니다.

빌라의 경우도 반드시 전세보증보험이 가입 가능한 집으로 계약하시는걸 추천드립니다.

신탁부동산

신탁부동산은 신탁사가 부동산의 등기부등본 소유자로 나타나는 경우를 말합니다.

이러한 부동산 거래에서는 신탁사의 역할과 권한이 중요합니다. 신탁사가 등기부 상의 소유자로 되어 있고, 위탁자가 자신이 실제 주인이라고 주장하더라도 신탁사의 동의 없이 진행하는 계약은 무효가 될 수 있습니다.

이런 상황은 법적인 문제로 이어질 수 있으므로, 신탁 부동산 거래를 진행할 때 이 점에 주의해야 합니다.

또한, 신탁 부동산을 계약할 때는 신탁원부를 열람하여 적법한 절차에 따라 계약이 진행되고 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

신탁원부를 통해 신탁사와 위탁자 간의 계약 내용, 부동산에 대한 권리와 의무, 그리고 계약의 유효성 등을 검토할 수 있습니다. 이러한 절차를 통해 부동산 거래의 안전성을 높이고, 잠재적인 법적 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

이중계약 및 중복계약

이중계약의 사례 중 하나는 건물 소유자가 부동산에 건물 관리를 위탁한 경우에 발생할 수 있습니다.

이러한 상황에서 부동산이 한 임차인과 전세 계약을 체결하는 동시에 임대인에게는 월세 계약을 체결했다고 거짓을 말하는 경우가 있습니다.

따라서, 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리인으로서의 자격을 확인하는 것이 중요합니다.

이를 위해 위임장, 인감증명서, 인감도장, 신분증 등의 서류를 철저히 검증해야 합니다.

이와 같은 조치를 통해 이중계약이나 중복계약으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.

하지만 실제로 이중계약을 예방하기는 쉽지 않습니다.

보증금은 반드시 소유자의 계좌로 입급해야하며, 임대인과 계약을 체결한 후에도 잔금을 지급하기 전에 반드시 해당 주소지를 방문하여 현재 누가 거주하고 있는지, 이사를 진행하고 있지는 않은지 등을 확인하는 것이 필요합니다.

이러한 조치는 임대차 계약의 안전성을 확보하고 이중계약으로 인한 피해를 최소화하는 데 도움이 됩니다.

다가구주택

다가구주택은 대출금, 위반건축물 유무 등의 이유로 전세보증보험 가입이 어려운 경우가 많습니다.

이러한 주택들의 특성 상, 등기부등본을 통해 건물 전체에 설정된 근저당권의 유무와 채권최고액을 확인할 수 있지만, 전체 세대의 보증금 총액을 확인하기는 어렵습니다.

아파트의 경우 호실별로 구분등기가 되어 있어, 선순위 보증금(먼저 입주한 세대의 보증금) 문제가 없습니다.

하지만 다가구주택은 단독주택 형태로 여러 호실이 한 등기부등본에 의존하기 때문에, 먼저 입주한 호실의 보증금을 알아야 합니다.

계약 체결 시 건물 전체의 전입신고현황과 확정일자 현황을 확인하는 것이 필수적입니다.

특히, 대전을 비롯한 일부 지방에서는 "다른 호실은 모두 월세이고, 이 호실만 전세이다"라고 말하며 계약을 유도하는 사례가 발생하고 있습니다.

계약 후 확인해 보면, 실제로는 월세 호실이 없고 모두 전세 호실이었던 경우가 있으며, 이러한 상황에서는 건물이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

또한, 전체 보증금의 합계와 근저당권의 채권최고액을 확인하더라도, 건물의 실제 시세를 정확히 파악하는 것은 어렵습니다.

따라서 보증금과 채권최고액이 건물 가액을 초과하는지 여부를 확인하는 것은 실질적으로 불가능에 가까운 일입니다. 이러한 상황을 고려해 다가구주택 계약 시 주의를 기울여야 합니다.

결론

전세 계약을 고려하시는 경우, LH 전세가 가능한지 확인하거나 전세보증보험에 신청하는 것이 좋은 방법입니다.

만약 이러한 옵션이 사용할 수 없다면, 소액임차인 최우선변제를 받을 수 있는 범위 내에서 반전세나 월세 계약을 체결하는 것이 현명한 선택일 수 있습니다.

특히 사회초년생들 중에는 매월 월세를 내는 것이 아깝다고 생각하여 전세 계약을 선호하는 경우가 많습니다.

그러나 전세사기에 빠지게 되면, 월세를 내는 것보다 훨씬 큰 금전적 손실을 입을 수 있으므로, 안전하지 않은 전세는 오히려 더 큰 손해를 야기할 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

전세사기를 완전히 피하는 방법은 없지만, 전세보증보험에 가입하는 것은 전세 계약의 안전성을 크게 높일 수 있는 방법 중 하나입니다.

이 보증보험은 만약의 경우에 대비해 일정 부분 보호막을 제공해 줄 수 있으므로, 전세 계약 시 고려해 볼만한 중요한 요소입니다.

임차권 등기명령 신청방법 어렵지 않습니다.

임차권 등기명령 신청방법 어렵지 않습니다.

지역주택조합 위험성 알고 투자 하셔야합니다.(+장단점은?)

지역주택조합 위험성 알고 투자 하셔야합니다.(+장단점은?)

청약통장 금액, 납입 횟수 얼마가 적당할까?

청약통장 금액, 납입 횟수 얼마가 적당할까?